I C 255/16

Sygn. I C 255/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 lipca 2016 r. Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Beata Kopania Protokolant: sekr. sądowy Małgorzata Bugiel po rozpoznaniu w dniu 26 lipca 2016 r. w Słupsku na rozprawie sprawy z powództwa M. B. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Ł. o ustalenie oddala powództwo. Na oryginale właściwy podpis Sygn. akt IC 255/16 UZASADNIENIE Powód, M. B. (1) , wniósł o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej „ ul. (...) ” w Ł. o numerach (...) , (...) i (...) , podjętych przez wspólnotę w maju 2013r. oraz o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu. Na uzasadnienie podał, iż pozwana jest małą wspólnotą. W maju 2013r. członkowie wspólnoty, bez udziału powoda, postanowili powołać zarząd i zarządcę oraz określić wysokość opłaty dla zarządcy, w tym koszty funduszu remontowego. Wówczas doszło do podjęcia uchwał (...) . Wobec tego, że przedmiot powyższych uchwał dotyczył spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, do ich podjęcia konieczna była zgoda wszystkich właścicieli, których lokale wchodzą w skład wspólnoty. Za lokal nr (...) , będący przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej powoda i jego żony, S. B. , głos oddała tylko S. B. . Sytuacja ta skutkować winna wnioskiem, że za podjęciem spornych uchwał nie głosowali wszyscy członkowie wspólnoty, tj. wszyscy współwłaściciele części wspólnych nieruchomości, co jest sprzeczne z art. 199 k.c. Podał, że ma interes we wniesieniu pozwu w tej sprawie, albowiem wskutek podjęcia zaskarżonych uchwał, powód wraz z małżonką zostali obciążeni kosztami związanymi z administrowaniem częścią wspólną i to w największej części, gdyż posiadają najwyższy udział w części wspólnej nieruchomości. Zdaniem powoda, ponoszenie tych kosztów jest niecelowe, albowiem do maja 2013r. członkowie pozwanej wspólnoty samodzielnie kierowali jej sprawami. Pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa „ ul. (...) ” w Ł. nie przedstawiła jednoznacznego stanowiska w sprawie. Członkowie zarządu zaprezentowali sprzeczne stanowiska; jeden z nich poparł powództwo, a drugi - wniósł o oddalenie powództwa. Pismem procesowym z dnia 24 września 2014. powód sprecyzował żądanie, podając, że wnosi o ustalenie, że uchwały (...) są nieważne (k.36). Sąd ustalił: Pozwana wspólnota ul. (...) w Ł. składa się z pięciu lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego. Dowód : odpis księgi wieczystej (...) , k. 42- 47. Powód wraz z małżonką, S. B. jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) , położonego w budynku przy ul. (...) w Ł. . Lokal ten jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej. Z lokalem tym związany jest udział nieruchomości wspólnej wynoszący 42/100. Dowód : odpis księgi wieczystej (...) , k. 6 - 9. Powód wraz z małżonką, S. B. , jest w faktycznej separacji od 15 lat. Nie mieszkają razem. S. B. korzysta z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w Ł. , zaś powód wpierw mieszkał w domku położonym na terenie ogródków działkowych w Ł. , a od 2 -3 lat mieszka w K. . W momencie zakupu lokalu nr (...) powód i S. B. byli małżeństwem. Między powodem a S. B. nie została zniesiona wspólność ustawowa małżeńska. Pomimo separacji faktycznej małżonkowie mają dobre relacje. Powód angażował się prace fizyczne związane z przystosowaniem „przybudówki” na 12 pokoi, które aktualnie S. B. wynajmuje wczasowiczom. Dowód : zeznania świadka S. B. 00:35:06 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 176, przesłuchanie powoda 01:04:50, 01:08:31, 01:13:57 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 177. Na początku 2013r. G. S. , właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) , wyszła z propozycją, by wybrać zarząd i administratora do prowadzenia spraw pozwanej wspólnoty. Odbyło się zebranie członków wspólnoty, na które przybył również przedstawiciel przyszłego administratora. Dowód : zeznania świadka S. B. 00:40:08, 00:43:13 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 176, przesłuchanie za pozwaną, J. J. 01:32:03 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 177v, przesłuchanie za pozwaną, G. S. 01:40:14 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 178. W dniu 12 lutego 2013r. doszło do głosowania członków wspólnoty. Tego dnia „za” uchwałami (...) głosowali J. S. , S. B. , J. J. i G. S. . Na spotkaniu był nieobecny R. S. i M. B. (2) . Podczas spotkania członkowie wspólnoty mieli stały telefoniczny kontakt z R. S. . Znał przebieg zebrania. R. S. stawił do mieszkania G. S. dnia 12 lutego 2013r. i oddał głos „za” spornymi uchwałami, zaś M. B. (2) stawił się mieszkania G. S. dnia 8 maja 2013r. i także oddal głos „za” tymi uchwałami. Dowód : uchwała nr (...) , k. 19, uchwała nr (...) , k. 20, uchwała nr (...) , k. 21, zeznania świadka S. B. 00:46:02, 00:48:24 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 176v, przesłuchanie za pozwaną, J. J. 01:29:31 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 177v, przesłuchanie za pozwaną, G. S. 01:41:55, 01:46:32, 01:48:27 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 178. Na mocy uchwały nr (...) ustalono, że właściciele lokali mieszkalnych, wchodzących w skład pozwanej wspólnoty powierzają z dniem 1 marca 2013r. administrowanie budynkiem wspólnoty firmie (...) Zespół (...) spółce z o.o. i upoważniają zarząd do zawarcia stosowanej umowy oraz, że od dnia 1 maja 2013r. stawka za wynagrodzenie administratora wynosić będzie 0,60 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu. W uchwale nr (...) postanowiono powołać zarząd wspólnoty w osobach: G. S. i J. J. . Uchwałą nr (...) postanowiono, iż pozwana wspólnota otworzy i prowadzić będzie konto dla wspólnoty, a do podejmowania działań w tym kierunku upoważniła M. S. . Dowód : uchwała nr (...) ., k. 19, uchwała nr (...) ., k. 20, uchwała nr (...) , k. 21. S. B. nie poinformowała powoda, ani o zgłoszonej propozycji powołania zarządu i administratora, ani o spotkaniach i zebraniach członków pozwanej wspólnoty, których przedmiotem miała być wpierw dyskusja na ten temat, a następnie głosowanie nad powyższymi kwestiami. Nie poinformowała również męża o tym, że dnia 12 lutego 2013r. odbyło się głosowanie nad spornymi uchwałami oraz, iż głosowała „za” ich przyjęciem. S. B. głosowała „za” podjęciem powyższych uchwał, gdyż była przekonana, że kosztami administratora i ewentualnym funduszem remontowym będzie obciążana według fatycznych metrów części mieszkalnej, którą zajmuje, a nie „częścią pensjonatową”, w której znajduje się 12 pokoi, które wynajmuje wczasowiczom. Po głosowaniu okazało się, że powód wraz z małżonką będą płacić koszty administrowania i zarządzania wspólnotą według wielkości udziałów, a te posiadają najwyższe w spornej wspólnocie. Dowód : zeznanie świadka S. B. 00:52:12, 00:50:03 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 176v, przesłuchanie powoda 01:10:42, 01:13:57 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 177, przesłuchanie za pozwaną J. J. 01:23:17 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 177v. Pismem z dnia 17 grudnia 2013r. powód wraz z małżonką, S. B. zostali wezwani przez pozwaną wspólnotę do uiszczenia kwoty 2.728,96 zł. tytułem zaliczek na koszty zarządu rzeczą wspólną oraz tytułem kosztów utrzymania lokalu. S. B. poinformowała męża – powoda o sprawie związanej z zarządem i administratorem dopiero po uzyskaniu zawiadomienia o wysokości opłat. Dowód : pismo pozwanej z dnia 17 grudnia 2013r., k. 11, zeznania świadka S. B. 00:52:12 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 176v, przesłuchanie powoda 01:16:04 protokół rozprawy z dnia 26 lipca 2016r., k. 177. Sąd zważył: Powództwo o ustalenie nie zasługuje na uwzględnienie. Stan faktyczny jest niesporny, a rozstrzygnięcie sprawy sprowadza się do oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego. Powód ma interes w ustaleniu, iż zaskarżone uchwały są nieważne, albowiem powołanie zarządu i administratora oraz założenie konta bankowego wspólnoty determinuje koszty, w których powód uczestniczy według wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości wspólnej, tj. udziałem wynoszącym 42/100. Zatem zachodzi potrzeba oceny zgłoszonego żądania ( art. 189 k.c. ). Rację ma powód, wskazując, że w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na ich dokonanie ( art. 199 k.c. ). Sprawa powierzenia zarządu rzeczą wspólna tylko kilku współwłaścicielom części wspólnej oraz decyzja o przekazaniu administrowania wspólnotą podmiotowi zewnętrznemu, tak jak to nastąpiło w uchwałach (...) i (...) , jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do podjęcia takiej decyzji potrzebna była zatem zgoda wszystkich współwłaścicielami lokali, wyrażona w głosowaniu nad zaskarżonymi uchwałami. W ocenie sądu, taka zgoda współwłaścicieli została wyrażona, albowiem wszyscy członkowie wspólnoty głosowali „za” podjęciem uchwały nr (...) . Wprawdzie powód nie uczestniczył w czynności głosowania, ale okoliczność ta pozostaje bez wpływu na ważność zaskarżonych uchwał, albowiem czynności głosowania dokonała żona powoda, S. B. . Czynność głosowania w sprawach związanych z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej należy uznać za czynność samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym małżonków ( art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ). Jeżeli bowiem lokal mieszkalny należy do małżonków na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, każdy z nich może samodzielnie reprezentować oboje i głosować na zebraniu lub „obiegiem, chyba że drygi małżonek się temu sprzeciwu i sprzeciw dotrze do wspólnoty mieszkaniowej przed zakończeniem głosowania ( art. 36 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ). Wówczas w braku porozumienia o umocowaniu jednego z małżonków decyduje sąd ( art. 39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w zw. z art. 36 1 par 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ) (tak Roman Dziczek „Własność lokali” Komentarz , Lexis Nexis Warszawa 2008, wydanie 4, str. 175). Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że M. B. (1) pozostaje w związku małżeńskim ze S. B. . Małżonków tych łączy wspólność ustawowa małżeńska, co wynika bezpośrednio z zeznań świadka S. B. , jak i z przesłuchania powoda. Okoliczność, iż małżonkowie B. są w faktycznej separacji jest prawnie obojętna. Taka sytuacja była również w 2013r. Zatem S. B. była uprawniona do głosowania nad spornymi uchwałami i jej głos liczony był jako głos „przypisany” do lokalu mieszkalnego nr (...) , będący przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej. W konsekwencji powyższego, sąd oddalił powództwo o ustalenie, że uchwały nr (...) są nieważne z tego powodu, że nie głosował nad nimi M. B. (1) , mając na uwadze art. 189 k.p.c. w zw. z art. 36 kro orzeczono jak w sentencji. Głosowała nad nimi S. B. oraz pozostali członkowie pozwanej wspólnoty. Zatem uchwały te nie są dotknięte nieważnością. Na marginesie wskazać należy, że jeśli większość członków pozwanej wspólnoty zamierza powrócić do przedniego modelu zarządzania nieruchomością wspólną, bądź zmierza do zmiany składu osobowego obecnego zarządu, winna skorzystać z pomocy fachowego prawnika, który udzieli im porady w zakresie przysługujących ku temu instrumentów prawnych. Na oryginale właściwy podpis