I C 2388/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń najemców lokalu gastronomicznego, P. J. i E. M. (1), przeciwko wynajmującemu, Towarzystwu (...) w Płocku, o zapłatę kwoty 1.180.000 zł z tytułu nakładów koniecznych i ulepszających oraz odszkodowania. W toku postępowania powodowie cofnęli pozew co do kwoty 880.000 zł, a postępowanie w tym zakresie umorzono. Sąd Okręgowy w Płocku, po rozpoznaniu sprawy, zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 29.790 zł z ustawowymi odsetkami, tytułem zwrotu wartości nakładów ulepszających poczynionych na ogródek przyległy do lokalu. Sąd uznał, że powodowie uzyskali zgodę wynajmującego na wylanie wylewki cementowo-betonowej i pokrycie jej płytą klinkierową na terenie ogródka, a wartość tych nakładów w chwili zwrotu lokalu wynosiła 29.790 zł. Pozostałe roszczenia powodów o zwrot nakładów i odszkodowanie zostały oddalone. Sąd nie uznał za zasadne roszczeń o zwrot innych nakładów, wskazując, że powodowie nie udowodnili uzyskania zgody wynajmującego na ich wykonanie lub że były to drobne nakłady obciążające najemcę. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 kpc, stosunkowo do wyniku sprawy, zasądzając od powodów na rzecz pozwanego kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, a także nakazując pobranie od powodów na rzecz Skarbu Państwa kwoty 2.606,57 zł tytułem kosztów sądowych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaRozliczenia nakładów między najemcą a wynajmującym, zwłaszcza w przypadku lokali użytkowych i ulepszeń w częściach zewnętrznych (ogródek). Interpretacja art. 676 k.c. w kontekście żądania przywrócenia stanu pierwotnego.
Konkretne ustalenia faktyczne dotyczące zgody na nakłady i ich charakteru (ulepszenie vs. drobne nakłady).
Zagadnienia prawne (3)
Czy najemca może domagać się zwrotu wartości nakładów ulepszających poczynionych na wynajmowany lokal, jeśli wynajmujący wyraził zgodę na ich wykonanie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli nakłady te zwiększają wartość rzeczy w chwili jej zwrotu i nie są to drobne nakłady obciążające najemcę.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że powodowie uzyskali zgodę na wykonanie wylewki cementowo-betonowej i pokrycie jej płytą klinkierową na terenie ogródka, co stanowiło ulepszenie zwiększające wartość lokalu. Wartość tych nakładów została zasądzona.
Czy najemca może domagać się zwrotu nakładów, na które nie uzyskał pisemnej zgody wynajmującego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli nie udowodnił uzyskania zgody lub jeśli były to drobne nakłady obciążające najemcę.
Uzasadnienie
Sąd nie dał wiary powodom, że posiadali zgodę na wszystkie wykonane prace, a te uznane za drobne naprawy nie podlegały zwrotowi.
Jak należy rozliczyć nakłady ulepszające w sytuacji, gdy wynajmujący zażądał przywrócenia stanu pierwotnego, ale demontaż ulepszeń byłby sprzeczny z ich przeznaczeniem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wynajmujący powinien zwrócić najemcy wartość ulepszeń w chwili zwrotu rzeczy.
Uzasadnienie
Mimo żądania przywrócenia stanu pierwotnego, sąd uznał, że pozwany powinien zwrócić wartość nakładów na ogródek, gdyż demontaż byłby niecelowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. J. | osoba_fizyczna | powód |
| E. M. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| Towarzystwo (...) w Płocku | spółka | pozwany |
Przepisy (16)
Główne
k.c. art. 676
Kodeks cywilny
Przepis regulujący rozliczenie ulepszeń dokonanych przez najemcę, dający wynajmującemu wybór między zatrzymaniem ulepszeń za zapłatą ich wartości a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego.
Pomocnicze
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
Definicja umowy najmu.
k.c. art. 662 § § 2
Kodeks cywilny
Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę i nie podlegają zwrotowi.
k.c. art. 681
Kodeks cywilny
Przykładowe wyliczenie drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Termin spełnienia świadczenia, gdy nie oznaczono go inaczej.
k.c. art. 498
Kodeks cywilny
Potrącenie wierzytelności.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada wzajemnego zniesienia lub stosunkowego orzeczenia o kosztach.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o kosztach w wyroku.
k.p.c. art. 321
Kodeks postępowania cywilnego
Związanie sądu żądaniem pozwu.
Dz. U. nr 167 poz. 1398 art. 113 § § 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Obciążenie Skarbu Państwa kosztami sądowymi.
Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r. art. 2 § pkt 6
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie
Stawki minimalne za czynności adwokackie.
Dz.U. z dnia 21 czerwca 2001 r. art. 6b § ust. 2
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
Zamknięty katalog drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu.
Dz.U .2004.207.2109
Rozporządzenie Rady Ministrów z 12.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego
Podstawa prawna dla biegłego przy wycenie nieruchomości.
Dz.U z 2018r., poz. 1202
Ustawa prawo budowlane
Przepisy dotyczące budownictwa.
Dz.U 2018. 2204
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przepisy dotyczące gospodarki nieruchomościami.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uzyskanie zgody wynajmującego na wykonanie wylewki cementowo-betonowej i pokrycie jej płytą klinkierową na terenie ogródka. • Nakłady na ogródek stanowiły ulepszenie zwiększające wartość lokalu w chwili jego zwrotu. • Demontaż ulepszeń (kostki brukowej) byłby sprzeczny z ich gospodarczym przeznaczeniem.
Odrzucone argumenty
Roszczenie o zwrot nakładów na inne prace adaptacyjne w lokalu, na które nie uzyskano zgody wynajmującego. • Roszczenie o zwrot drobnych nakładów obciążających najemcę. • Roszczenie o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy najmu.
Godne uwagi sformułowania
"demontaż kostki i uzbrojenia terenu z tym związanego, nie mógł być wykonany przez powodów z uwagi na sprzeczne gospodarcze przeznaczenie tych ulepszeń" • "to oświadczenie stanowi jedynie wydanie pozwanemu lokalu wraz z nakładami, nie zaś tak jak tego chce pozwany umowę darowizny tych nakładów" • "każdy element budowlany ma swoją żywotność, dlatego też pomniejszył wartość wykonanych robót o stopień zużycia"
Skład orzekający
Małgorzata Tetkowska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Rozliczenia nakładów między najemcą a wynajmującym, zwłaszcza w przypadku lokali użytkowych i ulepszeń w częściach zewnętrznych (ogródek). Interpretacja art. 676 k.c. w kontekście żądania przywrócenia stanu pierwotnego."
Ograniczenia: Konkretne ustalenia faktyczne dotyczące zgody na nakłady i ich charakteru (ulepszenie vs. drobne nakłady).
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy rozliczeń między najemcą a wynajmującym, szczególnie w kontekście nakładów na lokal użytkowy i jego otoczenie. Pokazuje, jak sąd interpretuje przepisy dotyczące ulepszeń i zgody na nie.
“Najemca zainwestował w ogródek, ale czy odzyska pieniądze? Sąd rozstrzyga spór o nakłady.”
Dane finansowe
WPS: 1 180 000 PLN
zwrot nakładów: 29 790 PLN
Sektor
gastronomia
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.