I C 1987/15

Sygn. akt I C 1987/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 lutego 2016 roku Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Daria Ratymirska Protokolant: Daria Paliwoda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2016 roku w Kłodzku sprawy z powództwa B. C. , J. C. , W. K. , H. W. i J. W. przeciwko (...) z.o.o. w K. o nakazanie wydania dokumentacji I. nakazuje stronie pozwanej (...) z.o.o. w K. wydanie do rąk J. i H. W. kompletnej dokumentacji budynku, położonego w Z. przy ul. (...) ; II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda W. K. kwotę 30 zł, tytułem zwrotu kosztów procesu. sygn. akt I C 1987/15 UZASADNIENIE Powodowie B. i J. C. , W. K. , H. i J. W. (członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości, położonej w Z. przy ul (...) - właściciele lokali nr (...) ), w pozwie wniesionym przeciwko (...) Sp. z o.o. w K. , domagali się wydania do rąk J. i H. W. kompletnej dokumentacji budynku, położonego w Z. przy ul (...) . W uzasadnieniu podali, że w dniu 20.03.2015r. wypowiedzieli pozwanemu umowę o administrowanie nieruchomością wspólną. Pomimo wezwania, pozwany w dniu 1.07.2015r. odmówił wydania dokumentacji budynku, argumentując to brakiem podpisu wszystkich współwłaścicieli. Zdaniem powodów, uchwała z dnia 30.03.2015r., podjęta przez większość współwłaścicieli, posiadających 65% udziałów we własności nieruchomości, jest ważna, nie została zaskarżona do sądu i podlega wykonaniu. W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając, że pełni funkcję zarządcy nieruchomości na podstawie umowy z dnia 25.05.2010r., zawartej ze Wspólnotą, reprezentowaną przez wszystkich współwłaścicieli na podstawie jednomyślnej uchwały. Tym samym posiada upoważnienie do posiadania dokumentacji dotyczącej Wspólnoty i nie może wydać jej poszczególnym współwłaścicielom. Umowa ta obowiązuje, a dokument, określony przez powodów jako „uchwała nr (...) ” nie jest wiążącą uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, podobnie jak powodowie nie są uprawnieni do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w Z. przy ul. (...) . Pozwana zarzuciła, że uchwała nr (...) nie została podjęta i nie jest wiążąca, bowiem brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, wymaganej przez art. 19 ustawy o własności lokali w zw. z art. 199 kc. Stan faktyczny: Powodowie są właścicielami trzech lokali (nr (...) ), położonych w budynku mieszkalnym w Z. przy ul. (...) , posiadają łącznie 64,72% udziałów we współwłasności nieruchomości . Pozostałe lokale należą do A. i M. O. (nr (...) ) oraz M. G. (nr (...) ). /Bezsporne/ W dniu 25.05.2010r., Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez ówczesnych właścicieli lokali B. C. , (...) S.A. , zawarła ze stroną pozwaną (...) Sp. z o.o. w K. umowę o powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną, w celu utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie i sukcesywnego polepszania jej stanu, zlecając pozwanej wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną. W umowie przewidziano, że odwołanie zarządcy następuje na mocy uchwały Wspólnoty, podjętej zgodnie z przyjętą formą głosowania, na skutek wypowiedzenia dokonanego w formie pisemnej (...) umowy). Umowa została zawarta na czas nieokreślony, przy czym strony przewidziały możliwość jej wypowiedzenia przez każdą ze stron na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (...) umowy). Za powierzeniem zarządu stronie pozwanej wypowiedzieli się w formie uchwały wszyscy ówcześni współwłaściciele. Dowód: umowa z dnia 25.05.2010r. (k-32-33), uchwała nr (...) z dnia 25.05.2010r. (k-34). W dniu 30.03.2015r. powodowie B. i J. C. , W. K. , H. i J. W. , jako członkowie Wspólnoty - właściciele lokali nr (...) w budynku, położonym w Z. przy ul (...) , posiadający łącznie 64,72% udziałów we współwłasności nieruchomości, na zebraniu właścicieli lokali, podjęli uchwałę nr (...) o rozwiązaniu umowy z dnia 25.05.2010r., zawartej z zarządcą nieruchomości (...) Sp. z o.o. w K. oraz upoważnili H. i J. W. do odbioru dokumentacji, dotyczącej nieruchomości wspólnej (technicznej i finansowej), w celu przekazania jej nowemu zarządcy. Dowód: uchwała z dnia 30.03.2015r. (k-3-4), protokół z zebrania (k-5-6). Sąd zważył: Powództwo, jako zasadne, podlegało uwzględnieniu. Na wstępie rozważań wskazać należy, że zarząd rzeczą wspólną polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkiego rodzaju czynności, dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych, na wykonywaniu czynności faktycznych i prawnych, zmierzających do gospodarowania rzeczą wspólną, zgodnie z wolą współwłaścicieli oraz w ich wspólnym interesie, w ramach obowiązujących przepisów prawa, dotyczących wykonywania własności. Sprawowanie zarządu wymaga zatem stosownego współdziałania, do czego ustawodawca zobowiązał każdego ze współwłaścicieli ( art. 200 k.c. ). Wymagane współdziałanie oznacza konieczność współdecydowania o zamierzonych czynnościach i podejmowanie wspólnych czynności dotyczących przedmiotu współwłasności. Należy przy tym wskazać, że według ustawowego modelu zarządu, niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ( art. 199 k.c. ) oraz zgoda większości współwłaścicieli na dokonywanie czynności zwykłego zarządu. Istotne jest tu, że ocena konkretnej czynności nie może być dokonana abstrakcyjnie i musi uwzględniać całokształt okoliczności danego przypadku. Dlatego taka sama czynność może być - w odmiennych okolicznościach - bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W rozpoznawanej sprawie, wbrew twierdzeniom pozwanego, wypowiedzenie umowy o powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną z dnia 25.05.2010r., zawartej z pozwanym (...) Sp. z o.o. w K. , dokonane - w formie uchwały nr (...) z dnia 30.03.2015r. - przez powodów, jako członków Wspólnoty Mieszkaniowej - właścicieli lokali nr (...) w budynku, położonym w Z. przy ul (...) , posiadających łącznie 64,72% udziałów we współwłasności nieruchomości, było ważne i skuteczne. Czynność ta nie należy do przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a tylko takie czynności, podobnie jak rozporządzanie rzeczą wspólną, wymagają dla swej skuteczności zgody wszystkich współwłaścicieli ( art. 199 kc ). Wybór zarządcy (administratora), który co do zasady może podejmować tylko czynności zwykłego zarządu, jest czynnością zwykłego zarządu. W umowie o powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną strony przewidziały zakres działania administratora, który obejmuje wyłącznie czynności administracyjne i techniczne, zmierzające do utrzymania wspólnej nieruchomości w stanie niepogorszonym i sukcesywnego polepszania jej stanu. W konsekwencji, decyzja o rozwiązaniu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie jest czynnością zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 201 kc – do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Sąd nie podziela stanowiska pozwanego, opartego na powołanym w odpowiedzi na pozew wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach (sygn. III Ca 1808/14), który został przedstawiony przez pozwanego w niepełnej wersji, bez wskazania miejsca publikacji i bez uzasadnienia, co uniemożliwiło Sądowi, rozpoznającemu niniejszą sprawę, zbadanie motywów tamtego Sądu, oraz ustalenie w jakim stanie prawnym i faktycznym wyrok ten zapadł. Dlatego stanowisko pozwanego, odnośnie potraktowania przedmiotowej czynności (tj. rozwiązania umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną), co do zasady, jako przekraczającej zakres zwykłego zarządu, pozostało bez uzasadnienia. Zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, skoro dotychczasowy zarządca, zgodnie z umową o powierzenie zarządzania, wykonywał jedynie czynności administrowania, w skład których wchodzą czynności administracyjne, prowadzenie obsługi finansowo – księgowej nieruchomości, kontrolowanie terminowości wpłat ze strony właścicieli lokali, czy też obsługa techniczna nieruchomości itp., to nie ma uzasadnionych podstaw, aby traktować czynność rozwiązania tej umowy w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu, tym bardziej, że przedmiotowa umowa wyraźnie powierza administratorowi wykonywanie wyłącznie czynności, związanych z fachową obsługą administracyjną nieruchomości. Istotnym jest także, że sama umowa z dnia 25.05.2010r., przewidując możliwość odwołania zarządcy na podstawie uchwały (...) nie zastrzegła zarazem jednomyślności dla ważności podjętej w tym przedmiocie decyzji. Pozwany nie wykazał ponadto, że pozostali współwłaściciele byli przeciwni zmianie zarządcy. Nie było przeszkód, aby w trybie art. 202 kc , pozostali współwłaściciele zwrócili się sądu o rozstrzygnięcie, gdyby twierdzili, że rozwiązanie umowy o zarządzanie z pozwanym było rażąco sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. Skoro uchwała właścicieli lokali, na podstawie której powodowie domagali się wydania dokumentacji technicznej i finansowej wspólnego budynku jest ważna, powództwo podlegało uwzględnieniu ( art. 222§1 kc ). Orzeczenie w pkt II oparto na przepisach art. 98§1 i 2 kpc . Pozwana, jako przegrywająca sprawę, powinna zwrócić powodowi W. K. kwotę 30 zł, uiszczoną tytułem opłaty sądowej od pozwu.