I C 177/21

Sygn. akt: I C 177/21 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 1 lipca 2022 r. Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia Joanna Jank po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lipca 2022 r. w G. sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego I. Ustala, że oplata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) , stanowiącej działki nr (...) , dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą (...) począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 22.650 zł (dwadzieścia dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych), II. Oddala powództwo w pozostałym zakresie, III. Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 985 zł (dziewięćset osiemdziesiąt pięć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania UZASADNIENIE Powódka G. Fabryka (...) spó 3 ka z ograniczon 1 odpowiedzialnoœci 1 z siedzib 1 w G. domaga 3 a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci Skarbu P. po 3 o¿onej w G. przy ulicy (...) , objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...) , jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu wniosku zastêpuj 1 cego pozew powódka zakwestionowa 3 a przyjêt 1 w operacie szacunkowym, stanowi 1 cym podstawê aktualizacji op 3 aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci oraz sposób wyceny, zarzucaj 1 c w szczególnoœci nieuwzglêdnienie przez rzeczoznawcê maj 1 tkowego wp 3 ywu obci 1 ¿enia przedmiotowej nieruchomoœci ograniczonymi prawami rzeczowymi na jej wartoœæ. Nadto, powódka wnios 3 a o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 poniesionych nak 3 adów koniecznych polegaj 1 cych na przy 31 czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. (pozew, k. 3-5v) W odpowiedzi na pozew pozwany wniós 3 o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid 3 owo okreœli 3 rynek nieruchomoœci gruntowych i dokona 3 prawid 3 owej wyceny wartoœci przedmiotowej dzia 3 ki. W zakresie dotycz 1 cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak 3 adów pozwany podniós 3 , i¿ u¿ytkownik nie wskaza 3 i nie udowodni 3 poniesienia nak 3 adów. Ponadto, wskaza 3 , i¿ inwestycje w uzbrojenie w 3 asnej nieruchomoœci, w tym budowa przy 31 czy, nie stanowi 1 nak 3 adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. (odpowied Ÿ na pozew, k. 18-20) (...) stan faktyczny: Pozwany Skarb P. jest w 3 aœcicielem nieruchomoœci gruntowej po 3 o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31 cznej powierzchni 0,3502 ha, oznaczonej geodezyjnie jako dzia 3 ki nr 528 i 529, (...) W. , objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...) . Powódka G. Fabryka (...) spó 3 ka z ograniczon 1 odpowiedzialnoœci 1 z siedzib 1 w G. jest aktualnym u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci. (...) nr 528 powsta 3 a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia 3 ki nr 70/2 (2015r.), która z kolei powsta 3 a w wyniku podzia 3 u dzia 3 ki nr 56/2 (2008r.), ta natomiast powsta 3 a z podzia 3 u dzia 3 ki nr 22/2 (2005r.), a ta z podzia 3 u dzia 3 ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.). (...) nr 529 powsta 3 a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia 3 ki nr 69/2 (2015r.), która z kolei powsta 3 a w wyniku podzia 3 u dzia 3 ek nr 54/2 i 55/2 (2008r.), te natomiast powsta 3 y z podzia 3 u dzia 3 ki nr 22/2, a ta z podzia 3 u dzia 3 ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.). W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu przedmiotowej dzia 3 ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia 3 ek nr 14/2 i 16/1, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G. . W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia 3 ki nr 528 i 529 po 3 o¿one s 1 w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 03. PS (strefa produkcyjno – us 3 ugowo – sk 3 adowa, funkcje wy 31 czone z zakresu funkcji dopuszczalnych w strefie: wyklucza siê funkcje mieszkaniow 1 ). W 1992 roku przedmiotowe dzia 3 ki znajdowa 3 y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem (...) (rozw ój przestrzenny funkcji przemys 3 owo – sk 3 adowej oraz baz powinien nastêpowaæ wed 3 ug zasady: koncentracja zak 3 adów i urz 1 dzeñ o zró¿nicowanej uci 1 ¿liwoœci w rejonie ul. (...) ). (fakty bezsporne ustalone w oparciu o: decyzj ê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 40-46, wykaz zmian gruntowych, k. 47-50 i 63-66, pismo Architekta Miejskiego Miasta G. z dnia 3 listopada 2021r., k. 67) Pismem z dnia 10 marca 2020 roku Prezydent Miasta G. , dzia 3 aj 1 c w imieniu Skarbu P. , wypowiedzia 3 powodowi dotychczasow 1 wysokoœæ op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 21.981,69 z 3 i zaproponowa 3 ustalenie nowej wysokoœci op 3 aty rocznej w kwocie 26.374,26 z 3 . (...) aktualizacji wysokoœci op 3 aty rocznej by 3 operat szacunkowy sporz 1 dzony przez rzeczoznawcê maj 1 tkowego, zgodnie z którym wartoœæ nieruchomoœci wynosi 879.142 z 3 . Zgodnie z treœci 1 wypowiedzenia nowa wysokoœæ op 3 aty rocznej mia 3 a obowi 1 zywaæ pocz 1 wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku. (dow ód: wypowiedzenie wysokoœci op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego, k. 34 akt administracyjnych (...) .BT. (...) -9/94/ (...) ) Nie zgadzaj 1 c siê z wysokoœci 1 nowej op 3 aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga 3 a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoœci jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek 3 o, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany Skarb P. wniós 3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj 1 c orzeczenie w ca 3 oœci i domagaj 1 c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3 aty by 3 a uzasadniona. (dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 3-5v, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 6-6v., orzeczenie, k. 9-9v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2241/20) Wartoœæ ww. nieruchomoœci po 3 o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31 cznej powierzchni 0,3502 ha stanowi 1 cej dzia 3 ki nr 528 i 529 - ustalona jak dla gruntu niezabudowanego - wed 3 ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego wynosi 755.000 z 3 . Przedmiotowa nieruchomoœæ jako ca 3 oœæ ma kszta 3 t doœæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoœci jest stosunkowo p 3 aski, w czêœci zabudowany budynkiem niemieszkalnym, w czêœci ogrodzony i zagospodarowany. Przedmiotowa nieruchomoœæ nie posiada bezpoœredniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, wydzielonymi na terenie dawnego „ P. ”, utwardzonymi w czêœci asfaltobetonem, w czêœci p 3 ytami drogowymi, s 3 abej jakoœci i w s 3 abym stanie techniczno – u¿ytkowym (m.in. z licznymi dziurami). Przedmiotowe drogi wewnêtrzne zlokalizowane s 1 na dzia 3 kach stanowi 1 cych m.in. w 3 asnoœæ Skarbu P. i znajduj 1 cych siê w u¿ytkowaniu wieczystym ró¿nych podmiotów. B. œredni dojazd do nieruchomoœci odbywa siê przez teren dzia 3 ki s 1 siedniej nr 527, nie stanowi 1 cej drogi, bez formalnie ustanowionych s 3 u¿ebnoœci gruntowych przejazdu i przechodu. W s 1 siedztwie dzia 3 ki zlokalizowane s 1 sieci infrastruktury technicznej: sieæ elektroenergetyczna, wodoci 1 gowa, kanalizacyjna, gazowa i telekomunikacyjna, jednak istniej 1 ce sieci s 1 przestarza 3 e, nie spe 3 niaj 1 obecnych wymogów, wystêpuj 1 problemy z przy 31 czeniem do sieci. (dowód: pisemna opinia (...) s 1 dowej rzeczoznawcy maj 1 tkowego J. K. , k. 72-103 wraz z pisemn 1 opini 1 uzupe 3 niaj 1 c 1 , k. 133-142) (...) ¿y 3 , co nastêpuje: P. ¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s 1 dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci. W ocenie (...) brak by 3 o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo 3 anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa 3 a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy 3 a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z 3 o¿y 3 y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka 3 siê ¿adnych okolicznoœci mog 1 cych wzbudzaæ w 1 tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b 1 dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...) , ¿e przed 3 o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj 1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi 1 zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj 1 faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste, jak równie¿ obrazuj 1 przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia 3 ek ewidencyjnych. Za wiarygodny i w pe 3 ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg 3 ej s 1 dowej do spraw wyceny nieruchomoœci J. G. – K. . (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj 1 c 1 wiedzê fachow 1 z zakresu szacowania wartoœci nieruchomoœci oraz du¿e doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa 3 a w charakterze bieg 3 ego w podobnych sprawach. W ocenie (...) ¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta 3 a sporz 1 dzona zgodnie z obowi 1 zuj 1 cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz 1 dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz 1 dzania operatu szacunkowego, które zawieraj 1 szczegó 3 owe uregulowania dotycz 1 ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo 3 anego rozporz 1 dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoœci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op 3 at z tego tytu 3 u okreœla siê jej wartoœæ jako przedmiotu prawa w 3 asnoœci, stosuj 1 c podejœcie porównawcze (ust. 1). Przy okreœlaniu wartoœci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoœci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w 3 asnoœci (ust. 2). Wartoœci nieruchomoœci, o których mowa w ust. 1-4, okreœla siê wed 3 ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed 3 ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ aktualizacji op 3 at z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoœæ zosta 3 a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg 3 a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa 3 a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za 3 o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by 3 y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni 1 ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3 ywu czasu. P. œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s 1 znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami). (...) tak¿e prawid 3 owo wybra 3 a metodê korygowania ceny œredniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanaœcie nieruchomoœci podobnych, które by 3 y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s 1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. Wartoœæ nieruchomoœci bêd 1 cej przedmiotem wyceny okreœla siê w drodze korekty œredniej ceny nieruchomoœci podobnych wspó 3 czynnikami koryguj 1 cymi, uwzglêdniaj 1 cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoœci. W niniejszym przypadku bieg 3 a dysponowa 3 a zbiorem 20 nieruchomoœci podobnych. Do porównania bieg 3 a przyjê 3 a nieruchomoœci gruntowe niezabudowane, stanowi 1 ce przedmiot prawa w 3 asnoœci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno – us 3 ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno – us 3 ugow 1 , bazy, sk 3 ady itp., co – wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoœci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a 3 o uznaæ za zabieg prawid 3 owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta 3 a dane transakcyjne z okresu od marca 2018r. do 10 marca 2020r. nie tylko z obszaru miasta G. , ale tak¿e G. (tereny wzd 3 u¿ O. T. ). Jak bowiem wskaza 3 a bieg 3 a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz 3 a zbyt ma 31 próbê nieruchomoœci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoœci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz 1 dzenia bieg 3 a prawid 3 owo ustali 3 a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op 3 aty, a tak¿e dokona 3 a prawid 3 owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa 3 a cechy nieruchomoœci i dokona 3 a prawid 3 owej ich oceny, okreœli 3 a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj 1 ce pomiêdzy wycenian 1 nieruchomoœci 1 a nieruchomoœciami podobnymi skorygowa 3 a za pomoc 1 w 3 aœciwych wspó 3 czynników koryguj 1 cych. Jak wynika z treœci opinii (...) uwzglêdni 3 a nastêpuj 1 ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s 1 siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoœci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoœci parkowania; (3.) wielkoœæ powierzchni dzia 3 ki; (4.) dostêp do urz 1 dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoœæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoœæ nieruchomoœci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoœci, œredniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó 3 czynników koryguj 1 cych, a tak¿e wspó 3 czynnika koryguj 1 cego „k”. P. ¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w 1 tpliwoœci (...) w œwietle obowi 1 zuj 1 cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy. Na (...) co do poprawnoœci sporz 1 dzonego operatu szacunkowego nie mia 3 y wp 3 ywu zarzuty zg 3 oszone przez stronê pozwan 1 . Z. ¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa 3 przede wszystkim wnioski bieg 3 ej odnoœnie wp 3 ywu braku ustanowienia s 3 u¿ebnoœci gruntowych na wartoœæ nieruchomoœci (obni¿enie wartoœci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po 3 o¿one na nieruchomoœciach stanowi 1 cych w 3 asnoœæ Skarbu P. , to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoœci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s 3 u¿ebnoœci drogowych. (...) œci pozwanego wzbudzi 3 a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg 3 a nie wskaza 3 a na jakim materiale Ÿród 3 owym opar 3 a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg 3 osi 3 zastrze¿enia co do wp 3 ywu ww. niedogodnoœci na wartoœæ poszczególnych wspó 3 czynników koryguj 1 cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu „œredni”), mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoœci spowodowa 3 y przyjêcie cechy na poziomie „œrednim”). Kolejne w 1 tpliwoœci pozwanego wzbudzi 3 o zastosowanie wspó 3 czynnika koryguj 1 cego „k” na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoœci ustanawiania s 3 u¿ebnoœci drogowych, wspó 3 czynnik ten powinien zostaæ okreœlony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci 3 nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W œwietle wyjaœnieñ bieg 3 ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a 3 o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk 3 adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA /Kr (...) , L. ), przy czym dostêpu nieruchomoœci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym. D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoœci prawnej, orzeczenia s 1 dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...) , L. ). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, o czym mo¿e œwiadczyæ choæby przywo 3 any przez bieg 31 w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz 1 cy podzia 3 u nieruchomoœci, jak równie¿ art. 99 powo 3 anej ustawy stanowi 1 cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s 3 u¿ebnoœci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia 3 u nieruchomoœci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia 3 ek wydzielonych w wyniku podzia 3 u zostan 1 one ustanowione. Za spe 3 nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia 3 ek gruntu wraz ze sprzeda¿ 1 udzia 3 u w prawie do dzia 3 ki gruntu stanowi 1 cej drogê wewnêtrzn 1 . Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami rozwi 1 zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia 3 ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA / R. 671/21, L. ). (...) ¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnoœnie dostêpu wycenianej nieruchomoœci do drogi publicznej nale¿a 3 o uznaæ za chybion 1 . Z. ¿yæ nale¿y, i¿ sporna nieruchomoœæ nie graniczy z dzia 3 k 1 , na której zlokalizowana jest droga wewnêtrzna, lecz dojazd do drogi wewnêtrznej odbywa siê poprzez dzia 3 kê s 1 siedni 1 oznaczon 1 nr 527, która nie jest dzia 3 k 1 drogow 1 . Pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoœæ wyceniana i nieruchomoœci s 1 siednie, mimo ¿e maj 1 tego samego w 3 aœciciela, to stanowi 1 odrêbne nieruchomoœci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog 1 stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew 1 tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoœci wp 3 ywa na mo¿liw 1 do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz 1 dzenia prawem w 3 asnoœci dzia 3 ki nr 527 wyceniana nieruchomoœæ nie bêdzie mia 3 a nawet poœredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoœci bêdzie istnia 3 a niepewnoœæ, co do tego, czy w 3 aœciciel dzia 3 ki s 1 siedniej umo¿liwi po 31 czenie komunikacyjne z drog 1 publiczn 1 . Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoœci mog 1 siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia 3 ce, gdzie przed w 3 aœciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznoœciach stwierdzenie bieg 3 ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp 3 ywaj 1 c 1 na obni¿enie jej wartoœci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami doœwiadczenia ¿yciowego. Podobnie, w œwietle wyjaœnieñ bieg 3 ej zawartych w opinii (...) , nale¿a 3 o uznaæ, ¿e prawid 3 owo oceni 3 a ona dostêp do urz 1 dzeñ infrastruktury technicznej jako œredni. Z treœci do 31 czonych do opinii (...) dokumentów jednoznacznie wynika, ¿e w przypadku dzia 3 ek nr 528 i 529 wystêpuj 1 liczne problemy z przy 31 czeniem ich do sieci przez przedsiêbiorstwa przesy 3 owe, a infrastruktura przesy 3 owa znajduj 1 ca siê na s 1 siednich nieruchomoœciach jest przestarza 3 a (np. brak odpowiedniego ciœnienia w sieci, nie spe 3 nienie wymogów przeciwpo¿arowych, etc.). W zwi 1 zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoœæ mia 3 a pe 3 ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs 3 ugi terenu sieci. Jeœli natomiast chodzi o cechê „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania”, to bieg 3 a wyjaœni 3 a, ¿e cecha ta obejmuje potencja 3 inwestycyjny nieruchomoœci, ograniczenia wynikaj 1 ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoœci, jak: kszta 3 t dzia 3 ki, ukszta 3 towanie terenu, wystêpowanie s 3 upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoœæ, przydatnoœæ budowlana gruntu, mo¿liwoœæ podzia 3 u dzia 3 ek, wymagania i ograniczenia wynikaj 1 ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi 1 zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych . Jak wskaza 3 a bieg 3 a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi 1 gaj 1 nieruchomoœci z dobrymi mo¿liwoœciami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoœci wycenianej na ocenê cechy „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania” wp 3 yw mia 3 y takie okolicznoœci jak: ró¿ny kszta 3 t obu dzia 3 ek, ró¿na powierzchnia dzia 3 ek, przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj 1 cych mo¿liwoœci inwestycyjne (koniecznoœæ prze 3 o¿enia czêœci urz 1 dzeñ w przypadku zabudowy), po 3 o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoœci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoœæ jawi siê jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoœci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a 3 o uznaæ, ¿e bieg 3 a prawid 3 owo okreœli 3 a wspó 3 czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w œwietle wyjaœnieñ bieg 3 ej nale¿a 3 o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg 31 aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza 3 a bieg 3 a analiza wyodrêbnionego przez ni 1 segmentu rynku nie wykaza 3 a wyraŸnego trendu zmiany cen nieruchomoœci w czasie, a zgodnie z treœci 1 art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœci w podejœciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3 ywu czasu o ile takie zaistnia 3 y. (...) œni 3 a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoœci podobnych wynika 3 y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoœci i zdolnoœci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a 3 o przyj 1 æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg 3 zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by 3 o potrzeby korekty cen transakcyjnych. Nadto, nale¿a 3 o mieæ na wzglêdzie, ¿e bieg 3 a prawid 3 owo nie uwzglêdni 3 a przy wycenie ograniczeñ ujawnionych w dziale III. ksiêgi wieczystej, albowiem wpisane tam s 3 u¿ebnoœci gruntowe nie dotycz 1 przedmiotowej nieruchomoœci, a zosta 3 y przeniesione do ksiêgi wieczystej wskutek wielokrotnych podzia 3 ów dzia 3 ek ewidencyjnych. (...) , i¿ opinia przedstawiona przez bieg 31 jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjaœnia wszelkie w 1 tpliwoœci odnoœnie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...) . Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj 1 ca, ¿e s 1 d okreœlon 1 okolicznoœæ uznaje za wyjaœnion 1 , to nie ma obowi 1 zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S 1 du N. ¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX). P. prawn 1 powództwa stanowi 3 y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myœl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z 3 o¿yæ do samorz 1 dowego kolegium odwo 3 awczego w 3 aœciwego ze wzglêdu na miejsce po 3 o¿enia nieruchomoœci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoœci. Wniosek sk 3 ada siê za poœrednictwem w 3 aœciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w 3 aœciwemu s 1 dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myœl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treœci 1 art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, wysokoœæ op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op 3 aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op 3 aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoœci gruntowej, na podstawie wartoœci nieruchomoœci gruntowej okreœlonej przez rzeczoznawcê maj 1 tkowego. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo 3 anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi 3 a 3 % ceny. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes 3 anek aktualizacji op 3 aty, równie¿ w postêpowaniu s 1 dowym, spoczywa na w 3 aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L. ). W toku niniejszego postêpowania, wnosz 1 c o dopuszczenie dowodu z opinii (...) , strona pozwana jedynie czêœciowo zdo 3 a 3 a udowodniæ, i¿ zaistnia 3 y podstawy do aktualizacji op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros 3 a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd 1 cym podstaw 1 wypowiedzenia wysokoœci op 3 aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia 3 a wynosiæ 879.142 z 3 . Natomiast, bieg 3 a w z 3 o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoœæ ni¿sz 1 , tj. 755.000 z 3 . Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid 3 owoœci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg 31 . Tym samym (...) za miarodajn 1 wartoœæ wskazan 1 przez bieg 31 . Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz 1 cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a 3 o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op 3 aty rocznej wynosi 22.650 z 3 . Jeœli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz 1 ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 poniesionych rzekomo przez niego nak 3 adów koniecznych polegaj 1 cych na przy 31 czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa 3 na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi 3 a skutki prawne ( art. 6 kc ). Zgodnie z treœci 1 art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami w przypadku aktualizacji op 3 aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 zalicza siê wartoœæ niezaliczonych nak 3 adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz 1 dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia 3 em œrodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie zaœ do art. 77 ust. 6 powo 3 anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak 3 adów koniecznych wp 3 ywaj 1 cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros 3 a wartoœæ nieruchomoœci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta 3 a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza 3 a, by poczyni 3 a nak 3 ady konieczne, które podlega 3 yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 , zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci 3 a, ¿e nak 3 ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta 3 y wykazane ¿adnymi dokumentami za 31 czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 9 czerwca 2021r. (k. 23) pe 3 nomocnik powoda zosta 3 zobowi 1 zany do zg 3 oszenia ostatecznych wniosków dowodowych pod rygorem utraty prawa ich powo 3 ywania w toku dalszego postêpowania. W odpowiedzi na to zobowi 1 zanie, w piœmie przygotowawczym z dnia 23 czerwca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa 3 a zakresu poniesionych nak 3 adów, ani te¿ nie przedstawi 3 a ¿adnych dokumentów, które potwierdza 3 yby, ¿e faktycznie takich nak 3 adów dokona 3 a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów wskazuj 1 cych na fakt poniesienia przez u¿ytkownika wieczystego nak 3 adów koniecznych bezprzedmiotowe by 3 o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoœæ okreœlenia wartoœci nak 3 adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj 1 cym pozew). Z. ¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg 3 ego gromadzenie materia 3 u dowodowego, a jedynie dostarczenie wiadomoœci specjalnych w oparciu o materia 3 dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak 3 adów koniecznych na przedmiotow 1 nieruchomoœæ bêd 1 c 1 w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoœci nie zosta 3 y udowodnione, to nie by 3 o mo¿liwoœci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak 3 adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. (...) ¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w pkt I. sentencji. Natomiast, w pozosta 3 ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario , powództwo oddali 3 jako bezzasadne. O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy 3 je stosunkowo, uznaj 1 c, ¿e powódka wygra 3 a niniejszy spór w 85 %, zaœ pozwany w 15 %. Z. ¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op 3 at 1 dotychczasow 1 a op 3 at 1 zaproponowan 1 przez pozwan 1 (stanowi 1 ca wartoœæ przedmiotu sporu) wynosi 3 a 4.392,57 z 3 , natomiast ró¿nica pomiêdzy op 3 at 1 dotychczasow 1 a op 3 at 1 ostatecznie ustalon 1 przez (...) ,31 z 3 . Powódka ponios 3 a koszty w postaci op 3 aty s 1 dowej od pozwu (400 z 3 ), op 3 aty za czynnoœci pe 3 nomocnika (900 z 3 ), op 3 aty skarbowej od pe 3 nomocnictwa (17 z 3 ) – zatem 31 cznie w kwocie 1.317 z 3 , z czego przys 3 uguje jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.119,45 z 3 . Natomiast, pozwany poniós 3 koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 900 z 3 i nale¿y mu siê od powódki zwrot kwoty 135 z 3 . Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci powódce nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 985 z 3 .