I C 173/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka, Syndyk masy upadłości spółki z o.o. sp. k., wniosła o zasądzenie od pozwanego Centrum (...) kwoty 3000 zł tytułem zwrotu kaucji wpłaconej na poczet umowy najmu lokalu mieszkalnego. Powódka twierdziła, że skutecznie wypowiedziała umowę najmu w terminie, co uzasadnia zwrot kaucji. Pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, podnosząc zarzut potrącenia czynszu za miesiąc październik 2020 r. w kwocie 3000 zł z wpłaconą kaucją, argumentując, że umowa najmu, zawarta na czas określony do 30 września 2020 r., przedłużyła się o kolejne 12 miesięcy z powodu braku wypowiedzenia przez najemcę do 30 czerwca 2020 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając, że powódka nie wykazała skutecznego wypowiedzenia umowy najmu w ustawowym terminie. W związku z tym umowa została przedłużona, a czynsz za październik 2020 r. w wysokości 3000 zł został skutecznie potrącony z kaucji wpłaconej przez powódkę. Sąd uznał również, że zapis o przedłużeniu umowy nie narusza zasad współżycia społecznego ani przepisów prawa, gdyż strony były profesjonalnymi podmiotami. O kosztach procesu orzeczono na rzecz pozwanego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja klauzul umownych dotyczących przedłużenia najmu i potrącenia kaucji z czynszem, zwłaszcza w kontekście profesjonalnych stron umowy.
Dotyczy konkretnych zapisów umowy i stanu faktycznego; nie stanowi ogólnej zasady dla wszystkich umów najmu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy brak wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony do określonej daty, z zastrzeżeniem możliwości wypowiedzenia do daty poprzedzającej, skutkuje automatycznym przedłużeniem umowy na kolejny okres?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli umowa stanowi, że ulega przedłużeniu o kolejny okres, o ile nie zostanie wcześniej wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron w określonym terminie, a termin ten nie zostanie zachowany.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na treści umowy, która jasno przewidywała automatyczne przedłużenie o 12 miesięcy w przypadku braku wypowiedzenia do 30 czerwca. Powódka nie wykazała, aby złożyła skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu w tym terminie.
Czy czynsz za ostatni miesiąc najmu może zostać skutecznie potrącony z wpłaconej kaucji, jeśli umowa najmu została rozwiązana za porozumieniem stron po terminie, w którym powinna zostać wypowiedziana?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli czynsz za ten miesiąc jest wymagalny, a kaucja stanowi zabezpieczenie roszczeń wynajmującego, w tym zaległości w czynszu.
Uzasadnienie
Sąd uznał oświadczenie o potrąceniu za skuteczne na podstawie art. 498 k.c., ponieważ obie wierzytelności (czynsz i kaucja) były pieniężne, tej samej jakości, wymagalne i mogły być dochodzone przed sądem. Potrącenie nastąpiło do wysokości niższej wierzytelności, czyli w tym przypadku kwoty czynszu.
Czy postanowienie umowy najmu dotyczące automatycznego przedłużenia oznaczające zobowiązanie do zapłaty czynszu przez kolejny rok, jeśli nie zostanie wypowiedziana w określonym terminie, jest nieważne jako sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego lub zasadami współżycia społecznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa została zawarta między profesjonalnymi podmiotami i jej treść jest jasno określona.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa zawarta między spółką z o.o. sp. k. a fundacją nie narusza art. 353(1) k.c., ponieważ obie strony były profesjonalnymi podmiotami, zgodziły się na treść umowy i ją wykonywały. Treść umowy była jasna co do okresu i warunków przedłużenia.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Syndyk masy upadłości (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w upadłości | spółka | powód |
| Centrum (...) w likwidacji | instytucja | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 498 § 1
Kodeks cywilny
Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.
Pomocnicze
k.c. art. 353¹
Kodeks cywilny
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 659 § 1
Kodeks cywilny
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
k.c. art. 673 § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r w sprawie opłat za czynności prawne art. 2 § pkt 3
Określa wysokość wynagrodzenia pełnomocnika zawodowego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu przedłużyła się automatycznie z powodu braku wypowiedzenia w terminie do 30 czerwca. • Czynsz za październik 2020 r. w wysokości 3000 zł został skutecznie potrącony z kaucji. • Zapis o przedłużeniu umowy jest ważny, ponieważ strony były profesjonalnymi podmiotami.
Odrzucone argumenty
Powódka skutecznie wypowiedziała umowę najmu w terminie. • Zastrzeżenie o przedłużeniu umowy jest nieważne. • Kaucja powinna zostać zwrócona w całości.
Godne uwagi sformułowania
Umowa została zawarta na czas określony od dnia 01 marca 2020 r do dnia 30 września 2020 r i zostanie przedłużona o kolejne 12 miesięcy ( po dniu 30 września każdego roku ) , o ile nie zostanie wcześniej wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron – w terminie do dnia 30 czerwca . • Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej . • Sporna umowa najmu została zawarta przez dwa profesjonalne podmioty : spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową i przez fundację . Trudno w tej sytuacji uznać , aby łącząca strony umowa sprzeciwiała się właściwości stosunku , ustawie , czy zasadom współżycia społecznego ( art. 353 1 k.c. ) .
Skład orzekający
Agnieszka Kuryłas
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja klauzul umownych dotyczących przedłużenia najmu i potrącenia kaucji z czynszem, zwłaszcza w kontekście profesjonalnych stron umowy."
Ograniczenia: Dotyczy konkretnych zapisów umowy i stanu faktycznego; nie stanowi ogólnej zasady dla wszystkich umów najmu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa ilustruje praktyczne konsekwencje niedochowania terminów wypowiedzenia umów najmu oraz zasady potrącenia, co jest istotne dla wielu najemców i wynajmujących.
“Przedłużyłeś umowę najmu przez pomyłkę? Sprawdź, czy kaucja jest bezpieczna!”
Dane finansowe
WPS: 3000 PLN
zwrot kosztów procesu: 900 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.