I C 1706/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła żądania zapłaty kwoty 8.396,38 zł z tytułu zaległego czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych od pozwanych A. L. (1) i A. R. przez powódkę A. N. . Pozwane podniosły zarzut przedawnienia części roszczenia (3.583,11 zł) oraz zarzut potrącenia wpłaconej kaucji w wysokości 2.000,00 zł. Powódka ostatecznie cofnęła pozew w części objętej zarzutem przedawnienia, a w pozostałym zakresie dochodziła kwoty 4.813,27 zł. Sąd uznał, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie mogła zostać skutecznie wypowiedziana przez najemców z uwagi na brak wskazania w umowie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. W związku z tym umowa obowiązywała do końca jej terminu, a pozwane były zobowiązane do uiszczania czynszu i opłat. Sąd ustalił jednak, że czynsz administracyjny został wyliczony dla zawyżonej liczby lokatorów, co skutkowało jego obniżeniem. Po uwzględnieniu korekty czynszu administracyjnego i opłaty za energię elektryczną, należność powódki wyniosła 4.755,27 zł. Sąd uznał zarzut potrącenia kaucji przez pozwane za zasadny, co skutkowało potrąceniem 2.000,00 zł z należności powódki. W konsekwencji Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 2.755,27 zł, umorzył postępowanie w zakresie kwoty 3.583,11 zł i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, dopuszczalności klauzul swobodnego wypowiedzenia, zasad potrącenia kaucji oraz prawidłowego naliczania opłat eksploatacyjnych.
Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy najmu i okoliczności faktycznych sprawy. Interpretacja art. 673 § 3 k.c. w kontekście braku wskazania przyczyn wypowiedzenia jest kluczowa.
Zagadnienia prawne (4)
Czy umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana przez najemców bez wskazania konkretnych przyczyn w umowie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez najemców tylko w wypadkach określonych w umowie. Ogólna klauzula dopuszczająca wypowiedzenie bez wskazania przyczyn jest niedopuszczalna.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym umowa najmu na czas oznaczony może być wypowiedziana w wypadkach określonych w umowie. Brak wskazania konkretnych przyczyn lub ogólna klauzula wypowiedzenia bez przyczyn jest sprzeczna z ustawą i nieważna.
Czy zarzut potrącenia kaucji przez najemców jest zasadny w sytuacji, gdy wynajmujący dokonał potrącenia z wierzytelnościami, które uległy przedawnieniu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zarzut potrącenia kaucji przez najemców jest zasadny, jeśli kaucja nie uległa przepadkowi i powinna zostać zaliczona na poczet należności, a wynajmujący nie dokonał skutecznego potrącenia z wierzytelnościami nieprzedawnionymi.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że kaucja nie przepadła na rzecz wynajmującego, ponieważ umowa nie została skutecznie wypowiedziana. Zarzut potrącenia kaucji przez najemców został uznany za zasadny, ponieważ kaucja powinna zostać zaliczona na poczet należności czynszowych. Potrącenie dokonane przez powódkę z wierzytelnościami przedawnionymi zostało uznane za nieskuteczne.
Jak należy obliczyć czynsz administracyjny, gdy liczba lokatorów w lokalu jest inna niż ta, na podstawie której naliczane są opłaty przez wspólnotę mieszkaniową?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Opłaty naliczane w zależności od liczby lokatorów powinny być proporcjonalnie obniżone, jeśli faktyczna liczba lokatorów jest niższa niż ta, na podstawie której naliczane są opłaty przez wspólnotę. Wynajmujący powinien dopilnować aktualności danych o liczbie lokatorów.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że czynsz administracyjny został wyliczony dla zawyżonej liczby lokatorów (4 zamiast 3). W związku z tym, opłaty zależne od liczby osób (podgrzanie wody, wywóz nieczystości) zostały skorygowane proporcjonalnie do faktycznej liczby mieszkańców.
Czy roszczenie o zapłatę czynszu najmu za czerwiec 2013 r. uległo przedawnieniu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, roszczenie o zapłatę czynszu najmu za czerwiec 2013 r. (płatne do 5 czerwca 2013 r.) uległo przedawnieniu z uwagi na upływ trzyletniego terminu.
Uzasadnienie
Pozwana podniosła zarzut przedawnienia, który obejmował m.in. czynsz za czerwiec 2013 r. Sąd uznał ten zarzut za zasadny, co skutkowało umorzeniem postępowania w tej części.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. N. | osoba_fizyczna | powódka |
| A. L. (1) | osoba_fizyczna | pozwana |
| A. R. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez najemców tylko w wypadkach określonych w umowie. Klauzula swobodnego wypowiedzenia bez wskazania przyczyn jest niedopuszczalna.
k.c. art. 498 § § 1
Kodeks cywilny
Warunki potrącenia wierzytelności.
k.c. art. 499
Kodeks cywilny
Sposób dokonania potrącenia.
k.p.c. art. 203 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Cofnięcie pozwu.
k.p.c. art. 355 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Umorzenie postępowania.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu przy częściowym uwzględnieniu żądań.
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
Definicja umowy najmu.
k.c. art. 680
Kodeks cywilny
Stosowanie przepisów o najmie do najmu lokalu.
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
Odsetki za opóźnienie.
Pomocnicze
k.c. art. 502
Kodeks cywilny
Potrącenie wierzytelności przedawnionej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieskuteczność wypowiedzenia umowy najmu przez najemców z uwagi na brak wskazania przyczyn w umowie. • Zasadność zarzutu potrącenia kaucji przez najemców. • Nieprawidłowe naliczenie czynszu administracyjnego z uwagi na zawyżoną liczbę lokatorów.
Odrzucone argumenty
Skuteczność wypowiedzenia umowy najmu przez najemców. • Zatrzymanie kaucji przez wynajmującego jako forma zabezpieczenia lub kary umownej. • Potrącenie przez powódkę kaucji z wierzytelnościami przedawnionymi.
Godne uwagi sformułowania
nie można zaaprobować poglądu o generalnej dopuszczalności klauzuli dowolnego wypowiedzenia umowy w umowach zawartych na czas oznaczony z powołaniem się na swobodę umów. • brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. • powódka powinna dopilnować, aby dane o lokalu, w tym o liczbie osób w nim zamieszkujących, będące w posiadaniu Wspólnoty Mieszkaniowej były aktualne, zwłaszcza w kontekście ustalania stosownych opłat, zależnych od liczby lokatorów.
Skład orzekający
Agnieszka Sidor-Leszczyńska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, dopuszczalności klauzul swobodnego wypowiedzenia, zasad potrącenia kaucji oraz prawidłowego naliczania opłat eksploatacyjnych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy najmu i okoliczności faktycznych sprawy. Interpretacja art. 673 § 3 k.c. w kontekście braku wskazania przyczyn wypowiedzenia jest kluczowa.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z umowami najmu, w tym kwestie wypowiedzenia, przedawnienia i potrącenia, a także pokazuje, jak sąd może korygować naliczanie opłat w zależności od faktycznego stanu.
“Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony bez podania przyczyny? Sąd odpowiada: niekoniecznie!”
Dane finansowe
WPS: 8396,38 PLN
zaległy czynsz i opłaty eksploatacyjne: 2755,27 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.