I C 1671/12

Sygn. akt I C 1671/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 23 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w składzie następującym : Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska - Cholewa Protokolant Dorota Nitkiewicz po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2013 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa W. R. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy Pl. (...) we W. o uchylenie uchwały I. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy Pl. (...) we W. nr 8/2012z dnia 04.10.2012 r.; II. zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy Pl. (...) we W. na rzecz powoda W. R. kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. UZASADNIENIE W pozwie z dnia 13 listopada 2012 r. powód W. R. wniósł o uchylenie uchwały nr 8/2012 z dnia 4 października 2012 r. w sprawie zmiany wysokości udziałów właścicieli we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu, podjętej przez właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W. przy pl. (...) . Powód zażądał także zasądzenia od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych. Na uzasadnienie żądania powód podał, że on i jego siostra są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy pl. (...) we W. . Właściciele mieszkań od kilkunastu lat zgłaszali liczne nieprawidłowości przy pomiarach powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych, błędne wyliczenia udziałów przypisanych poszczególnym lokalom oraz brak udziałów dla lokali będących w posiadaniu Gminy W. . Mimo tego nie dokonano pełnej i kompleksowej inwentaryzacji wszystkich powierzchni i prawidłowego wyliczenia udziałów. Na zabraniu właścicieli lokali w dniu 4 października 2012 r. zarządca pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zaproponował podjęcie uchwały nr 8/2012, powołując się na inwentaryzację powierzchni użytkowej lokali dokonaną w 2008 r., która to inwentaryzacja była niekompletna i zawierała błędy. Inwentaryzacja zawierała pomiary tylko kilku mieszkań, bez protokołów pomiaru poszczególnych pomieszczeń, ponadto pomiary były dotknięte błędami. Zaskarżona uchwała pomija lokale stanowiące własność Gminy W. , zawiera błędy rachunkowe i merytoryczne, nie objęła całości VI kondygnacji. Nadto część pomieszczeń przyjętych do obliczeń została zmieniona i przebudowana. Zaskarżona uchwała nie określa zatem prawidłowej powierzchni lokali, na podstawie której obliczono na nowo poszczególne udziały. W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy pl. (...) we W. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych. Strona pozwana podała, że przyczyną podjęcia w dniu 4 października 2012 r. zaskarżonej uchwały były błędnie wyliczone udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, wynikające prawdopodobnie z tego, że przy dokonywaniu sprzedaży poszczególnych lokali udziały we współwłasności wyliczano w stosunku do różnych powierzchni użytkowych budynku. Podjęcie uchwały zmierzało do określenia udziałów w sposób prawidłowy. Strona pozwana wskazała, że podjęcie zaskarżonej uchwały było poprzedzone podjęciem uchwały intencyjnej oraz wydaniem przez Prezydenta W. zarządzenia w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu nieruchomości przy pl. (...) . Wyliczenia nowych udziałów we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu dokonała Gmina W. , która podała, że podstawę zmiany wysokości udziałów stanowić będzie inwentaryzacja wykonana w 2009 r. przez firmę (...) . Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Na zebraniu w dniu 4 października 2012 r. właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy pl. (...) we W. podjęli uchwałę nr 8/2012 w sprawie zmiany wysokości udziałów właścicieli we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu. W § 1 uchwały Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę wysokości udziałów właścicieli we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu nieruchomości położonej we W. przy pl. (...) w sposób następujący: 1) lokal nr (...) z 3,55% na 3,65%, 2) lokal nr (...) z 5,85% na 6,03%, 3) lokal nr (...) z 5,20% na 4,90%, 4) lokal nr (...) z 4,98% na 5,07%, 5) lokal nr (...) z 5,00% na 6,03%, 6) lokal nr (...) z 4,00% na 4,96%, 7) lokal nr (...) z 4,00% na 5,07%, 8) lokal nr (...) z 5,85% na 6,03%, 9) lokal nr (...) z 4,90% na 4,96%, 10) lokal nr (...) z 4,00% na 5,07%, 11) lokal nr (...) z 3,65% na 3,76%, 12) lokal nr (...) z 3,27% na 3,37%, 13) lokal nr (...) z 4,00% na 5,07%, 14) lokal nr (...) z 3,80% na 3,95%, 15) lokal nr (...) z 3,27% na 3,37%, 16) lokal nr (...) z 4,00% na 5,07%. W § 2 uchwały wskazano, że uznając konieczność sprostowania stanu prawnego lokali wyodrębnionych oraz uczynienia stosownych zmian w księgach wieczystych nieruchomości budynkowej oraz wszystkich lokali wyodrębnionych, Wspólnota Mieszkaniowa decyduje się na zmianę udziałów pod warunkiem poniesienia wszelkich kosztów owych zmian w całości przez Gminę W. . W § 3 udzielono zarządcy - (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. - pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia w sprawie zmiany wysokości udziałów właścicieli we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu nieruchomości ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali oraz do podjęcia wszystkich niezbędnych czynności w celu realizacji uchwały. Za podjęciem uchwały oddano 59,52% głosów, przeciwko jej podjęciu - 4% głosów. Uchwała została zaprotokołowana przez notariusza. /dowód: uchwała nr 8/2012 - k. 6; akt notarialny - protokół, rep. A nr (...) - k. 31/ Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powód W. R. w terminie zaskarżył do Sądu uchwałę nr 8/2012, w której pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę wysokości udziałów właścicieli lokali we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu przy pl. (...) we W. , a jego powództwo o uchylenie uchwały ma uzasadnione podstawy Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ma charakter pochodny w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. W myśl art. 3 ust. 1 i 2 w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jako prawo związane z własnością lokali. Udział ten, jak stanowi art. 3 ust. 3 , odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, zaś udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Odstępstwo od powyższych zasad obliczania wielkości udziałów przewiduje m.in. art. 3 ust. 7 , wprowadzający możliwość nowego ustalenia wysokości udziałów w umowie zawartej przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela nieruchomości. Ponieważ stronami umowy muszą być wszyscy właściciele lokali, nie może ona zostać zastąpiona uchwałą podjętą zwykłą większością głosów, jak w przypadku zaskarżonej uchwały nr 8/2012 podjętej przez stronę pozwaną. Podstawę do podjęcia uchwały zmieniającej wysokość udziałów może stanowić art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali , zgodnie z którym czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (zatem wymagającą, w myśl ust. 2, uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania stosownych umów) jest udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Prawidłowa wykładnia cytowanego przepisu, respektująca zasady określone w art. 3 , w szczególności przewidziane tam wyjątki od ogólnych reguł określania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, prowadzi jednak do wniosku, że uchwała wskazana w art. 22 ust. 3 pkt 5a nie może dotyczyć dowolnej zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Należy w tej kwestii podzielić poglądy prezentowane w piśmiennictwie (zob. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali , Warszawa 2008), zgodnie z którymi na podstawie cytowanego przepisu można zmienić wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy zostały one błędnie obliczone (tzw. sprostowanie udziałów). Podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zmieniającej wysokość udziałów jest więc dopuszczalne tylko w sytuacjach, gdy przy obliczeniu udziałów nastąpił błąd o charakterze czysto technicznym (np. błąd rachunkowy lub polegający na nieprawidłowo dokonanym obmiarze). Zmiana w żadnym razie nie może zaś prowadzić do naruszenia prawa własności lokali przysługującego poszczególnym właścicielom, z którym to prawem udział we współwłasności nieruchomości wspólnej (analogicznie - we współużytkowaniu wieczystym gruntu) jest związany. Zaskarżona uchwała w formie, w jakiej została podjęta, nie może ostać się w obrocie prawnym. Sposób sformułowania uchwały, to jest objęcie dokonywanymi zmianami tylko niektórych lokali, brak wskazania powierzchni lokali i sposobu wyliczenia udziałów, brak jakichkolwiek dokumentów (załączników) zawierających dane o powierzchni lokali czy choćby odwołania się w treści uchwały do takich dokumentów, uniemożliwiają nie tylko weryfikację prawidłowości przyjętych w uchwale nowych udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością poszczególnych lokali, ale również stwierdzenie, czy zmiana udziałów mieści się w zakresie dopuszczalnym art. 22 ust. 3 pkt 5a - czy ma jedynie charakter sprostowania wielkości udziałów, z poszanowaniem treści aktów notarialnych stanowiących podstawę nabycia przez właścicieli własności lokali o określonej wielkości wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej, czy też narusza prawa właścicieli lokali, ingerując w przedmiot przysługującej im własności. Strona pozwana nie przedłożyła przy tym, mimo nałożonego na nią zobowiązania, aktów notarialnych dotyczących wszystkich lokali wyodrębnionych w budynku przy pl. (...) (złożyła jedynie 15 aktów notarialnych; spośród lokali wymienionych w uchwale brak jest dokumentów dotyczących lokali nr (...) ), które to akty mogłyby stanowić podstawę ustalenia przez Sąd, jaki charakter miała dokonana zaskarżoną uchwałą zmiana udziałów. Brak jest również jakiejkolwiek dokumentacji dotyczącej lokali niebędących odrębnymi przedmiotami własności, należących do Gminy W. . W ocenie Sądu uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna być tak sformułowana, ażeby możliwa była jej weryfikacja między innymi przez członków wspólnoty, zaś uchwała nr 8/2012 z dnia 4 października 2012 r. postulatu tego nie spełnia. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, zarzuty powoda W. R. wobec zaskarżonej uchwały należało uznać za uzasadnione, czego konsekwencją było uchylenie uchwały (punkt I sentencji wyroku). Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie II sentencji wyroku zostało wydane w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. , zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Koszty procesu poniesione przez powoda w rozpoznawanej sprawie stanowiła kwota 200 zł uiszczonej opłaty od pozwu. Z/ 1) odnotować; 2) odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi strony pozwanej; 3) kalendarz 14 dni.