I C 166/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Rejonowy w Ciechanowie rozpoznał sprawę z powództwa J.W. i D.W. przeciwko K.N. i P.N. o zapłatę 60 000 zł tytułem obniżenia ceny zakupu lokalu mieszkalnego. Powodowie twierdzili, że lokal obarczony jest wadami w postaci silnego zawilgocenia, pleśni i grzybów, które zostały zatajone przez sprzedających. Sąd ustalił, że wady te wynikają z błędów konstrukcyjnych budynku, a konkretnie z braku izolacji w szczelinie dylatacyjnej, co powoduje sezonowe zawilgocenie i przemarzanie ścian w jednej z sypialni. Opinia biegłego wykazała, że usunięcie tych wad wymaga prac budowlanych w częściach wspólnych nieruchomości i sąsiednich lokalach, a szacunkowy koszt wynosi około 29 300 zł netto. Sąd, powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady, uznał, że powodowie nie wykazali, aby wartość lokalu obniżyła się proporcjonalnie do żądanej kwoty 60 000 zł. Podkreślono, że obniżenie ceny powinno być proporcjonalne do rzeczywistego spadku wartości rzeczy, a nie tylko do kosztów naprawy, które w tym przypadku są niższe niż żądana kwota. Sąd oddalił powództwo, zasądzając od powodów na rzecz pozwanych zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie proporcji obniżenia ceny nieruchomości w przypadku wad konstrukcyjnych i sezonowych, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, dowodzenie wysokości szkody.
Sprawa dotyczy specyficznych wad konstrukcyjnych i sezonowych, a rozstrzygnięcie opiera się na ocenie dowodów i opinii biegłych w konkretnym stanie faktycznym.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wada fizyczna nieruchomości, wynikająca z błędów konstrukcyjnych budynku, uzasadnia obniżenie ceny zakupu o żądaną kwotę, jeśli jej występowanie jest sezonowe i wymaga prac w częściach wspólnych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powodowie nie wykazali, aby wartość lokalu obniżyła się proporcjonalnie do żądanej kwoty obniżenia ceny.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że powodowie nie sprostali obowiązkowi wykazania, że cena powinna ulec obniżeniu o 60 000 zł, ponieważ obniżona cena powinna pozostawać w takiej dysproporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Koszt naprawy wad, choć znaczący, był niższy niż żądana kwota obniżenia ceny, a wada dotyczyła tylko jednego pomieszczenia i miała charakter sezonowy.
Jaka jest proporcja między kosztem usunięcia wad nieruchomości a kwotą, o którą powinna zostać obniżona cena zakupu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Koszt usunięcia wad nie przekłada się bezpośrednio na kwotę obniżenia ceny, a kluczowa jest proporcja wartości rzeczy wadliwej do wartości rzeczy wolnej od wad.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na orzecznictwo wskazujące, że obniżenie ceny powinno uwzględniać koszt nakładów niezbędnych do doprowadzenia rzeczy do stanu zgodnego z umową, ale decydująca jest proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy wadliwej. W tym przypadku, koszt naprawy był niższy niż żądana kwota obniżenia ceny, a wada miała ograniczony charakter.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. W. | osoba_fizyczna | powód |
| D. W. | osoba_fizyczna | powód |
| K. N. | osoba_fizyczna | pozwany |
| P. N. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 560 § 1
Kodeks cywilny
Kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę.
k.c. art. 556 § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wady.
k.c. art. 560 § 3
Kodeks cywilny
Obniżona cena powinna pozostawać w takiej dysproporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
Pomocnicze
k.c. art. 556¹ § 1
Kodeks cywilny
Definicja wad fizycznych rzeczy sprzedanej, w tym niezgodność z umową, brak właściwości wynikających z celu lub przeznaczenia, brak właściwości zapewnionych przez sprzedawcę, wydanie rzeczy w stanie niezupełnym.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
u.k.s.c. art. 84
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Zwrot niewykorzystanych zaliczek.
u.k.s.c. art. 83 § 2
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Uzupełnienie kosztów procesu w zakresie opinii biegłych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady mają charakter konstrukcyjny i sezonowy. • Usunięcie wad wymaga prac w częściach wspólnych budynku. • Koszt usunięcia wad jest niższy niż żądana kwota obniżenia ceny. • Powodowie nie wykazali proporcjonalnego obniżenia wartości lokalu. • Obniżenie ceny powinno być proporcjonalne do spadku wartości, a nie tylko do kosztów naprawy.
Odrzucone argumenty
Żądanie obniżenia ceny o 60 000 zł z powodu wad. • Wady zostały zatajone przez sprzedających.
Godne uwagi sformułowania
obniżona cena powinna pozostawać w takiej dysproporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady • koszt usunięcia wad nie jest równoważny z kwotą o jaką ewentualnie powinna ulec obniżeniu cena lokalu mieszkalnego • odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, bezwzględny
Skład orzekający
Lidia Grzelak
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie proporcji obniżenia ceny nieruchomości w przypadku wad konstrukcyjnych i sezonowych, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, dowodzenie wysokości szkody."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznych wad konstrukcyjnych i sezonowych, a rozstrzygnięcie opiera się na ocenie dowodów i opinii biegłych w konkretnym stanie faktycznym.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów o rękojmi za wady przy zakupie nieruchomości, a także złożoność ustalania wysokości obniżenia ceny w przypadku wad konstrukcyjnych.
“Kupiłeś mieszkanie z wadą? Sąd wyjaśnia, jak udowodnić spadek jego wartości.”
Dane finansowe
WPS: 60 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.