I C 1562/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód R.N. wystąpił z pozwem o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., który zajmował od wielu lat. Lokal ten został pierwotnie przydzielony jego ojcu, R.N. (1), jako żołnierzowi zawodowemu. Po wyprowadzce ojca z lokalu w 1960 r. i rozwodzie rodziców w 1970 r., powód wraz z matką i babcią nadal zamieszkiwali w lokalu. Po śmierci matki w 1976 r. i babci w 1979 r., powód przejął obowiązek opłacania czynszu i innych opłat, a administracja wojskowa kierowała do niego korespondencję dotyczącą lokalu, a nawet oferty wykupu. Pozwana Wojskowa Agencja Mieszkaniowa twierdziła, że tytuł prawny powoda wygasł z chwilą śmierci jego ojca w 2012 r. i odmówiła zawarcia umowy najmu, wnosząc jednocześnie o eksmisję powoda. Sąd, analizując zgromadzony materiał dowodowy, w tym dokumenty i zeznania świadków, uznał, że długoletnie zachowanie stron, polegające na wzajemnym spełnianiu świadczeń odpowiadających stosunkowi najmu (udostępnianie lokalu przez pozwaną, opłacanie czynszu i remontów przez powoda), świadczy o zawarciu umowy najmu per facta concludentia, zgodnie z art. 60 k.c. Sąd podkreślił, że pozwana miała wiedzę o sytuacji faktycznej lokalu od 1970 r. i przez ponad 40 lat nie podejmowała działań prawnych w celu uregulowania statusu lokalu, traktując powoda jak najemcę. W związku z tym, sąd ustalił istnienie stosunku najmu lokalu na czas nieoznaczony.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie możliwości zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego (w tym wojskowego) per facta concludentia w sytuacji długoletniego faktycznego korzystania z lokalu i spełniania świadczeń przez najemcę, mimo braku formalnej umowy pisemnej i pierwotnego tytułu prawnego.
Dotyczy specyficznej sytuacji lokali wojskowych i długotrwałego zaniedbania formalnego uregulowania stosunku prawnego przez administrację.
Zagadnienia prawne (3)
Czy w sytuacji, gdy pierwotny najemca lokalu wojskowego wyprowadził się, a lokal był nadal zamieszkiwany i opłacany przez jego syna, można uznać, że między synem a administracją wojskową powstał stosunek najmu per facta concludentia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd uznał, że długoletnie zachowanie stron, polegające na wzajemnym spełnianiu świadczeń odpowiadających stosunkowi najmu, świadczy o zawarciu umowy najmu per facta concludentia.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na art. 60 k.c. i uznał, że zachowanie stron (opłacanie czynszu przez powoda, kierowanie korespondencji przez administrację, remonty) jednoznacznie ujawniało wolę zawarcia umowy najmu, mimo braku formy pisemnej. Długoletnie traktowanie powoda jak najemcy przez administrację wojskową, która miała wiedzę o jego faktycznym zamieszkiwaniu w lokalu, potwierdzało istnienie takiego stosunku.
Czy powód ma interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku najmu, skoro pozwana wniosła o eksmisję?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powód ma interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku najmu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że istnieje spór co do prawa powoda do lokalu, a pozwana zakwestionowała jego tytuł prawny i wniosła o eksmisję oraz zapłatę odszkodowania. Postępowanie eksmisyjne nie wyklucza istnienia interesu prawnego w ustaleniu, gdyż w tamtej sprawie tytuł prawny byłby badany jedynie przesłankowo.
Czy umowa najmu lokalu wojskowego zawarta per facta concludentia jest ważna, jeśli nie zachowano formy pisemnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na czas dłuższy niż rok, która nie została zawarta na piśmie, jest uważana za zawartą na czas nieoznaczony.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 660 k.c., niezachowanie formy pisemnej dla umowy najmu na czas dłuższy niż rok skutkuje uznaniem jej za zawartą na czas nieoznaczony. W niniejszej sprawie stosunek najmu trwa od wielu lat, co uzasadnia jego charakter jako najmu na czas nieokreślony.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. N. | osoba_fizyczna | powód |
| Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Oddział (...) w W. (obecnie Agencja Mienia Wojskowego) | instytucja | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 60
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli może być wyrażone przez każde zachowanie ujawniające wolę w sposób dostateczny, w tym przez czynności konkludentne.
k.c. art. 660
Kodeks cywilny
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, zawarta bez zachowania formy pisemnej, jest uważana za zawartą na czas nieoznaczony.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Pomocnicze
u.z.S.Z. art. 29 § a
Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej
Do osób innych niż żołnierze zawodowi, które zajmują lokale mieszkalne będące w zasobie Agencji, w zakresie nieuregulowanym w ustawie mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.
Ustawa z dnia 27 kwietnia 1951 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych art. 35
Przydział osobnych kwater stałych dokonywany jest na podstawie pisemnego nakazu wojskowych władz kwaterunkowych, określającego osoby uprawnione do zamieszkania z żołnierzem.
k.c. art. 659
Kodeks cywilny
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
k.c. art. 680
Kodeks cywilny
Przepisy o najmie lokalu stosuje się do najmu pomieszczeń, choćby były przeznaczone do wspólnego zamieszkiwania.
k.c. art. 56
Kodeks cywilny
Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, ale również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Długoletnie opłacanie czynszu i innych opłat przez powoda. • Kierowanie korespondencji dotyczącej lokalu do powoda przez administrację wojskową. • Proponowanie powodowi wykupu lokalu. • Przeprowadzanie remontów i napraw przez powoda. • Wiedza administracji wojskowej o faktycznym zamieszkiwaniu powoda w lokalu od 1970 r. • Brak działań prawnych ze strony pozwanej przez ponad 40 lat w celu uregulowania statusu lokalu.
Odrzucone argumenty
Wygasnięcie tytułu prawnego powoda wraz ze śmiercią jego ojca. • Brak podstaw prawnych do zawarcia umowy najmu. • Brak interesu prawnego powoda w ustaleniu stosunku najmu.
Godne uwagi sformułowania
zawarcie umowy najmu przedmiotowego lokalu per facta concludentia zgodnie z art. 60 k.c. • niekwestionowania przez stronę pozwaną jego uprawnienia do zajmowania lokalu na przestrzeni lat • traktował go jak najemcę, doręczał mu wszelkie pisma związane z użytkowaniem lokalu i przyjmował od niego czynsz najmu • tytuł prawny powoda do przedmiotowego lokalu wygasł z chwilą śmierci R. N. (1) • nie sposób więc przyjąć za prawdziwe i logiczne wyjaśnienia, że po jej śmierci pisma były kierowane na powrót do niemieszkającego w lokalu R. N. (1) • przez ponad 40 lat nie podjęła żadnych działań prawnych mających na celu uregulowanie statusu przedmiotowego lokalu mieszkalnego • niezakłóconego dysponowania przez powoda spornym lokalem jak najemca, połączony z wzajemnym świadczeniem powoda z tytułu opłat czynszowych za lokal, a więc na zasadach odpowiadających stosunkowi najmu, uzasadnia przyjęcie, iż w niniejszej sprawie miało miejsce zawarcie przez strony umowy najmu per facta concludentia.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie możliwości zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego (w tym wojskowego) per facta concludentia w sytuacji długoletniego faktycznego korzystania z lokalu i spełniania świadczeń przez najemcę, mimo braku formalnej umowy pisemnej i pierwotnego tytułu prawnego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji lokali wojskowych i długotrwałego zaniedbania formalnego uregulowania stosunku prawnego przez administrację.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak długotrwałe zachowanie stron i faktyczne relacje mogą stworzyć stosunek prawny (najem) nawet bez formalnej umowy, co jest istotne dla praktyki prawniczej i pokazuje znaczenie zasady dobrej wiary i ochrony zaufania.
“Czy można zostać najemcą mieszkania bez podpisania umowy? Sąd odpowiada: tak, jeśli przez lata płacisz czynsz i administracja to akceptuje!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.