I C 156/25

Sygn. akt I C 156/25 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 września 2025 roku Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Katarzyna Banko po rozpoznaniu w dniu 30 września 2025 roku w Gliwicach na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa R. B. przeciwko Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w G. o uchylenie uchwały 1. 
        uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w G. nr (...) podjętą na zebraniu rocznym Wspólnoty w dniu 21 marca 2023r. i w trybie indywidualnego zebrania głosów do dnia 22 marca 2023r.; 2. 
        zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 577,00 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono tytułem zwrotu kosztów procesu. SSO Katarzyna Banko Sygn. akt I C 156/25 UZASADNIENIE Powódka A. B. wniosła pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w G. domagając się uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...) podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Nadto wniosła o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu żądania podała, że w przeszłości ustalono, że powódka w związku z faktem, iż jej piwnica ma większy metraż będzie uiszczała na rzecz pozwanej Wspólnoty opłatę 100 zł rocznie. Zaskarżona uchwała podnosi tę opłatę do kwoty 600 zł rocznie. Podała, że uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa, a także w rażący sposób narusza interesy powódki jako właściciela lokalu. Uchwała jest sprzeczna z prawe,, bowiem umowa stron nie zakładała, że Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo do jednostronnego podwyższenia opłaty za „Nadmetraż” piwnicy. Pierwotna uchwała nr (...) została podjęta po ustnych ustalenia stron, że powódka będzie płaciła 100 zł na nadmetraż piwnicy. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości przewyższającej stawkę minimalną wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności orzeczenia do dnia zapłaty i opłatą skarbową. Powódka A. B. zmarła 20 stycznia 2024r. Sąd Okręgowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2024r. zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 k.p.c. Sąd Rejonowy w Kluczborku postanowieniem z dnia 11 grudnia 2024r., prawomocnym z dniem 19 grudnia 2024r. stwierdził, ze spadek po A. B. , córce F. i P. , zmarłej w dniu 20 stycznia 2024r. w K. , której ostatnim miejscem zwykłego pobytu był K. , na podstawie testamentu notarialnego z dnia 28 lipca 2008r. sporządzonego w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. D. w Kancelarii Notarialnej w G. – Rep. (...) otwartego i ogłoszonego w dniu 11 grudnia 2024r. nabył jej syn R. B. w całości. Sąd Okręgowy w Gliwicach, postanowieniem z dnia 7 lutego 2025r. podjął zawieszone postępowania z udziałem spadkobiercy zmarłej powódki, tj. syna R. B. . Strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska. Sąd ustalił, co następuje: A. B. była członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w G. jako właściciel lokalu nr (...) w tym budynku. Lokal ten ma powierzchnię 16,33m 2 . Z prawem odrębnej własności tego lokalu związany jest udział wynoszący 21/1000 w części w nieruchomości wspólnej, dal której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą (...) . dowód: wydruk księgi wieczystej (...) k. 14 - 17 W budynku znajdują się pomieszczenia piwniczne, o różnej wielkości, niemniej jednak średni metraż takich pomieszczeń wynosi 5,6m 2 . Każdy lokal mieszkalny ma przydzieloną piwnicę. Do mieszkania A. B. przydzielona jest piwnica nr (...) . Piwnice zostały rozdzielone w 1956r. Piwnice są numerowane, a numer piwnicy pozostaje zgodny z numerem lokalu. mieszkalnego. Podział nie obejmował części schrony, który stanowi część wspólną nieruchomości. dowód: mapy piwnic k. 63 – 64, umowa najmu k. 75 – 76, umowy najmu k. 174 – 178, przesłuchanie stron zapis audio – video przebiegu rozprawy z dnia 23 czerwca 2025r. k. 171 Część piwnicy w przeszłości służyła i była zagospodarowana jako schron (bunkier). A. B. , nie informując Wspólnoty zwróciła się (...) w 2009r., który wyraził zgodę na zdemontowanie i przekazanie na złom urządzenia filtrowentylacyjnego z tego pomieszczenia, zaś dokument ze złomowania należało przekazać do tego Referatu. Po opróżnieniu syn A. B. zajął pomieszczenie, bez zgody Wspólnoty. W związku z zaistniałą sytuacją Wspólnota 23 lutego 2012r. podjęła uchwałę nr (...) w przedmiocie odzyskania piwnicy w części schronu używanej przez mieszkanie nr (...) . dowód: odpis uchwały nr (...) z dnia 23 lutego 2012r. k. 65, pismo Urzędu Miejskiego w G. z dnia 22 kwietnia 2009r. k. 77, Na zebraniu w dniu 3 marca 2015r. doszło do podjęcia uchwały nr (...) „aby właściciel lokalu nr (...) dokonywał jednorazowych rocznych opłat w wysokości 100 zł za posiadanie większej piwnicy począwszy od roku 2015.” dowód: odpis uchwały nr (...) z dnia 3 marca 2015r. k. 66 W dniu 21 marca 2023r. odbyło się coroczne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym w imieniu A. B. obecny był jej wnuk B. B. . Na zebraniu doszło do zmian osobowych w składzie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Osoby, które zostały powołane w skład zarządu podały, że w ich ocenie ustalona kwota 100 zł rocznie za nadmetraż piwnicy jest za niska. Podano, że kwota ta powinna wynosić 600 zł rocznie. dowód: protokół nr (...) /- (...) k. 67 – 69 Pismem z dnia 24 marca 2023r. A. B. została zawiadomiona o treści uchwał podjętych częściowo na zebraniu rocznym wspólnoty w dniu 21 marca 2023r. i częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów do dnia 22 marca 2023r. dowód: pismo z dnia 24 marca 2023 k. 11 - 12 W tym trybie została podjęta m.in. uchwała nr (...) zgodnie z którą Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zwiększenie kwoty 100 zł z uchwały nr (...) z dnia 3 marca 2015r. dotyczącą dokonywanych jednorazowych rocznych opłat za posiadanie większej piwnicy, do kwoty 600 zł począwszy od 1 kwietnia 2023r. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele mający 66,66 % udziałów Nie było głosów przeciwko uchwale oraz głosów wstrzymujących się od glosowania. dowód: uchwała nr (...) k. 70 Ustaleń w zakresie przedstawionego powyżej stanu faktycznego, przyjętego za podstawę do przeprowadzonych w dalszej części rozważań prawnych, Sąd dokonał w oparciu o wszechstronną analizę całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w zakresie w pełni realizującym inicjatywę dowodową stron, kierując się przy tym dyrektywami określonymi w art. 233 § 1 k.p.c. Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu o powołane wyżej wskazane dokumenty. Wszelkie wykorzystane przez Sąd dokumenty mogły stanowić podstawę do dokonywania ustaleń, albowiem nie były kwestionowane ani w zakresie autentyczności, ani treści. Zeznania stron Sąd uznał za wiarygodne, jednakże nie miały one decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy wobec ustaleń poczynionych w oparciu o dokumenty. Sąd zważył, co następuje: W ustalonym stanie faktycznym powództwo zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 – dalej u.w.l.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl ust. 1a przywołanego artykułu, powództwo w takiej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawodawca w art. 25 ust. 1 a nie przewidział rozpoczęcia biegu 6 – tygodniowego terminu dla uchwał podejmowanych w trybie mieszanym, czyli głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo oddanych w drodze indywidualnego ich zbierania. Podobnie jak w przypadku uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin wniesienia powództwa powinien biec od dnia powiadomienia członków wspólnoty mieszkaniowej o treści podjętej uchwały. W konsekwencji należy uznać, że termin 6 tygodni biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu, nawet takiego, który nie uczestniczył w głosowaniu. Pismo zawiadamiające A. B. o treści podjętych uchwał nosi datę 24 marca 2023r. Pozew w rozpoznawanej sprawie wpłynął to tutejszego Sądu w dniu 5 maja 2023r. Zatem licząc termin 6 tygodni od daty pisma zawiadamiającego A. B. o treści podjętych uchwał uznać należy, że termin 6 tygodniowy do zaskarżenia uchwały został zachowany. Fakt, iż pełnomocnik powódki uczestniczył w zebraniu Wspólnoty w dniu 21 marca 2023r. nie ma znaczenia dla oceny zachowania terminu, gdyż uchwała była procedowana także pod zebraniu w trybie indywidualnego zbierania głosów. Legitymacja procesowa czynna przysługuje w tego rodzaju sprawie każdemu właścicielowi lokalu - legitymacja powoda R. B. jako następcy prawnego zmarłej A. B. nie była sporna, podobnie jak i legitymacja bierna pozwanej. Przepis art. 25 ustawy o własności lokali wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: - niezgodność z przepisami prawa, - niezgodność z umową właścicieli lokali, - naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, - naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Bezspornym w sprawie było, że zarówno piwnice rozdysponowane pomiędzy właścicieli lokali mieszkalnych, jak również pomieszczenia danego schrony o powierzchni 9m 2 stanowią części wspólne nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zakres uprawnienia, o którym mowa w tym przepisie, przynależnego każdemu właścicielowi lokalu, jest ograniczony takim samym zakresem uprawnień pozostałych właścicieli: współkorzystaniem. Wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną, wyposażoną w zdolność prawną i sądową, ograniczoną do nabywania praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 i art. 22 u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, a jeżeli z mocy art. 6 zdanie drugie u.w.l. może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (w ograniczonym zakresie, związanym z zarządem wspólną nieruchomością), to przysługuje jej odrębna zdolność prawna. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. III CZP 59/07 (OSNC 2008/7-8/81) stwierdził, że „wspólnota mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna, może zawierać umowy ze swoim członkiem, podobnie jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ze wspólnikiem, czy spółka akcyjna z akcjonariuszem. Ze względu na ograniczone kompetencje wspólnoty, umowy te dotyczyć mogą jednak tylko spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną (…) Skoro określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową to zaskarżona uchwała musiała zostać uchylona. Powyższa uchwała regulowała jedynie zasady odpłatności za pomieszczenie o powierzchni 9m 2 , nie regulowała natomiast zasad korzystania z tego pomieszczenia, osoby uprawnionej, czasu trwania tego uprawnienia. Powyższe kwestie winny zostać uregulowane umową zawartą pomiędzy Wspólnotą a jej członkiem, zaś uchwała członków wspólnoty może jedynie umocowywać Zarząd wspólnoty do zawarcia takiej umowy. Przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. dopuszcza możliwość, na mocy uchwały właścicieli zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych (ponad wysokość wynikającą z udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej) z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości. wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Powyższa zasada ma jednak zastosowanie do lokali użytkowych względnie lokali mieszalnych wykorzystywanych na cele zawodowe. Nie dotyczy to jednak określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej, gdyż jak wcześniej już podano poza kwestią odpłatności w umowie powinno zostać uregulowanych szereg innych kwestii. Zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, zatem podlegała ona uchyleniu. Mając powyższe ustalenia i rozważania na względzie orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. obciążając nimi pozwaną w całości jako stronę przegrywającą. Na koszty procesu złożyła się opłata od pozwu w wysokości 200 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 360 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa. Gliwice, dnia 14 października 2025r. SSO Katarzyna Banko .