I C 1443/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód R. G., właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej W. 31 w W., domagając się nakazania dopuszczenia go do współposiadania i współkorzystania z nieruchomości wspólnej, w szczególności poprzez otwarcie wszystkich piwnic i strychów, zaprzestania naruszania jego prawa do współposiadania oraz zasądzenia kwoty 4.159,76 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy ponad przysługujący mu udział. Powód argumentował, że przydzielony mu udział w piwnicy jest niewspółmiernie mały w stosunku do jego udziału w nieruchomości wspólnej, a inni właściciele korzystają z piwnic ponad swój udział, co stanowi naruszenie jego praw właścicielskich i jest sprzeczne z ustawą o własności lokali. Pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc zarzut braku legitymacji biernej, twierdząc, że nie posiada faktycznego dostępu do poszczególnych części piwnic i nie ma możliwości zadośćuczynienia roszczeniu, a faktycznie dostęp do piwnic mają poszczególni właściciele lokali. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo. Sąd uznał, że roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 206 k.c.) skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej jest wadliwie adresowane, ponieważ legitymację bierną w tego typu sprawach posiadają osoby, które faktycznie sprawują władztwo nad rzeczą. W niniejszej sprawie władztwo nad poszczególnymi pomieszczeniami piwnicznymi sprawowali poszczególni właściciele lokali, a nie wspólnota jako taka. Sąd podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa, choć posiada zdolność prawną, nie jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie zarządza nią. Stan faktyczny korzystania z piwnic, polegający na wyłącznym dostępie do nich poszczególnych właścicieli, ukształtował się w okresie zasiedlania budynku w latach 50. i był znany powodowi w chwili nabycia lokalu, co oznacza, że był on związany tym stanem w myśl art. 221 k.c. Sąd uznał, że powód powinien kierować swoje roszczenia przeciwko konkretnym współwłaścicielom, którzy nadmiernie korzystają z nieruchomości wspólnej, a nie przeciwko wspólnocie. W konsekwencji, skoro powództwo windykacyjne zostało oddalone z powodu braku legitymacji biernej pozwanej, oddalono również roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej, które ma charakter akcesoryjny wobec roszczenia windykacyjnego. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz pozwanej zwrot kosztów w kwocie 1.217 zł.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaOkreślenie legitymacji biernej wspólnoty mieszkaniowej w sprawach o naruszenie współposiadania nieruchomości wspólnej oraz właściwego trybu dochodzenia roszczeń związanych z korzystaniem z części wspólnych.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku legitymacji biernej wspólnoty w sprawach windykacyjnych, gdzie faktyczne władztwo sprawują poszczególni właściciele. Nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń przeciwko poszczególnym współwłaścicielom.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację bierną w sprawie o nakazanie dopuszczenia do współposiadania i współkorzystania z nieruchomości wspólnej (piwnic) oraz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, gdy faktyczne władztwo nad poszczególnymi pomieszczeniami sprawują poszczególni właściciele lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji biernej w takiej sprawie, ponieważ legitymację bierną w sprawach windykacyjnych posiadają osoby, które faktycznie sprawują władztwo nad rzeczą, a w tym przypadku władztwo to sprawowali poszczególni właściciele lokali.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że roszczenie windykacyjne skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej jest wadliwie adresowane. Legitymację bierną w sprawach o wydanie rzeczy posiadają osoby, które faktycznie władają rzeczą. W przypadku nieruchomości wspólnej, jeśli poszczególni właściciele sprawują wyłączne władztwo nad częściami nieruchomości wspólnej (np. piwnicami), to oni, a nie wspólnota jako całość, powinni być pozwani. Wspólnota, jako osoba prawna zarządzająca nieruchomością, nie sprawuje bezpośredniego władztwa nad poszczególnymi pomieszczeniami w sposób wyłączający innych współwłaścicieli.
Czy właściciel lokalu może skutecznie dochodzić od wspólnoty mieszkaniowej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (piwnic) poprzez nakazanie otwarcia wszystkich piwnic i przydzielenie pomieszczeń proporcjonalnych do udziałów, powołując się na przepisy o ochronie własności i współposiadania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powództwo windykacyjne przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nie jest właściwym środkiem do wymuszenia zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zwłaszcza gdy stan faktyczny korzystania ukształtował się w sposób dorozumiany i jest znany właścicielom.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że powództwo windykacyjne nie jest odpowiednim narzędziem do nacisku na zarząd wspólnoty w celu zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zwłaszcza w zakresie podziału quoad usum, wymaga uchwały właścicieli lokali, a nie orzeczenia sądu w ramach powództwa windykacyjnego. Powód powinien był podjąć inicjatywy wewnątrz wspólnoty, np. wnieść projekt uchwały lub wystąpić o podział nieruchomości przez sąd.
Czy właściciel lokalu, który nabył lokal wiedząc o istniejącym sposobie korzystania z piwnic przez innych właścicieli, jest związany tym stanem faktycznym i czy może dochodzić zmiany tego stanu powołując się na naruszenie jego praw?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, właściciel lokalu, który nabył lokal wiedząc o istniejącym sposobie korzystania z piwnic przez innych właścicieli, jest związany tym stanem faktycznym w myśl art. 221 k.c., a jego roszczenia powinny być kierowane do współwłaścicieli, a nie do wspólnoty.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że stan zagospodarowania piwnic, istniejący w chwili nabycia lokalu przez powoda, stanowił długoletnią, utrwaloną praktykę korzystania z pomieszczeń piwnicznych przez właścicieli lub najemców. Powód, nabywając lokal i wiedząc o tym stanie, był związany tym sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej. Wszelkie próby zmiany tego stanu powinny być realizowane z poszanowaniem procedur podejmowania decyzji wewnątrz wspólnoty.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. G. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa W. 31 w W. | instytucja | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 222 § 1
Kodeks cywilny
Podstawa roszczenia windykacyjnego właściciela wobec osoby nieuprawnionej do korzystania z przedmiotu własności.
k.c. art. 206
Kodeks cywilny
Reguluje sposób korzystania z przedmiotu współwłasności, przyznając prawo do współposiadania rzeczy wspólnej każdemu ze współwłaścicieli w zakresie zgodnym z posiadaniem pozostałych.
Pomocnicze
u.w.l. art. 3 § 3
Ustawa o własności lokali
Dotyczy nieruchomości wspólnej, której stan prawny jest związany z własnością lokali.
k.c. art. 224 § 2
Kodeks cywilny
Podstawa roszczeń uzupełniających do roszczenia windykacyjnego, w tym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.
k.c. art. 225
Kodeks cywilny
Podstawa roszczeń uzupełniających do roszczenia windykacyjnego, w tym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Przepis ustanawiający podmiotowość prawną wspólnoty mieszkaniowej.
k.c. art. 12 § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy korzystania z nieruchomości wspólnej.
k.c. art. 221
Kodeks cywilny
Dotyczy związania nabywcy udziału w rzeczy wspólnej istniejącym stanem prawnym i faktycznym.
k.c. art. 60
Kodeks cywilny
Dotyczy wyrażania woli w sposób dostateczny, w tym w sposób dorozumiany.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje zasady zwrotu kosztów procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak legitymacji biernej pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o charakterze windykacyjnym, gdyż faktyczne władztwo nad piwnicami sprawują poszczególni właściciele lokali. • Stan faktyczny korzystania z piwnic ukształtował się w sposób dorozumiany i był znany powodowi w chwili nabycia lokalu, co wiąże go z tym stanem. • Powództwo windykacyjne nie jest właściwym środkiem do wymuszenia zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.
Odrzucone argumenty
Wspólnota mieszkaniowa, jako osoba prawna, powinna być pozwana w sprawie o naruszenie praw do współposiadania nieruchomości wspólnej. • Zarząd wspólnoty zaniechał działań zmierzających do rekonfiguracji podziału piwnic zgodnie z udziałami właścicieli. • Istnienie niezagospodarowanych pomieszczeń piwnicznych będących w wyłącznej dyspozycji zarządu wspólnoty.
Godne uwagi sformułowania
legitymacja bierna w procesie windykacyjnym przysługuje tylko tym osobom, które faktycznie sprawują władztwo nad nieruchomością, która ma podlegać wydaniu • specyfika realizacji tego roszczenia pomiędzy współwłaścicielami nie znosi tej podstawowej jego cechy, jest ono kierowane przez pozbawionego współwładania współwłaściciela przeciwko władającym współwłaścicielom • powództwo windykacyjne przeciwko Wspólnocie, rozumianej w sensie korporacyjnym jako ogół współwłaścicieli oraz w sensie funkcjonalnym jako zarządcę nieruchomością wspólną, podmiotowi, który własnym działaniem nie wyzuwa właściciela z posiadania jest wadliwie adresowane • stan zagospodarowania piwnic istniejący w chwili nabycia własności lokalu przez powoda... miał już miejsce stała, długoletnia, utrwalona praktyka, zgodnie z którą właściciele lub najemcy lokali korzystali z poszczególnych pomieszczeń piwnicznych. R. G. o takim sposobie zagospodarowania piwnic wiedział w chwili nabywania lokalu, był przeto określeniem takiego sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej związany, w myśl art. 221 k.c.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Określenie legitymacji biernej wspólnoty mieszkaniowej w sprawach o naruszenie współposiadania nieruchomości wspólnej oraz właściwego trybu dochodzenia roszczeń związanych z korzystaniem z części wspólnych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku legitymacji biernej wspólnoty w sprawach windykacyjnych, gdzie faktyczne władztwo sprawują poszczególni właściciele. Nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń przeciwko poszczególnym współwłaścicielom.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w budynkach wielorodzinnych – nierównego podziału i korzystania z piwnic. Wyrok precyzuje, kto jest właściwym adresatem roszczeń w takich sytuacjach, co jest kluczowe dla zarządców nieruchomości i właścicieli lokali.
“Twoja wspólnota mieszkaniowa nie chce otworzyć piwnicy? Sprawdź, kogo pozwać!”
Dane finansowe
WPS: 4159,76 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.