I C 1339/13

Sygnatura akt I C 1339/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ 28 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący:SSO Beata Glazar Protokolant:Magdalena Szlachtowicz po rozpoznaniu 28 stycznia 2014 r. w Jeleniej Górze sprawy z powództwa J. S. , Z. S. , H. C. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej L. (...) o uchylenie uchwały I. powództwo oddala, II. zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 197 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu w tym kwotę 180 zł. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Sygn. akt. I C 1339/13 UZASADNIENIE Powodowie J. S. , Z. S. oraz H. C. wnieśli o uchylenie uchwały z 23.07.2013r. w sprawie rozpisania długu Państwa C. na wszystkich właścicieli lokali podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) L. oraz zasądzenie na ich rzecz solidarnie kosztów procesu według przepisanych norm. W uzasadnieniu powodowie wskazali, że są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) przy (...) L. , a w nieruchomości tej znajduje się łącznie (...) lokali, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Podnieśli, że pozwana wspólnota dochodziła przed Sądem od H. C. , J. S. i Z. S. zapłaty kwoty 5.796,56 zł, tytułem zadłużenia wobec Wspólnoty Mieszkaniowej. Wyrokami Sądu Rejonowego w L. z 23.05.2012r. sygn. akt I C 25/11 zmienionym następnie Wyrokiem Sądu Okręgowego w J. z 25.01.2012r. sygn. akt II Ca 447/12 zasądzona została od nich kwota 1.115,75 zł, a w pozostałym zakresie – co do kwoty 4.680,81 zł, powództwo zostało oddalone. Z kolei w zaskarżonej przez powodów uchwale postanowiono, że kwota co do której powództwo zostało oddalone zostanie „rozpisana” na wszystkich właścicieli lokali zgodnie z ich procentowym udziałem w nieruchomości. W ocenie pozwanych przedmiotowa uchwała narusza ich uzasadniony interes, albowiem wbrew prawomocnemu wyrokowi nakłada na nich obowiązek zapłaty kwoty 818,55 zł. Ponadto uchwała narusza prawo – zmierza do jego obejścia, nakładając na powodów obowiązek, pomimo, że sąd powszechny prawomocnym wyrokiem oddalił żądanie w tym zakresie. Dodali, że ponadto uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, gdyż stara się przerzucić negatywne skutki finansowe uchybień w działalności zarządcy na członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) L. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz solidarnie od powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa. W uzasadnieniu pozwana wskazała, że podstawą podjęcia zaskarżonej uchwały była konieczność rozpisania na właścicieli lokali kwoty z tytułu zadłużenia lokalu nr (...) , albowiem opisanymi wyżej wyrokami sądów zasądzono jedynie kwotę 1115,75 zł, oddalając powództwo w pozostałej części – uznając roszczenia w tym zakresie za przedawnione. Dalej pozwana wskazała, że wspomniane powództwo obejmowało dług w łącznej wysokości 5.796,56 zł, tytułem należności właścicieli wobec Wspólnoty Mieszkaniowej za okres 12.02.2002r. – listopad 2010r. Do 12.05.2010r. właścicielem lokalu nr (...) byli Z. C. i H. C. . Następnie zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w L. z 15.06.2010r. sygn. akt I Ns 215/10 współwłaścicielami lokalu stali się H. C. , J. S. oraz Z. S. . Wskazana kwota wynikała z rozliczenia kosztów przypadających na właścicieli na dzień 31.12.2009r. Strona pozwana wskazała, że uchwała znajduje oparcie w treści art. 17 ustawy o własności lokali . Ponadto podjęta została w konkretnym celu, a mianowicie wykazania przed bankiem księgowej sytuacji finansowej Wspólnoty. Od tej sytuacji uzależniona była decyzja banku o udzieleniu kredytu na sfinansowanie odbudowy dachu po pożarze z 27.01.2013r. Brak takiej uchwały powodowałby, że zobowiązanie w wysokości 4.680,81 zł nadal figurowałoby jako dług Wspólnoty, co wpływałoby ujemnie na możliwość uzyskania kredytu bankowego. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W zabudowanej nieruchomości przy ul. (...) w L. znajduje się (...) lokali, w tym (...) mieszkalnych i (...) użytkowe. Właścicielami lokalu nr (...) w latach 2002-2010 byli Z. C. i H. C. . Z prawem własności lokali zwiany był udział w wysokości 16,30 % w prawie własności elementów wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o pow. 0,0254 m 2 . Postanowieniem z 15.06.2010r. w sprawie I Ns 215/10 Sąd Rejonowy w L. stwierdził, że spadek po Z. C. , zmarłym 12 maja 2010r. nabyli J. S. i Z. S. . (odpis księgi wieczystej k. 7-9; akt notarialny k. 42-44) Właściciele lokalu nr (...) przy ul. (...) w L. zalegali z zapłatą zaliczek na fundusz remontowy oraz koszty eksploatacji i zarządu na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w łącznej wysokości 5.797,56 zł za lata 2002-2009. Wspólnota Mieszkaniowa dochodziła tychże należności od H. C. , J. S. i Z. S. na drodze sądowej. Wyrokiem Sądu Rejonowego w L. z 23.05.2012r. sygn. akt I C 25/11, zmienionym Wyrokiem Sądu Okręgowego w J. z 25.10.2012r. sygn. akt. II Ca 447/12 zasądzono od H. C. , J. S. i Z. S. kwotę 1.115,75 zł i oddalono powództwo w pozostałej części (w zakresie kwoty 4.680,81 zł) z powodu przedawnienia roszczenia. (zaświadczenie wspólnoty mieszkaniowej k. 24) W dniu 23.07.2013r. na zebraniu właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w L. podjęta została uchwała w sprawie nałożenia dodatkowej opłaty w kwocie 4.680,81 zł, z tytułu zaległych należności właścicieli lokalu nr (...) , w taki sposób, aby obciążyć tą kwotą właścicieli lokali zgodnie z ich udziałem w nieruchomości wspólnej, to jest: A. G. ( lokal nr (...) ) 700,63 zł, H. C. ( lokal nr (...) ) 818,55 zł, Gmina (...) L. 2.655 zł, (...) (...) lokal nr (...) 443,65 zł, lokal nr (...) 669,97 zł. Uchwała została przyjęta głosami właścicieli dysponujących 84,52 % udziałów w nieruchomości wspólnej. (lista obecności na zebraniu wspólnoty k.10, z protokołu zebrania wspólnoty k.11-13) Podjęta uchwała związana była ze staraniami Wspólnoty Mieszkaniowej o uzyskanie kredytu bankowego na remont dachu, stropów i ścian oraz wymiany instalacji elektrycznej zniszczonych w pożarze w styczniu 2013r. Jej celem było uporządkowanie finansowania wspólnoty, tak aby ewentualne zadłużenie z tytułu nieuiszczonych zaliczek, nie rzutowało negatywnie na możliwość uzyskania kredytu. Ostatecznie pozwana Wspólnota uzyskała kredyt i dach został wyremontowany. (wniosek o kredyt k. 23; zeznania świadka M. S. e-protokół z 28.01.2014r. 00:13:07-00:28:53) Od 28.08.2009r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa była zarządzana przez (...) nr (...) L. , zaś od marca 2013r. przez (...) w L. . (lista obecności, uchwała nr (...) , protokół z zebrania wspólnoty k. 58-60) Sąd zważył, co następuje: Strona powodowa opierała swoje powództwo na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 j.t.) zgodnie z którym, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powodowie podnosili, ze uchwała narusza ich uzasadniony interes, albowiem obciąża ich obowiązkiem zapłaty należności, które uznane zostały opisanymi w stanie faktycznym wyrokami sądów za roszczenie przedawnione, a także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, ponieważ uchwała nakłada na wspólników obowiązek poniesienia kosztów nieprawidłowego działania zarządcy wspólnoty, który nie dochodził w terminie zaległych zaliczek na fundusz remontowy oraz koszty eksploatacji i zarządu, co skutkowało przedawnieniem roszczeń z tego tytułu. Zdaniem Sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 u.w.l.). Jak stanowi art. 15 u.w.l., na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Jednakże właściciele lokali, poza obowiązkiem okresowego uiszczania zaliczek na fundusz remontowy, koszty eksploatacji i zarządu, co miało również miejsce w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej, mogą także zostać zobowiązani (każdy w odpowiedniej ułamkowej części), w razie takiej potrzeby, do uiszczenia dodatkowej, jednorazowej wpłaty związanej z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na podstawie stosownej uchwały. Pogląd taki nie należy do kontrowersyjnych w doktrynie i orzecznictwie (patrz np. wyrok Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, Lex nr 500 183, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r. I ACa 329/13). Taka sytuacja miała miejsce w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej, gdzie wystąpiły zaległości w należnościach z tytułu zaliczek na fundusz remontowy, koszty eksploatacji i zarządu w wysokości 4.680,81 zł. Zaznaczenia wymaga, że cel podjęcia uchwały był zgodny z interesem właścicieli lokali i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Podjęta uchwała miała na celu uporządkowanie finansów wspólnoty, tak aby nie była ona zadłużona, co mogłoby utrudnić uzyskanie kredytu na istotny wszak cel – remont dachu zniszczonego w pożarze. Poruszona natomiast kwestia pociągnięcia do odpowiedzialności odszkodowawczej zarządcy Wspólnoty pozostaje otwarta – wszak Wspólnota może podjąć w tym celu odpowiednie działania kontrolne i następnie, w razie stwierdzenia nieprawidłowości w wykonywaniu obowiązków przez zarządcę, domagać się odszkodowania. Niemniej potrzeba podjęcia takiej uchwały w szybkim terminie była niezbędna w związku z konieczną naprawą dachu. Sąd nie podzielił również zarzutów powodów, że z uwagi na zapadły prawomocny wyrok Sądu Rejonowego w L. z 23.05.2012r. sygn. akt I C 25/11, zmieniony Wyrokiem Sądu Okręgowego w J. z 25.10.2012r. sygn. akt. II Ca 447/12, mocą których zasądzono od nich kwotę 1.115,75 zł i oddalono powództwo w zakresie 4.680,81 zł, niemożliwe jest zobowiązanie ich do zapłaty części z tej kwoty, to jest 818,55 zł. Cel podjęcia zaskarżonej uchwały był odmienny od przedmiotu sprawy rozstrzygniętych wskazanymi wyrokami. Wszak chodziło o naprawienie sytuacji finansowej Wspólnoty, tak aby możliwe było uzyskanie kredytu, co też nastąpiło, a środki w ten sposób uzyskane wydatkowane zostały na remont dachu, tak jak zostało to wcześniej ustalone. Reasumując, w ocenie Sądu, kwestionowana przez powodów uchwała z 23.07.2013r. nie narusza przepisów prawa, ani zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i uzasadnionego interesu powodów, co skutkowało oddalenie powództwa. O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Powodowie przegrali proces w całości, a zatem Sąd zasądził od nich solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 197 zł (180 zł zastępstwa procesowego - § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U.2013.490 j.t. oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa).