I C 1329/14

Sygn. akt I C 1329/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 września 2015 roku Sąd Rejonowy Gdańsk -Północ w Gdańsku, Wydział I Cywilny w składzie : Przewodniczący SSR Agnieszka Piotrowska Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Warzocha po rozpoznaniu w dniu 11 września 2015 roku na rozprawie sprawy z powództwa Gminy M. G. przeciwko A. S. (1) , M. S. (1) o eksmisje I. oddala powództwo, II. zasądza od powódki Gminy M. G. na rzecz pozwanej A. S. (1) kwotę 137 zł (sto trzydzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 1329/14 UZASADNIENIE Powódka Gmina M. G. wniosła o nakazanie pozwanej A. S. (2) (obecnie S. ) opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) , położonego w G. , przy ul. (...) , wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa ją reprezentującymi, a także o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwana zajmuje bez tytułu prawnego stanowiący własność powódki lokal mieszkalny, ponieważ umowa najmu została jej wypowiedziana w dniu 6 maja 2011 r., z uwagi na niezamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu przez okres powyżej 12 miesięcy. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, iż powódka zmuszona była opuścić lokal wskutek działań wierzycieli jej byłego męża, D. S. , którzy w celu wyegzekwowania należności posuwali się do gróźb i ataków fizycznych również na pozwaną i jej dzieci. Dostęp do mieszkania pozwana odzyskała w 2010 r. i wtedy okazało się, że jest ono kompletnie zdewastowane, odcięte zostały przyłącza ciepła i energii elektrycznej. Pozwana, po uzyskaniu stosownych zezwoleń, przeprowadziła w lokalu remont, podczas którego przebywała w mieszkaniu na zmianę z córką przynajmniej przez kilka dni w tygodniu. Pozwana spłaciła również wszelkie zaległości czynszowe. Na rozprawie w dniu 20 lutego 2015 r. powód wniósł o wezwanie do udziału w sprawie również M. S. (1) , który to wniosek został przez Sąd uwzględniony. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Lokal mieszkalny nr (...) , położony w G. przy ulicy (...) , wchodzi w skład zasobów Gminy M. G. . W dniu 24 kwietnia 1996 r. powódka zawarła z pozwaną A. S. (1) (wówczas S. ) oraz D. S. umowę najmu ww. lokalu. W dniu 6 maja 2011 r. powódka wypowiedziała pozwanej przedmiotową umowę powołując się na fakt nie zamieszkiwania przez pozwaną w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. /bezsporne, nadto: umowa najmu – k. 9, 9 verte, wypowiedzenie wraz z zpo – k. 14, 14 verte, k. 15, 15 verte, akta lokalowe/ Pozwane nie zamieszkiwały w ww. lokalu w okresie 2003-2009. /bezsporne/ Nie później niż w 2010 r. pozwane rozpoczęły w mieszkaniu remont, który trwał do 2012 r. i od tego momentu w lokalu pomieszkiwały – z racji prowadzenia prac remontowych niemożliwe było zamieszkanie tam na stałe, bowiem remont był kapitalny, obejmował m. in. założenie i podłączenie instalacji gazowej, podłączenie instalacji elektrycznej, wymianę stolarki okiennej, wymianę podłóg, pokrycie i malowanie ścian, montaż armatury sanitarnej. Zanim pozwane rozpoczęły prace, lokal był kompletnie zdewastowany, nie nadawał się do zamieszkania. Obecnie w lokalu mieszka M. S. (1) , a A. S. (1) również ma zamiar w nim zamieszkać na stałe. Pozwana A. S. (1) uregulowała całość zadłużenia czynszowego. /dowód: dokumentacja dot. remontu, w tym m. in.: pismo (...) dot. wizji lokalnej, wnioski o pozwolenie na budowę instalacji gazowej i na remont lokalu, protokół odbioru robót, dokumentacja fotograficzna, projekt przebudowy mieszkania, projekt instalacji wewnętrznej gazu, umowa o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej (...) S. A. , warunki włączenia do sieci gazowej – k. 38-102; paragony, faktury VAT i in. dokumenty poświadczające zakup materiałów budowlanych, narzędzi i art. wyposażenia wnętrz – k. 105-116; dokumentacja fotograficzna – k. 177-181; zeznania świadka O. K. – k. 209-210; zeznania świadka M. G. – k. 211, zeznania świadka A. J. – k. 211-212, zeznania świadka J. K. – k. 212-213, zeznania świadka K. S. – k. 213-214, zeznania świadka M. K. (1) – k. 214-215, zeznania świadka A. P. – k. 215-216, zeznania świadka W. P. – k. 216-217, zeznania świadka K. G. – k. 218, zeznania świadka T. B. – k. 258-259 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka M. K. (2) – k. 259-260 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka A. R. – k. 260-261 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka M. K. (3) – k. 261-262 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka R. T. – k. 262 i k. 265 (protokół elektroniczny), zeznania świadka J. Z. – k. 295-296 i k. 300 (protokół elektroniczny), zeznania pozwanej A. S. (1) – k. 296-298 i k. 300 (protokół elektroniczny), zeznania pozwanej M. S. (2) – k. 208, 298 i k. 300 (protokół elektroniczny) Sąd zważył, co następuje: Sąd ustalił okoliczności mające znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy na podstawie załączonych dokumentów dołączonych do akt sprawy oraz zawartych w aktach lokalowych, które są w pełni jednoznaczne i przekonujące, nie były kwestionowane przez strony co do swej autentyczności, a nadto część z nich jest dokumentami urzędowymi. Brak jest zatem podstaw, by odmówić im przymiotu wiarygodności. Sąd dokonał ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie także w oparciu o zeznania świadków oraz stron postępowania, które ograniczone były do zeznań pozwanych. Zeznania pozwanych Sąd uznał za wiarygodne, bowiem były spójne, logiczne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Sąd zasadniczo dał wiarę również świadkom, którzy złożyli zeznania w toku niniejszego postępowania, mając na względzie, iż zeznania te co do zasady, wzajemnie ze sobą korespondowały, jak również znajdowały pokrycie w pozostałych dowodach zgromadzonych w toku niniejszego postępowania, przy czym były one spójne i logiczne. Należy zauważyć, iż w niniejszej sprawie zebrano obszerny materiał dowodowy w postaci zeznań świadków, jednak duża część z nich nie zawierała wielu informacji istotnych dla rozstrzygnięcia zawisłego sporu. Zeznania te, choć składają się na spójną całość, różnią się też w szczegółach. Niektórzy ze świadków, którzy mieszkają w tym samym budynku, którego dotyczy spór twierdzili na przykład, że nie widzieli jednej bądź obu pozwanych w spornym lokalu, ale np. słyszeli, że „p. M. zalała innego sąsiada” – co pośrednio też potwierdza fakt zamieszkiwania w lokalu przez pozwaną (np. zeznania M. K. (2) ). Za najbardziej miarodajne uznać należy zeznania K. G. , który z jednej strony jest najbliższym sąsiadem pozwanych, a więc mógł być najlepiej zorientowany o sytuacji w spornym lokalu, a z drugiej strony – jest dla stron osobą obcą, niezainteresowaną w korzystnym dla którejkolwiek ze stron rozstrzygnięciu sprawy. W ocenie Sądu powództwo nie było zasadne i nie zasługiwało na uwzględnienie. Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do ustalenia, czy wypowiedzenie umowy najmu zostało przez powódkę dokonane skutecznie, a co za tym idzie, czy pozwana A. S. (1) , jak również pozwana M. S. (1) , której tytuł do zajmowania lokalu był pochodny od tytułu drugiej pozwanej, były uprawnione do odpłatnego używania należącego do powódki lokalu. Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Zgodnie natomiast z art. 11 ust.1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733) – jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W myśl us. 3 cytowanego przepisu właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu: z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Z analizy tego przepisu wynika, iż wypowiedzenie z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy może być dokonane wyłącznie w przypadku, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu w momencie wypowiedzenia umowy. Innymi słowy – sam fakt niezamieszkiwania przez 12 miesięcy nie będzie podstawą do dokonania wypowiedzenia, o ile w momencie jego dokonania najemca ponownie będzie w lokalu zamieszkiwał. W sprawie bezspornym było, iż pozwane, z różnych przyczyn, przez kilka lat w spornym lokalu nie mieszkały. Jednakże nie ulega wątpliwości, iż co najmniej od 2010 roku pozwane miały zamiar, by w lokalu na stałe zamieszkać, dokładały też wszelkich starań, by cel ten zrealizować. W ocenie Sądu za wiarygodne należy uznać zeznania pozwanych w tym zakresie, trudno bowiem byłoby przyjąć, że ktoś inwestuje duże sumy pieniędzy w kapitalny remont mieszkania i spłaca związane z nim zadłużenie, skoro zamieszkać w nim nie ma zamiaru. Wprawdzie w momencie wypowiedzenia umowy najmu pozwane nie mieszkały jeszcze fizycznie w lokalu, jednak po pierwsze – pomieszkiwały w nim, a po drugie – stałe zamieszkanie było tam wówczas niemożliwe z uwagi na toczące się prace remontowe, co potwierdzają zarówno zeznania świadków, jak i dokumentacja, w tym dokumentacja fotograficzna przedłożona przez samą powódkę. Tym samym, należy uznać, że Gmina G. nie dokonała skutecznego wypowiedzenia zawartej z pozwaną A. S. (1) umowy najmu lokalu. Z uwagi na powyższe powództwo należało oddalić, o czym Sąd orzekł w pkt. I wyroku. O kosztach postępowania orzeczono w pkt. II wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. , zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Powódka przegrała sprawę w całości, wobec czego została obciążona obowiązkiem zwrotu poniesionych przez stronę przeciwną kosztów postępowania, na które składają się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 120 zł, których wysokość ustalono na podstawie § 9 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490), powiększone o opłatę skarbową w kwocie 17 zł. 1. (...) 2. (...) 3. (...)