I C 1207/12

Obraz 1 Sygn. akt I C 1207/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w Toruniu Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Izabela Wieczór Ławnicy : -/- Protokolant: : st. sekr. sądowy Iwona Ziółkowska po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2013 r. w Toruniu sprawy z powództwa: W. (...) przy ul .(...) T. przeciwko: P. (...) T. o nakazanie naprawy wad budynków mieszkalnych I. oddala powództwo; II. zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 7.217 zł. ( siedem tysięcy dwieście siedemnaście zł ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. IC 1207/12 UZASADNIENIE Powódka – W. (...) ul. (...) w T. domagała się nakazania pozwanemu P. (...) z siedzibą w T. ul. (...) usunięcia wad budynków mieszkalnych usytuowanych w T. przy ul. (...) , które pozwany działając jako deweloper wybudował i oddał do użytkowania w kwietniu (...) r. poprzez: 1) naprawienie obróbek blacharskich przy balkonach: zbyt krótki kapinos, zbyt słabe lutowanie , ułożenie blachy na styk, 2) naprawienie cokołu poprzez zastosowanie do jego wykończenia materiału nie nasiąkalnego; 3) naprawienie okien poprzez dopasowanie skrzydeł okiennych do ram i ich uszczelnienie, 4) naprawienie docieplenia ścian poprzez zastosowanie w dociepleniu ścian łączników odpowiedniej jakości; 5) naprawienie docieplenia i elewacji północnej ściany budynku nr (...) ; 6) naprawienie elewacji poprzez usunięcie uszkodzeń tynku, 7) naprawienie elementów stalowych balustrad, które ulegają korozji, 8) naprawienie opaski budynku, która miejscami zapada się, 9) naprawienie kominów poprzez zamontowanie listew, 10) naprawienie daszków nad balkonami i wejściami do budynków poprzez zamontowanie listew, 11) uszczelnienie instalacji odgromowej, 12) usprawnienie wentylacji budynków, 13) usprawnienie instalacji odprowadzającej wody deszczowe poprzez właściwe połączenie rynien deszczowych z kanalizacją deszczową oraz zastosowanie tzw. "wyczystek" przy rynnach spustowych, 14) zabezpieczenie fundamentów i posadzek pod klatką pierwszą w budynku nr (...) przez dostawaniem się do tej części budynku wód gruntowych, 15) usunięcie tymczasowego ogrodzenia na tyłach nieruchomości, nie spełniającego wymogów BHP i pobudowanie ogrodzenia odpowiadającego wymaganym normom i projektowi technicznemu. Nadto powódka domagała się zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu z uwzględnieniem zastępstwa procesowego oraz wydatku na opłatę skarbową od pełnomocnictwa według norm procesowych. W uzasadnieniu powódka podkreśliła, że powstała z mocy prawa w kwietniu 2008 r. w następstwie nabycia pierwszego i następnych samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych przez ich właścicieli wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości (...) w T. od pozwanego P. (...) w T. ul. (...) , działającego jako deweloper, który był inwestorem i wykonawcą budynków: mieszkalnego i mieszkalno- użytkowego położonych w T. przy ul. (...) . Zdaniem powódki , z posiadanych dokumentów, w tym przede wszystkim protokołów kontroli okresowej obiektów budowlanych, raportów termowizji budynków oraz licznej korespondencji kierowanej do pozwanego w przedmiocie wad technicznych budynków wynika jednoznacznie, że budynki wybudowane przez pozwanego przy ul. (...) w T. zawierają szereg wad budowlano-technicznych zmniejszających w znacznym stopniu ich wartość i użyteczność. Powódka podkreśliła, że pozwany od czasu zasiedlenia budynków nieustannie był wzywany do usunięcia istniejących wad techniczno- budowlanych, których dotychczas nie usunął. Dodatkowo dodała, że pozwany w okresie trzech lat od sprzedaży budynków z wadami, uporczywie uchylał się od ich usunięcia, a obecnie powołuje się na przedawnienie dochodzenia przez powódkę od niego roszczeń o usunięcie wad techniczno-budowlanych budynków. Zdaniem powódki koszt usunięcia wad wynosi ponad 200.000,0 zł. Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów opłaty od pełnomocnictwa oraz kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu strona pozwana podniosła zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powódki w sprawie żądania usunięcia wad budynków przy ul. (...) . Zdaniem pozwanego z powództwem przeciwko pozwanemu wystąpiła wspólnota mieszkaniowa, jednakże uprawnionymi podmiotami do dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu wad nieruchomości wspólnej są poszczególni właściciele odrębnej własności lokali budynków. Pozwany wskazał na treść przepisu art. 6 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali zgodnie z którym wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej zdolność sądową i procesową. Zdaniem pozwanego niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do czynności zwykłego zarządu czy też przekraczających zwykły zarząd wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna, nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Pozwany wskazał zatem, że Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych lub związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Strona pozwana wniosła o rozpoznanie w pierwszej kolejności zarzutu braku posiadania przez wspólnotę legitymacji czynnej procesowej, albowiem wobec jej braku nie zachodzi potrzeba rozpoznawania dalszych podniesionych zarzutów. Dodatkowo, z ostrożności procesowej pozwany podniósł zarzut wygaśnięcia uprawnień strony powodowej do żądania usuwania wad w ramach gwarancji i rękojmi z tytułu wad fizycznych budynku, a nadto ustosunkowując się do wskazywanych przez stronę powodową wad budynków pozwany zaprzeczył ich istnieniu oraz zakwestionował dołączony do pozwu kosztorys inwestorski z dnia 06.10.2011r., raport termowizji z 20.12.2010r., raport z przeglądu rocznego z dnia 19.09.2009r. oraz protokół kontroli okresowej z dnia 9.12.2010r. W piśmie procesowym z dnia 11 lutego 2013r. powódka wniosła między innymi o uznanie podnoszonych przez pozwanego wyjaśnień i informacji zawartych w odpowiedzi na pozew z dnia 16 listopada 2012 r. jako bezzasadne, nie znajdujące uzasadnienia faktycznego i prawnego w świetle roszczeń objętych pozwem oraz o oddalenie zarzutu POZWANEJ w przedmiocie braku legitymacji procesowej czynnej po stronie POWÓDKI. Zdaniem powódki zarzut w przedmiocie braku legitymacji procesowej czynnej po stronie POWÓDKI jest całkowicie nieuzasadniony. Uzasadniając swe stanowisko powódka wskazała, że powódka W. (...) (...) w T. powstała z mocy prawa w kwietniu 2008 r. w następstwie nabycia pierwszego i następnych samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych przez ich właścicieli wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości (...) w T. od Pozwanego P. (...) w T. ul. (...) , działającego jako deweloper, który był inwestorem i wykonawcą budynków: mieszkalnego i mieszkalno-użytkowego położonych w T. przy ul. (...) . Zdaniem powódki strona powodowa to właściciele poszczególnych samodzielnych lokali nabytych od POZWANEJ, którą z mocy prawa reprezentuje zarząd. Nadto podkreśliła, że właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w T. w dniu (...) podjęli uchwałę nr (...) w sprawie wytoczenia powództwa sądowego przez W. (...) (...) w T. przeciwko Firmie (...) w T. w zakresie dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wad techniczno-budowlanych nieruchomości (...) w T. oraz udzielenia pełnomocnictwa zarządcy mgr K. Ż. do reprezentowania W. (...) (...) w T. przed sądami powszechnymi, która stanowi załącznik do pozwu. Sąd ustalił, co następuje: P. (...) z siedzibą w T. ul. (...) , działając jako deweloper, który był inwestorem i wykonawcą budynku mieszkalnego wielorodzinnego typu (...) , przy ulicy (...) pod numerem (...) , czteroklatkowego, czterokondygnacyjnego, podpiwniczonego, z wewnętrzną instalacją gazową, zawierającego 38 (trzydzieści osiem) lokali mieszkalnych, 1 (jeden) lokal usługowy w parterze i 8 (osiem) garaży w podpiwniczeniu oraz budynku mieszkalnego wielorodzinnego typu (...) , przy ulicy (...) pod numerem (...) , jednoklatkowego, czterokondygnacyjnego, podpiwniczonego, z wewnętrzną instalacją, zawierającego 12 (dwanaście) lokali mieszkalnych, o łącznej powierzchni użytkowej 3.334,10 m ustanowiło odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych oraz garaży. Następnie pozwany sprzedał wyodrębnione lokale mieszkalne i garaże na rzecz poszczególnych osób fizycznych. (d: okoliczność bezsporna, akty notarialne kk 163, 165-181). W dniu (...) działający w imieniu W. (...) (...) w T. zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej (...) z K. Ż. , której zlecono z dniem (...) zarząd w/w nieruchomością. § 3 umowy określał obowiązki zarządcy. ( d: kserokopia umowy kk 13-15) Zarządca nieruchomości wzywał pozwanego do usunięcia istniejących wad techniczno- budowlanych przedmiotowej nieruchomości. ( d:pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z dnia 08 czerwca 2009 r kierowane do Pozwanego w przedmiocie usunięcia wad techniczno-budowlanych budynków k 33, pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z dnia 09 września 2009 r kierowane do Pozwanego w przedmiocie usunięcia wad techniczno-budowlanych budynków k 81, pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z dnia 15 marca 2010 r. kierowane do Pozwanego wraz z załączoną kopią raportu z przeglądu rocznego budynków wielorodzinnych usytuowanych w T. przy ul. (...) wykonanego przez mgr inż. P. B. kk 21- 32, pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z dnia 06 kwietnia 2010 r kierowane do Pozwanego w przedmiocie doprowadzenia przewodów wentylacyjnych do prawidłowego funkcjonowania k 20, pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z dnia 15 września 2010 r kierowane do Pozwanego w przedmiocie usunięcia wad techniczno-budowlanych budynków wraz z ponownym przesłaniem kopii raportu przeglądu rocznego budynków k 44-45, pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z dnia 17 lutego 2011 r. r kierowane do Pozwanego w przedmiocie usunięcia wad techniczno-budowlanych budynków k 34, pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z dnia 02 sierpnia 2011 r. - przesądowe wezwanie Pozwanego do usunięcia wad techniczno-budowlanych budynków wraz z załączonym protokołem kontroli okresowej obiektów budowlanych i raportami termowizji tych budynków k 35, pismo zarządcy nieruchomości K. Ż. z 01 września 2011 r. kierowane do Pozwanego w przedmiocie uchylania się od usunięcia wad techniczno-budowlanych k 39). W dniu (...) W. (...) podjęła uchwałę nr (...) i w § 1 postanowiono wytoczyć powództwo przez W. (...) (...) w T. przeciwko Firmie (...) w (...) . w T. w zakresie dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wad techniczno-budowlanych nieruchomości (...) w T. jak też udzielić pełnomocnictwo zarządcy K. Ż. do reprezentowania (...) przed sądami powszechnymi. ( d: uchwała powódki z dnia (...) k 16). Sąd zważył, co następuje: Powyższy stan faktyczny był bezsporny. Znajduje oparcie w stosownych dokumentach których wiarygodność nie była kwestionowana. Przechodząc do rozważań prawnych na wstępie należy wskazać, że podnoszony przez pozwanego zarzut braku legitymacji procesowej po stronie powodowej jest zasadny. Stosownie do treści przepisu art. 21 ust. 1 Ustawy o własności lokali wspólnotę reprezentuje zarząd. Uchwałą nr (...) wspólnota udzieliła pełnomocnictwa do reprezentowania jej w zakresie roszczeń związanych z usunięciem wad budowlanych K. Ż. , która jest zgodnie z umową z dnia (...) zarządcą nieruchomości. W zakresie zlecenia nie mieszczą się czynności dotyczące usunięcia wad fizycznych budynku. Należy wskazać, że dochodzenie takich roszczeń nie jest w ogóle związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną . Nadto należy zwrócić uwagę, że o ile wyliczenie czynności przekraczających zwykły zarząd w art. 22 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali jest przykładowe, to zgodnie z art. 21 ust. 3 zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l. ze skutkiem dla właścicieli wszystkich lokali. To wyliczenie w art. 21 ust. 3 u.w.l. jest taksatywne co oznacza, że jedynie w tych sprawach wspólnota mieszkaniowa - na podstawie uchwały podjętej w trybie określonym w ustawie - może udzielić pełnomocnictwa zarządowi. To wyliczenie z art. 21 ust. 3 u.w.l. należy uzupełnić jedynie art. 32a ustawy, w którym zastosowano tę samą konstrukcję. Oznacza to tym samym, że w innych sprawach, w których wspólnota mieszkaniowa władna jest podjąć uchwałę większością udziałową, udzielenie pełnomocnictwa zarządowi, a w istocie określonym członkom zarządu wspólnoty, może nastąpić, ale nie w trybie ustawy o własności lokali , lecz na podstawie przepisów kodeksu cywilnego . ( por. Komentarz do art. 21,29,30 Ustawy o własności lokali, Ewa Bończak- Kucharczyk, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008r. ICSK 118/08). W odniesieniu do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową jest bezprzedmiotowe z tego względu, że nie jest to w ogóle sprawa związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną na tle ustawy o własności lokali . Sąd orzekający podziela w pełni pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2008r., ICSK 118/08 z którego wynika, że wspólnota mieszkaniowa, aby mogła skutecznie dochodzić (legitymacja procesowa) roszczeń z tego tytułu musi mieć legitymację materialną, a tę stwarza przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (każdego właściciela lokalu). Każdemu z nich przysługuje bowiem "cząstkowe" uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, zaś źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. W niniejszej sprawie żaden współwłaściciel nieruchomości nie przelał na wspólnotę mieszkaniową swych roszczeń związanych z wadami fizycznymi budynku. Reasumując powyższe ustalenia i rozważania Sąd doszedł do przekonania, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego i powództwo oddalił. Podstawą tego rozstrzygnięcia był przepis art. 21 ust1 i art. 22 ust 2 Ustawy o własności lokali ( a contrario). Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach był przepis art. 98§ 1 i2 kpc . (...) ZARZĄDZENIE (...) (...) (...)