I C 119/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód B. C. pozwał H. J. prowadzącego działalność gospodarczą, domagając się zasądzenia kwoty 14.292,49 zł (później rozszerzone do 18.591,08 zł) tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Powód zarzucił, że lokal mieszkalny, który miał zostać wybudowany i sprzedany, miał mniejszą powierzchnię niż uzgodniono w umowie przedwstępnej (77,16 m2) i późniejszej umowie sprzedaży (65,96 m2). Sąd ustalił, że faktyczna powierzchnia lokalu, zgodnie z opinią biegłego geodety, wynosiła 74,35 m2, co stanowiło różnicę 2,81 m2 w stosunku do powierzchni ustalonej w umowie przedwstępnej. Sąd uznał, że pozwany nienależycie wykonał zobowiązanie, a powód poniósł szkodę w wysokości 18.581,08 zł. Oddalono zarzuty pozwanego dotyczące przedawnienia roszczenia (uznano, że odpowiedzialność opiera się na art. 471 k.c., a nie rękojmi, a termin przedawnienia wynosi 10 lat) oraz zarzuty potrącenia wierzytelności (uznano, że pozwany nie udowodnił istnienia i wysokości wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu ani kosztów budowy windy). Sąd uznał również za niedozwolone postanowienia umowne: § 9 umowy sprzedaży znoszący wszelkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej oraz § 5 umowy przedwstępnej ustalający cenę jako ryczałtową, gdyż pozbawiały one konsumenta ochrony. Ostatecznie zasądzono od pozwanego na rzecz powoda kwotę 18.581,08 zł wraz z odsetkami oraz koszty procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych w umowach deweloperskich, odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie umowy, zasady potrącenia wierzytelności.
Dotyczy specyfiki umów deweloperskich i ochrony konsumentów. Ocena klauzul umownych może być zależna od konkretnego stanu faktycznego i brzmienia umowy.
Zagadnienia prawne (4)
Czy mniejsza powierzchnia lokalu mieszkalnego niż uzgodniona w umowie deweloperskiej stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania i uzasadnia roszczenie odszkodowawcze?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, mniejsza powierzchnia lokalu niż uzgodniona w umowie deweloperskiej stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera, uzasadniając roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej.
Uzasadnienie
Sąd ustalił, że powierzchnia lokalu była mniejsza niż uzgodniona w umowie deweloperskiej. Uznał, że pozwany nienależycie wykonał zobowiązanie, a powód poniósł szkodę. Odpowiedzialność dewelopera wynika z art. 471 k.c., a nie z przepisów o rękojmi, co wpływa na termin przedawnienia.
Czy postanowienia umowy deweloperskiej znoszące wszelkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej oraz ustalające cenę jako ryczałtową mogą być uznane za niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, postanowienia umowy deweloperskiej znoszące wszelkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej oraz ustalające cenę jako ryczałtową, w sytuacji gdy dotyczą one konsumenta i jednego lokalu, mogą być uznane za niedozwolone postanowienia umowne na podstawie art. 385³ pkt 2 k.c.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że postanowienia te wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność dewelopera wobec konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, a także są niezrozumiałe dla konsumenta w kontekście sprzedaży jednego lokalu, pozbawiając go ochrony.
Czy zarzut przedawnienia roszczenia opartego na nienależytym wykonaniu umowy deweloperskiej jest zasadny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarzut przedawnienia jest chybiony, ponieważ odpowiedzialność dewelopera z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej opiera się na art. 471 k.c. (odpowiedzialność kontraktowa), a termin przedawnienia takich roszczeń wynosi 10 lat, o ile nie są związane z działalnością gospodarczą.
Uzasadnienie
Sąd rozróżnił odpowiedzialność kontraktową (art. 471 k.c.) od odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Stwierdził, że pozwany nie podniósł zarzutu przedawnienia opartego na nienależytym wykonaniu zobowiązań, a termin 10 lat ma zastosowanie do roszczeń konsumentów.
Czy zarzut potrącenia wierzytelności zgłoszony przez pozwanego dewelopera jest skuteczny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarzut potrącenia nie jest skuteczny, ponieważ pozwany nie udowodnił istnienia i wysokości wierzytelności, a także w przypadku wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, sąd uznał, że pozwany wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie przez powoda.
Uzasadnienie
Sąd ocenił, że pozwany nie sprostał obowiązkowi udowodnienia wysokości swoich wierzytelności, a w przypadku wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, istniało porozumienie o nieodpłatnym korzystaniu. Zarzut potrącenia z tytułu budowy windy również nie został udowodniony.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. C. | osoba_fizyczna | powód |
| H. J. | osoba_fizyczna | pozwany |
| Przedsiębiorstwo Budownictwa (...) | spółka | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
k.c. art. 385³ § 2
Kodeks cywilny
Uznanie za niedozwolone postanowień umownych, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Pomocnicze
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Termin przedawnienia roszczeń, jeżeli nie są związane z działalnością gospodarczą lub zawodową (10 lat).
k.c. art. 355 § 2
Kodeks cywilny
Określenie należnej staranności dłużnika w zakresie prowadzonej działalności, uwzględniając jej zawodowy charakter.
k.c. art. 473 § 2
Kodeks cywilny
Niedopuszczalność wyłączenia lub ograniczenia odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wierzycielowi umyślnie.
k.c. art. 385¹
Kodeks cywilny
Definicja i ocena niedozwolonych postanowień umownych w umowach z konsumentami.
k.c. art. 498 § 1
Kodeks cywilny
Przesłanki skuteczności potrącenia wierzytelności.
k.c. art. 499
Kodeks cywilny
Sposób dokonania potrącenia i jego skutek wsteczny.
k.c. art. 481 § 1
Kodeks cywilny
Zasądzenie odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Termin spełnienia świadczenia, jeżeli nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik sprawy w zakresie kosztów postępowania.
u.w.l. art. 9
Ustawa o własności lokali
Zastosowanie do umowy deweloperskiej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej przez pozwanego z powodu mniejszej powierzchni lokalu. • Niedozwolony charakter klauzul umownych dotyczących ryczałtowej ceny i znoszenia roszczeń. • Odpowiedzialność kontraktowa pozwanego na podstawie art. 471 k.c.
Odrzucone argumenty
Zarzut przedawnienia roszczenia opartego na rękojmi. • Skuteczność zarzutu potrącenia wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. • Skuteczność zarzutu potrącenia wierzytelności z tytułu budowy windy. • Żądanie zasądzenia kosztów zastępstwa procesowego w wyższej niż minimalna stawce.
Godne uwagi sformułowania
umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym • pozbawienia nabywcy nieruchomości, będącego konsumentem - słabszą stroną umowy, prawa do obrony i dochodzenia swoich roszczeń • nie można przyjąć, że samo oświadczenie o potrąceniu może stanowić podstawę do wykreowania nieistniejącej wierzytelności.
Skład orzekający
Paweł Szymański
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych w umowach deweloperskich, odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie umowy, zasady potrącenia wierzytelności."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki umów deweloperskich i ochrony konsumentów. Ocena klauzul umownych może być zależna od konkretnego stanu faktycznego i brzmienia umowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu niezgodności powierzchni lokali z umową deweloperską oraz ochrony konsumentów przed nieuczciwymi klauzulami umownymi, co jest tematem interesującym dla szerokiego grona odbiorców.
“Deweloper sprzedał mniejsze mieszkanie niż obiecywał? Sąd stanął po stronie konsumenta!”
Dane finansowe
WPS: 14 292,49 PLN
odszkodowanie: 18 581,08 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.