I C 109/17

Sygn. akt I C 109/17 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 czerwca 2017 r. Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR Magdalena Łukaszewicz Protokolant: st. sekr. sądowy Anita Topa po rozpoznaniu w dniu 23 maja 2017 r. w Piszu sprawy z powództwa W. D. przeciwko Gminie P. o ustalenie istnienia stosunku najmu o r z e k a : I. Oddala powództwo. II. Nakazuje pobrać od powoda W. D. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Piszu kwotę 82,31 zł (osiemdziesiąt dwa złote 31/100 groszy). III. Zasądza od powoda W. D. na rzecz pozwanej Gminy P. kwotę 270zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 109/17 UZASADNIENIE Powód W. D. wniósł o ustalenie, iż pomiędzy powodem a pozwaną Gminą P. istnieje stosunek najmu dwóch pomieszczeń gospodarczych o powierzchni 24,22 i 6,59 , garażu o powierzchni 13,97 oraz działki o powierzchni 18 zabudowanej drewnianym garażem, położonych na terenie Szkoły w S. - jako pomieszczeń służących gospodarczym potrzebom powoda stanowiącym część powierzchni użytkowej najmowanego lokalu mieszkalnego. Lokal, o którym mowa położony jest na poddaszu Szkoły Podstawowej w S. pod nr (...) , a więc podlega ochronie na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksy cywilnego . W uzasadnieniu powód wskazał, iż zamieszkuje na przedmiotowej nieruchomości od 1 września 1986 roku. Obecnie nie jest w posiadaniu pierwszej umowy najmu aczkolwiek w dniu 01 grudnia 1992 roku zawarł kolejną umowę najmu z K. (...) w S. - ówczesnym administratorem i dysponentem lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku Szkoły Podstawowej w S. . Umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego na poddaszu budynku została zawarta na czas nieokreślony, jako mieszkanie zakładowe najemcy. Powód podniósł, że od początku zamieszkiwania w S. pod nr (...) korzystał z części nieruchomości, na której umiejscowiony jest budynek szkoły. Powód ponadto oznajmił, iż korzystał ze wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku gospodarczym o łącznej powierzchni 68,40 oraz że wykorzystuje do składowania opału znaczną część tej przestrzenni do dnia dzisiejszego. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż korzystanie z posesji Szkoły w S. nie było unormowane, wszystko odbywało się w porozumieniu z Dyrektorem Szkoły Podstawowej nr (...) w P. , pełniącym wtedy funkcję administratora obiektu. Dopiero zgodnie z umową najmu z dnia 1 października 2014 roku, zawartą pomiędzy powodem W. D. i Szkołą Podstawową nr (...) w P. – ówczesnym zarządcą budynku gospodarczego położonego na terenie Szkoły w S. powód otrzymał w najem garaż o powierzchni 13,97 , dwa pomieszczenia gospodarcze o powierzchni 24,22 i 6,59 , oraz wcześniej wspomnianą działkę o zabudowaną drewnianym garażem. Powód nadto oświadczył, iż wcześniej korzystał z tych pomieszczeń w sposób nieformalny, jednakże uiszczał stosowne opłaty za korzystanie z tych pomieszczeń gospodarczych. Umowa zawarta w dniu 1 października 2014 roku pomiędzy powodem W. D. a wynajmującym Szkołą Podstawową nr (...) w P. została wypowiedziana przez wynajmującego zgodnie z jej zapisami. Jako datę wygaśnięcia podano 31 października 2016 roku. Po perturbacjach związanych ze zmianą podmiotową po stronie wynajmującego pisma powoda i jego odpowiedzi na pisma ostatecznie trafiły do Gminy P. , jako właściciela posesji Szkoły w S. . Powód wielokrotnie w swych odpowiedziach na pisma kierowanych z Gminy P. podnosił, że w stosunku do zajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego na poddaszu budynku Szkoły Podstawowej w S. , korzysta z ochrony przewidzianej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz że pomieszczenia gospodarcze objęte umową najmu z dnia 1 października 2014 roku są składnikami tego lokalu, służąc tym samym mieszkalnym i gospodarczym potrzebom powoda, stanowiąc część powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Powód sygnalizował pozwanej Gminie P. , że wypowiedzenie najmu przedmiotowych pomieszczeń może nastąpić jedynie z przyczyn wskazanych w art. 11 ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 oraz ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów . Strona pozwana nie zgodziła się z prezentowaną argumentacją, uzasadniając, że przedmiotowe pomieszczenia objęte były odrębną umową najmu, niezwiązaną z umową najmu lokalu mieszkalnego, zagrażając stronie powodowej naliczaniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z tych pomieszczeń. Pozwana Gmina P. pismem z dnia 17 maja 2017 roku wniosła odpowiedź na pozew. Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu zanegowała wszelkie fakty i dowody przedstawione przez powoda, oraz także te, które powód być może będzie zgłaszał w dalszym postępowaniu w sprawie. Pozwana wskazała, iż w szczególności niezgodne ze stanem faktycznym są twierdzenia powoda jakoby pomieszczenia gospodarcze i garaż były przynależne do mieszkania „zakładowego” przydzielonego powodowi. Z literalnej wykładni umowy najmu mieszkania nie wynika bowiem, ażeby wraz z lokalem wynajęto powodowi przedmiotowe pomieszczenia. Przeciwnie, umowa najmu garażu i pomieszczeń gospodarczych, zawarta na okres trzech lat jednoznacznie według pozwanej Gminy P. przemawia za słusznością jej stanowiska w tej sprawie. Sąd ustalił następujący stan faktyczny. W. D. był najemcą lokalu mieszkalnego mieszczącego się na poddaszu w Szkole Podstawowej w S. od 1 września 1986 roku. W dniu 1 grudnia 1992 roku została zawarta kolejna umowa najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o powierzchni 57 m 2 . W trakcie trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego W. D. bezumownie zajmował również pomieszczenia gospodarcze znajdujące się w odrębnym budynku, garaż i część działki gruntu zabudowanej drewnianym garażem. W jednym z pomieszczeń gospodarczych przechowywał opał. (dowód: zeznania świadków E. D. , Z. M. , J. D. k.87-89, umowa najmu k. 9-10) W dniu 15 maja 1998 roku W. D. wystąpił z wnioskiem do Dyrektora Z. (...) w P. o zezwolenie na odłączenie się od centralnego ogrzewania budynku szkoły, uzasadniając swoją prośbę ponoszeniem zbyt wysokich kosztów. W odpowiedzi na powyższe pismo uzyskał zgodę na odłączenie na własny koszt. (dowód: pismo k. 12, 12v.) Na mocy umowy najmu z dnia 1 października 2014 roku zawartej ze Szkołą Podstawową Nr (...) im. M. K. w P. W. D. stał się najemcą garażu o powierzchni 13,97 , dwóch pomieszczeń gospodarczych o powierzchni 24,22 i 6,59 oraz działki o powierzchni 18 zabudowanej drewnianym garażem. Umowa ta została zawarta na czas określony a mianowicie od 1 listopada 2014 roku do 31 października 2017 roku. (dowód: umowa k. 65) Pismem z dnia 29 lipca 2016 roku powyższa umowa najmu dotycząca pomieszczeń gospodarczych została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 października 2016 roku. (dowód: pismo k. 66) Sąd zważył, co następuje. Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd oparł się na dołączonych do akt dokumentach oraz zeznaniach świadków, którym w całości dał wiarę. Kwestią sporną w przedmiotowej sprawie była skuteczność dokonanego przez stronę pozwana wypowiedzenia umowy najmu z dnia 01.10.2014r. dotyczącej pomieszczeń gospodarczych i zaliczenie tychże pomieszczeń do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego jako tych, które zaspakajają mieszkaniowe i gospodarcze potrzeby powoda. Stosownie do treści art. 189 kpc powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DZ. U. 2016.1610) przez pojęcie lokal użyte w ustawie należy rozumieć lokal służący do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych. Z art. 2 ust.1 punktu 7 wynika natomiast, że pod pojęciem powierzchni użytkowej lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora; jednakże za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, logii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowania opału. Mając na uwadze powyższe przepisy stwierdzić należy, iż żądanie pozwu dotyczące ustalenia, iż dwa pomieszczenia gospodarcze, garaż i grunt zabudowany drewnianym garażem stanowią powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego nie może być uwzględnione albowiem jest sprzeczne z powołanymi wyżej przepisami ustawy. Odnosząc się do żądania ustalenia, iż strony łączy stosunek najmu w/w pomieszczeń gospodarczych zauważyć należy, iż powód nie udowodnił, że wypowiedzenie umowy najmu tych pomieszczeń z dnia 01.10.2014r. (k.65 akt) było bezskuteczne. Z treści umowy wynika, iż strony wyraziły wolę zawarcia umowy najmu, ustaliły również sposób wypowiedzenia tej umowy i z tego prawa skorzystała strona pozwana. Sąd nie podzielił stanowiska powoda, że wypowiedzenie najmu przedmiotowych pomieszczeń może nastąpić jedynie z przyczyn wskazanych w art. 11 ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 oraz ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów . Powołane przepisy dotyczą tylko i wyłącznie ochrony prawa najmu do lokalu, zaś jak wynika z przytoczonych na wstępie rozważań przepisów pomieszczenia gospodarcze, i dwa garaże nie mogą stanowić powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, tym samym nie mieszczą się w pojęciu lokalu z art. 2 ust.1 pkt 4 w/w ustawy. Sąd nie zgadza się również z argumentacją powoda, jakoby przedmiotowe pomieszczenia gospodarcze zaspakajały jego potrzeby mieszkaniowe, albowiem oczywistym jest że korzystanie z dodatkowych pomieszczeń gospodarczych znajdujących się w osobnym budynku oraz dwóch garaży nie jest konieczne do korzystania z lokalu mieszkalnego, a jedynie zwiększa komfort życia najemców. Zauważyć również należy, iż strony zawarły dwie odrębne umowy najmu, jedna dotyczącą lokalu mieszkalnego, drugą dotyczącą pomieszczeń gospodarczych, co potwierdza, iż oba stosunki najmu są od siebie niezależne. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż to na żądanie powoda najmowany lokal mieszkalny został odłączony od centralnego ogrzewania, co spowodowało, że w jednym z pomieszczeń gospodarczych przechowywany jest opał. Mając na uwadze powyższe w oparciu o przytoczone przepisy Sąd powództwo oddalił. Mając na uwadze wynik postępowania, Sąd w oparciu o przepisy art. 98 kpc oraz § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015.1804 ze zm.), zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 270 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Nadto Sąd nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Piszu kwotę 82,31 zł tytułem nieuiszczonych przez strony kosztów sądowych związanych ze stawiennictwem świadka J. D. na rozprawie.