I C 1040/22

Sygn. akt I C 1040/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Warszawa, dnia 26 marca 2025 roku Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący sędzia Marcin Polit Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2025 roku w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa K. P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „ (...) ” nieruchomości przy ul. (...) (...) w W. o uchylenie uchwały I. oddala powództwo; II. zasądza od powódki K. P. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej „ (...) ” nieruchomości przy ul. (...) (...) w W. kwotę 1 377 (tysiąc trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1 260 (tysiąc dwieście sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty; III. nakazuje pobranie od powódki K. P. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 1 709,44 zł (tysiąc siedemset dziewięć złotych i czterdzieści cztery grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Sygn. akt I C 1040/22 UZASADNIENIE Pozwem z dnia 12 grudnia 2022 roku (data stempla pocztowego – k. 81) K. P. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) Członków Wspólnoty Mieszkaniowej „ (...) ” położonej przy ul. (...) (...) w W. z dnia 11 kwietnia 2022 roku, podjętej dnia 31 października 2022 roku w sprawie zmiany podziału nieruchomości wspólnej do korzystania przez właścicieli lokali. Wniosła również o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania (pozew – kk . 3-5v.). W odpowiedzi na pozew wniesionej do tut. Sądu w dniu 30 stycznia 2023 roku (data stempla pocztowego – k. 134) Wspólnota Mieszkaniowa „ (...) ” w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych (odpowiedź na pozew – kk . 104-114). Strony w dalszym toku sprawy podtrzymały swoje stanowiska. Ponadto na rozprawie w dniu 12 marca 2025 roku strona pozwana wniosła o przyznanie w ramach wniosku o zasądzenie kosztów procesu, kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 6-krotności stawki minimalnej wynagrodzenia pełnomocnika (protokół – k. 354). Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił następujący stan faktyczny: K. P. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej „ (...) ” w W. , zamieszkałym w lokalu oznaczonym nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży z dnia 22 lutego 2000 roku. Podobnie pozostali właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej posiadają tytuły prawne do ww. lokali na podstawie indywidualnie zawartych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. W ramach tych umów każdemu właścicielowi lokalu przysługują poszczególne miejsca parkingowe w garażu podziemnym stanowiącym nieruchomość wspólną – przyporządkowanie poszczególnych miejsc parkingowych odbywa się w ramach podziału quoad usum (bezsporne, ponadto księga wieczysta – kk . 10-64; zeznania świadek E. K. – protokół k. 247; zeznania A. N. w charakterze pozwanego – protokół k. 275; zeznania J. C. , członka zarządu pozwanej – protokół k. 275v.). W dniu 31 października 2022 roku została podjęta uchwała nr (...) członków Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) ” położonej przy ul. (...) (...) w W. , datowana na dzień 11 kwietnia 2022 roku, w sprawie zmiany podziału nieruchomości do korzystania przez właścicieli lokali. Uchwałę podjęto w trybie mieszanym: częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W §1 uchwały stwierdzono: „Właściciele lokali wyrażają zgodę na zmianę podziału nieruchomości wspólnej do korzystania, stanowiącej miejsca postojowe, znajdujące się w garażu podziemnym w budynku (...) , w następujący sposób: 1) miejsce postojowe nieoznaczone, o powierzchni 11,93 m ( 2) , znajdujące się w części podziemnej budynku nr (...) , pomiędzy miejscami postojowymi nr (...) , zostaje oddane do wyłącznego użytkowania przez każdoczesnego właściciela lokalu nr (...) przy ul. (...) i zostaje ono oznaczone numerem porządkowym (...) ; 2) miejsce postojowe nr (...) , o powierzchni 14,40 m 2 , znajdujące się w części podziemnej budynku nr (...) , zostaje oddane do wspólnego użytkowania przez wszystkich właścicieli lokali; 3) miejsce postojowe nieoznaczone, o powierzchni 11,93 m ( 2) , znajdujące się w części podziemnej budynku nr (...) , pomiędzy miejscami postojowymi nr (...) , zostaje oddane do wyłącznego użytkowania przez każdoczesnego właściciela lokalu nr (...) przy ul, (...) i zostaje ono oznaczone numerem porządkowym (...) 4) miejsce postojowe nr (...) , o powierzchni 14,40 m 2 , znajdujące się w części podziemnej budynku nr (...) , zostaje oddane do wspólnego użytkowania przez wszystkich właścicieli lokali. Uchwała została podjęta większością głosów, liczonych wg wielkości udziałów, z dniem 31 października 2022 roku i zatwierdzona do realizacji. Za przyjęciem uchwały było 53,81% głosów, zaś przeciwko uchwale było 4,25% głosów. (uchwała – k. 9). Miejsca postojowe w garażu podziemnym przy ul. (...) w W. były rozmieszczone w ten sposób, że brak było możliwości korzystania z miejsca postojowego nr (...) w sytuacji parkowania pojazdu na miejscu postojowym nr (...) (miejsca te są usytuowane wobec siebie prostopadle). Wjazd na miejsce postojowe nr (...) był niemożliwy, gdy na miejscu nr (...) był już zaparkowany pojazd (była już niewystarczająca ilość miejsca do wykonania manewru). Zwyczajowym rozwiązaniem, jakie funkcjonowało dotychczas przez wiele lat we Wspólnocie, było parkowanie przez właścicieli korzystających z miejsca nr (...) (tj. M. P. oraz jej męża) obok, tj. w przestrzeni między miejscami nr (...) i nr (...) . W tym celu jednak właściciele, którym przysługiwało miejsce postojowe nr (...) , zostali zmuszeni do zawarcia umowy najmu z właścicielami lokalu, którym przysługiwało miejsce postojowe nr (...) (tj. z R. K. i M. K. (1) ). Ponosili tym samym koszty użytkowania zarówno miejsca nr (...) jak i miejsca nr (...) . W zamian właściciele mający prawo korzystania z miejsca nr (...) udostępniali to miejsce do korzystania wszystkim właścicielom lokali budynku. Reakcją K. P. (której przysługuje miejsce postojowe nr (...) było to, że zaczęła ona parkować swój samochód na miejscu pomiędzy stanowiskami nr (...) i nr (...) , co również stanowiło utrudnienie dla pozostałych mieszkańców (uniemożliwiało dostęp do miejsca nr (...) ) i było przyczyną konfliktu w ramach Wspólnoty. Nadto K. P. zostawiała na miejscu parkingowym nr (...) różne przedmioty (rowery, ziemię). Celem rozwiązania sporu były prowadzone rozmowy między E. K. – zarządcą nieruchomości, a K. P. , była prowadzona korespondencja mailowa w dniach 18-29 października 2021 roku, jednak rozmowy te nie przyniosły rezultatu. Sposób korzystania na skutek podjętej uchwały (datowanej na dzień 11 kwietnia 2022 roku, kiedy to odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym przedstawiono treść uchwały, zaś samo zakończenie zbierania głosów i podjęcie uchwały nastąpiło dopiero z dniem 31 października 2022 roku) zmienił się w ten sposób, że z miejsca postojowego nr (...) (które było wówczas ogólnodostępne) mogą korzystać na wyłączność właściciele lokalu nr (...) (małżeństwo P. ), zaś z miejsca postojowego nr (...) (z którego dotychczas mogli korzystać, z wyłączeniem innych właścicieli, właściciele lokalu nr (...) ) mogą teraz korzystać wszyscy właściciele lokali w budynku. Na skutek podjętej uchwały nr (...) parkowanie na miejscu nr (...) przez K. P. zostało utrudnione, powodując konieczność wykonania większej ilości manewrów (4 zamiast 2), ale takiego parkowania nie uniemożliwia (fotografie – kk . 115-119; kk . 224-227 korespondencja mailowa – kk . 121-131; zeznania świadek E. K. – protokół kk . 246-248; zeznania świadek M. P. – protokół kk . 249-251; zeznania świadka M. K. (2) – protokół k. 251-252; zeznania świadka R. K. – protokół kk . 253-254; zeznania świadek M. K. (1) – protokół kk . 254-255; zeznania powódki – protokół kk . 273v.-274; zeznania A. N. , członka zarządu pozwanej, w charakterze pozwanego – protokół kk . 274v.-275; zeznania J. C. , członka zarządu pozwanej – protokół k. 275v.). Stanowisko postojowe nr (...) w garażu wielostanowiskowym spełnia warunki techniczne wynikające z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.). Droga dojazdowa/manewrowa o szerokości 5,50 m przy prostopadłym parkowaniu do osi drogi spełnia warunek minimalny 5 m i umożliwia w sposób optymalny dojazd do miejsca postojowego i wykonanie manewru parkowania przy szerokości miejsca postojowego 2,70 m. Garaż wybudowany z przesuniętą ścianą z osi F-G/20 w kierunku osi 22 nie spełnia wymagań technicznych w zakresie długości stanowisk dla miejsc postojowych nr (...) i nr (...) Maksymalna długość jaką można uzyskać to 4,45 m i jest mniejsza o wymaganej 5 m (opinia biegłego – k. 297). Zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w ramach Wspólnoty są pobierane proporcjonalnie od powierzchni lokali mieszkalnych, a w zakresie miejsc garażowych – ryczałtem za 1 sztukę (uchwała Wspólnoty nr (...) – k. 133; uchwała Wspólnoty nr (...) – k. 132). Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które Sąd w całości uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie były przez strony kwestionowane, a okazały się być dopuszczonymi jako dowody niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane albo też ich zaprzeczenie nie zostało przez stronę dostatecznie udowodnione, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 229 i 230 k.p.c. Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły również zeznania opisanych świadków, zeznania stron, tj. powódki oraz A. N. i J. C. – członków zarządu pozwanej Wspólnoty. Sąd co do zasady uznał większość tych zeznań za wiarygodne, jasne, spójne, logiczne i znajdujące potwierdzenie w dokumentach złożonych do akt, w tym zakresie, w jakim dotyczyły okoliczności istotne w świetle końcowego rozstrzygnięcia ( art. 227 k.p.c. ). Sąd w szczególności dał wiarę zeznaniom strony pozwanej, iż parkowanie na miejscu nr (...) , które przysługuje powódce, nie jest niemożliwe, a zatem, co oczywiste, twierdzenia przeciwne strony powodowej nie mogły znaleźć aprobaty. Znalazło to potwierdzenie również w dopuszczonej w sprawie opinii biegłego, który ustalił, iż miejsce postojowe nr (...) spełnia warunki techniczne wynikające z obowiązujących przepisów prawa. Sąd Okręgowy w Warszawie zważył, co następuje. Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Celem tej regulacji jest usunięcie uchwały z obrotu prawnego. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek: 1) niezgodność z przepisami prawa; 2) niezgodność z umową właścicieli lokali; 3) naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 25). W sytuacji sprzeczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem czy też z zasadami współżycia społecznego, podstawą prawną żądania i rozstrzygnięcia winien być co do zasady art. 25 ust. 1 u.w.l. (wyrok SA w Gdańsku z 27.03.2013 r., V ACa 75/13, LEX nr 1353711). Punktem wyjścia w niniejszej sprawie było zatem zbadanie, czy została spełniona którakolwiek z przesłanek określonych w art. 25 u.w.l., a zatem czy zachodzą podstawy do uchylenia zaskarżonej przez powódkę uchwały nr (...) członków Wspólnoty Mieszkaniowej „ (...) ” położonej przy ul. (...) (...) w W. z dnia 11 kwietnia 2022 w sprawie zmiany podziału nieruchomości do korzystania przez właścicieli lokali. Uchwała została podjęta w dniu 31 października 2022 roku, a zatem powódka wnosząc pozew w dniu 12 grudnia 2022 roku dochowała 6-tygodniowego terminu na wystąpienie z przedmiotowym powództwem (art. 25 ust. 1a u.w.l.). W ocenie Sądu żadna z przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 u.w.l. nie została jednak spełniona. Powódka domagała się uchylenia opisanej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż w jej ocenie jest ona zarówno niezgodna z przepisami prawa, jak i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza interesy powódki jako właścicielki lokalu, członka Wspólnoty, której przysługuje część nieruchomości wspólnej do korzystania w postaci miejsca parkingowego w garażu podziemnym w budynku przy ul. (...) w W. . Odnosząc się do tej pierwszej przesłanki należy zauważyć, że powódka nie wskazała żadnego konkretnego przepisu prawa, który miałby zostać naruszony, niemniej okoliczności faktyczne przytoczone w pozwie nakazywały Sądowi samodzielne zbadanie, czy opisana uchwała nie jest sprzeczna z prawem. W ocenie Sądu żadnego takiego naruszenia nie sposób się dopatrzeć. Powódka zarzuciła, iż przedmiotowa uchwała powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Nie jest to zarzut trafny. Przedmiotowa uchwała dotyczy podziału quoad usum , który nie ma charakteru definitywnego i może podlegać zmianom, w zależności od zmieniających się okoliczności. Nic nie stoi jednocześnie na przeszkodzie temu, by takie zmiany mogą być dokonane uchwałą większości właścicieli lokali (zob. wyrok SN z 29.06.2010 r., III CSK 325/09, LEX nr 602266). Co więcej, dokonanie takiego podziału do korzystania (w zakresie miejsc postojowych) może nastąpić w dowolnej formie, również dorozumianej, jest to przy tym czynność zwykłego zarządu i jako taka nie wymaga nawet uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej (wyrok SA w Warszawie z 9.01.2020 r., V ACa 470/19, LEX nr 2784512). Nie jest również słuszny zarzut, iż przedmiotowa uchwała, w takiej formie w jakiej została podjęta, nie może stanowić podstawy do wpisu w księdze wieczystej. Wystarczy bowiem, by podpisy członków zarządu Wspólnoty zostały poświadczone przez notariusza, a stosowna forma – w myśl art. 31 ust. 1 u.k.w.h. – zostanie zachowana. Powódka zarzuciła też, że w chwili obecnej istnieje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, skoro z przedmiotowej księgi nie wynika, aby miejsce postojowe nr (...) zostało oddane do wspólnego korzystania właścicielom nieruchomości (...) . Zarzut ten nie znajduje jednak logicznego uzasadnienia z uwagi na fakt, iż to powódka zaskarżyła przedmiotową uchwałę do Sądu, w związku z czym oczywistym jest, że uchwała taka do dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia nie może zostać ujawniona w księdze wieczystej. W oczywisty sposób nie została spełniona przesłanka niezgodności uchwały z umową właścicieli lokali, albowiem żadna taka umowa nie została zawarta. Powódka zarzuciła przy tym, że przedmiotowa uchwała ingeruje w prawo odrębnej własności lokali. Nie jest to twierdzenie uprawnione. Wszyscy członkowie Wspólnoty posiadają tytuły prawne do swoich lokali mieszkalnych na podstawie indywidualnie zawartych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży i to w ramach tych umów każdemu właścicielowi lokalu przysługuje indywidualnie zaproponowane miejsce parkingowe w garażu podziemnym stanowiącym nieruchomość wspólną – przyporządkowanie poszczególnych miejsc parkingowych odbywa się zatem w ramach podziału quoad usum . Dokonana przedmiotową uchwałą zmiana tego podziału zmierza do uregulowania w możliwie jak najoptymalniejszy sposób kwestii korzystania z nieruchomości wspólnej przez wszystkich współwłaścicieli i w oczywisty sposób nie stanowi bezpośredniej ingerencji w prawo własności. Niewątpliwie należy się zgodzić z tym, że usankcjonowany przedmiotową uchwałą sposób korzystania z miejsc parkingowych w pewnym stopniu narusza interesy powódki, albowiem powoduje konieczność wykonywania przez nią większej ilości manewrów podczas parkowania na przysługującym jej miejscu parkingowym nr (...) . Ważąc jednak interesy wszystkich współwłaścicieli, obiektywnie należy stwierdzić, że jest to rozwiązanie właściwe, gdyż eliminuje sytuację, w której inni właściciele lokalu są wręcz pozbawieni możliwości jakiegokolwiek parkowania, podczas gdy powódka, pomimo niewątpliwych utrudnień, mimo wszystko może zaparkować swój pojazd na miejscu nr (...) . Należy przy tym podkreślić, że osoby, których bezpośrednio ten podział dotyka, tj. właściciele lokalu nr (...) , zgodzili się dobrowolnie na to, aby przysługujące im dotychczas miejsce postojowe nr (...) było dostępne do korzystania przez wszystkich mieszkańców budynku. Niesłuszny był przy tym zarzut, jakoby przed podjęciem uchwały nie były podejmowane żadne konsultacje z pozostałymi członkami Wspólnoty. Jest to zarzut niezrozumiały wobec faktu, iż jak wynika wprost z przedstawionego stanu faktycznego, problem z parkowaniem na miejscu nr (...) istniał już od dłuższego czasu, były podejmowane próby jego rozwiązania, a zwyczajowym rozwiązaniem, jakie funkcjonowało przez wiele lat we Wspólnocie, było parkowanie przez państwa P. , którym przysługiwało miejsce nr (...) , w przestrzeni między miejscami nr (...) nr (...) , w ramach zawartej z państwem K. (którym przysługiwało miejsce postojowe nr (...) ) umowy najmu. Należy też zwrócić uwagę, że sama uchwała datowana jest na dzień 11 kwietnia 2022 roku, kiedy to odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym przedstawiono treść uchwały, zaś samo zakończenie zbierania głosów i podjęcie uchwały nastąpiło dopiero z dniem 31 października 2022 roku. Powódka miała więc wystarczająco dużo czasu na zapoznanie się z jej treścią oraz podjęcie czynnego udziału w rozwiązywaniu sporu, co niejako czyniła, o czym świadczy korespondencja mailowa prowadzona z zarządcą nieruchomości E. K. . Zgodzić się należy jednocześnie ze stroną pozwaną, iż zmiana sposobu korzystania z miejsc parkingowych nie może następować z całkowitym pominięciem interesów innych właścicieli lokali, zaś rozwiązanie idące po myśli wyłącznie powódki niewątpliwie stanowiłoby naruszenie interesów innych członków Wspólnoty. Samo stanowisko postojowe nr (...) spełnia ponadto warunki techniczne wynikające z obowiązujących przepisów prawa, zaś problem, jaki rozwiązuje przedmiotowa uchwała, związany jest z tym, że miejsca postojowe nr (...) i nr (...) takich odpowiednich wymogów technicznych nie spełniają. Tym samym całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że przedmiotowa uchwała realizuje zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Jak stwierdził jednoznacznie Sąd Najwyższy w przywołanym już wyżej wyroku z 29 czerwca 2010 roku w sprawie III CSK 325/09, taka uchwała (zmieniająca sposób korzystania z miejsc postojowych) z pewnością może naruszać subiektywny interes dotychczasowego właściciela, nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Takie stanowisko Sąd w całości podziela, co musi skutkować oddaleniem powództwa w całości, o czym orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów procesu (punkt II sentencji) Sąd orzekł na podstawie art. 98§1, §1 1 i §3 k.p.c. Pozwana Wspólnota wygrała proces w całości, a zatem należało zasądzić na jej rzecz od strony powodowej koszty procesu, na które składają się: koszty zastępstwa procesowego stanowiące trzykrotność stawki minimalnej w wysokości łącznej 1 080 zł (zgodnie z §8 ust. 1 pkt 1 w zw. z §20 oraz §15 ust. 3 pkt 1 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie – w ocenie Sądu niezbędny nakład pracy adwokata, uczestnictwo w rozprawie, jak również wkład pracy adwokata w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w ramach wyczerpująco sporządzonych pism procesowych uzasadnia przyznanie kosztów w takiej wysokości), koszty postępowania zażaleniowego w postaci kosztów zastępstwa procesowego w wysokości połowy stawki minimalnej, tj. 180 zł (zgodnie z §10 ust. 1 pkt 1 w zw. z §8 ust. 1 pkt 1 ww. Rozporządzenia) oraz opłaty od zażalenia w wysokości 100 zł, a także opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. W przedmiocie kosztów sądowych (punkt III sentencji wyroku) należało orzec na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w zw. z art. 98§1 k.p.c. Koszty te stanowi niepokryta przez strony, a pokryta tymczasowo ze środków Skarbu Państwa, część wynagrodzenia biegłego za wykonanie opinii (pkt 3 postanowienia z 10.01.2025 – k. 340).