I C 103/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa A. B. przeciwko M. K. o zapłatę 16.900 zł. Powódka domagała się zwrotu czynszu i opłat, które zapłaciła z góry za okres od września 2020 r. do lutego 2022 r., argumentując, że wypowiedziała umowę najmu z powodu wad lokalu (wilgoć, pleśń), które uniemożliwiały jej zamieszkiwanie. Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo, uznając, że powódka skutecznie wypowiedziała umowę na podstawie art. 664 § 2 k.c. i zasądził od pozwanego na jej rzecz dochodzoną kwotę. Pozwany wniósł apelację, kwestionując ocenę dowodów przez Sąd Rejonowy i zarzucając naruszenie art. 233 § 1 KPC. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił apelację, uznając ją za bezzasadną. Sąd odwoławczy w pełni podzielił ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu I instancji. Stwierdzono, że strony łączyła umowa najmu na czas nieoznaczony, a pozwany przyjął od powódki kwotę 23.400 zł z góry. Sąd Okręgowy uznał, że powódka wykazała istnienie wad lokalu (pleśń, wilgoć), które ujawniły się we wrześniu 2020 r. i nie zostały usunięte przez pozwanego, co uzasadniało wypowiedzenie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Sąd odwoławczy podkreślił, że wersja powódki była spójna, podczas gdy pozwany prezentował sprzeczne stanowiska. W konsekwencji apelacja pozwanego została oddalona, a on sam obciążony kosztami postępowania odwoławczego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących wad lokalu w umowie najmu, zasady swobodnej oceny dowodów przez sąd, skutki niezachowania formy pisemnej umowy najmu na czas dłuższy niż rok.
Sprawa dotyczy konkretnego stanu faktycznego i oceny dowodów, co może ograniczać jej uniwersalne zastosowanie jako precedensu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wady lokalu (wilgoć, pleśń) uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wady lokalu, które ujawniły się po zawarciu umowy i nie zostały usunięte przez wynajmującego, uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że powódka wykazała istnienie wad lokalu (pleśń, wilgoć) oraz brak działań pozwanego w celu ich usunięcia, co zgodnie z art. 664 § 2 k.c. uprawniało ją do natychmiastowego wypowiedzenia umowy.
Czy sąd drugiej instancji może zmienić ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji dokonane na podstawie swobodnej oceny dowodów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd drugiej instancji nie może zmienić ustaleń faktycznych sądu pierwszej instancji, jeśli zostały one dokonane na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i są logiczne oraz zgodne z doświadczeniem życiowym, nawet jeśli na podstawie tego samego materiału dawałyby się wysnuć wnioski odmienne.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy podkreślił, że ocena dowodów przez Sąd Rejonowy była prawidłowa, logiczna i zgodna z doświadczeniem życiowym, a apelacja nie wykazała nieprawidłowości tej oceny, co uniemożliwiało zmianę ustaleń faktycznych.
Czy umowa najmu nieruchomości zawarta ustnie na okres dłuższy niż rok jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że umowa najmu między stronami nie przybrała formy pisemnej, co skutkowało jej uznaniem za zawartą na czas nieoznaczony, zgodnie z art. 660 k.c.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. B. | osoba_fizyczna | powódka |
| M. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 664 § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej w umówionym sposób, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Pomocnicze
k.c. art. 660
Kodeks cywilny
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
KPC art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji bierze pod uwagę dowody przeprowadzone w postępowaniu pierwszoinstancyjnym oraz dowody przeprowadzone przed sądem drugiej instancji.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie jest wymagalne niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Do kosztów procesu zalicza się koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego, zwrot kosztów przejazdu do sądu, noclegów i utrzymania w dniach rozpraw, a także wynagrodzenie i stawki należne adwokatom lub radcom prawnym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady lokalu (wilgoć, pleśń) uniemożliwiające korzystanie z niego w umówionym sposób. • Brak działań wynajmującego w celu usunięcia wad. • Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. • Wykazanie przez powódkę przekazania z góry czynszu i opłat.
Odrzucone argumenty
Zarzuty naruszenia art. 233 § 1 KPC dotyczące oceny dowodów przez Sąd Rejonowy. • Twierdzenia o braku przekazania przez powódkę kwoty czynszu. • Argumenty o braku wad lokalu. • Zarzuty dotyczące sprzeczności ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym.
Godne uwagi sformułowania
Ocena ta została przez pozwanego zakwestionowana w apelacji i stanowiła zasadniczy zarzut. • Normy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia. • Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów ( art. 233 § 1 k.p.c. ) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. • Wobec powyższych okoliczności, prawidłowo Sąd Rejonowy ustalił, iż powódka mogła wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Skład orzekający
Małgorzata Radomska-Stęplewska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wad lokalu w umowie najmu, zasady swobodnej oceny dowodów przez sąd, skutki niezachowania formy pisemnej umowy najmu na czas dłuższy niż rok."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy konkretnego stanu faktycznego i oceny dowodów, co może ograniczać jej uniwersalne zastosowanie jako precedensu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów o wadach lokalu w umowie najmu i zasady oceny dowodów przez sąd, co jest istotne dla prawników i osób wynajmujących/wynajmujących.
“Wady lokalu jako podstawa do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu – co mówi prawo?”
Dane finansowe
WPS: 16 900 PLN
zapłata: 16 900 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego: 1800 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.