I C 1004/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie A. R. i M. R. nabyli od T. W. nieruchomość za 1.860.000 zł. Po wydaniu nieruchomości odkryli istotną wadę w postaci zagrzybienia piwnicy, które było skutkiem podciągania kapilarnego wody i kondensacji pary wodnej, stanowiąc zagrożenie dla zdrowia. Mimo zapewnień sprzedającej i pośrednika o suchości pomieszczeń, wada ta nie została ujawniona przed zakupem. Powodowie wezwali sprzedającą do usunięcia wady, a następnie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny o 115.000 zł. Po śmierci T. W., w jej miejsce wstąpił spadkobierca R. W. Sąd Okręgowy, opierając się na opinii biegłego mykologa i rzeczoznawcy, ustalił, że wada istniała w dacie sprzedaży i nie została ujawniona powodom. Sąd uznał roszczenie o obniżenie ceny za zasadne w części, obliczając należną kwotę na 90.256,90 zł, zgodnie z proporcją wartości nieruchomości z wadą do wartości bez wady. W pozostałym zakresie powództwo oddalono. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, obowiązek informowania o wadach przez sprzedawcę, sposób obliczania obniżenia ceny.
Dotyczy specyficznej sytuacji zagrzybienia piwnicy, ale zasady rękojmi są uniwersalne dla wad fizycznych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy istotne zagrzybienie piwnicy nieruchomości, stanowiące zagrożenie dla zdrowia, stanowi wadę fizyczną w rozumieniu przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, istotne zagrzybienie piwnicy, które uniemożliwia bezpieczne korzystanie z części nieruchomości i stanowi zagrożenie dla zdrowia, jest wadą fizyczną w rozumieniu przepisów o rękojmi.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zagrzybienie piwnicy, wynikające z podciągania kapilarnego i kondensacji, stanowi wadę fizyczną, ponieważ budynek nie ma właściwości umożliwiających bezpieczne zamieszkiwanie, co jest sprzeczne z celem umowy sprzedaży budynku mieszkalnego.
Czy sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wadę fizyczną, o której kupujący nie zostali poinformowani, mimo że mogli ją zauważyć przy dołożeniu należytej staranności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, nawet jeśli były one jawne, o ile nie zostały kupującemu ujawnione. Obowiązek lojalności sprzedawcy wymaga przedstawienia rzeczywistego stanu rzeczy.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka, a dla zwolnienia się z niej nie wystarczy, że kupujący mógł wadę zauważyć. Sprzedawca ma obowiązek lojalności i poinformowania o wadach.
Jak obliczyć wysokość obniżenia ceny nieruchomości w przypadku istotnej wady fizycznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy, który ustalił wartość nieruchomości z wadą i bez wady na datę zawarcia umowy, a następnie obliczył proporcjonalne obniżenie ceny zakupu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. R. | osoba_fizyczna | powód |
| M. R. | osoba_fizyczna | powód |
| R. W. | osoba_fizyczna | pozwany |
| T. W. | osoba_fizyczna | pozwana (zmarła, reprezentowana przez spadkobiercę) |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 556
Kodeks cywilny
Podstawowa przesłanka odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego to wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną lub prawną.
k.c. art. 556¹ § § 1
Kodeks cywilny
Definicja wady fizycznej: rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie, wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, albo nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, albo została wydana w stanie niezupełnym.
k.c. art. 560 § § 1
Kodeks cywilny
Kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną.
k.c. art. 560 § § 3
Kodeks cywilny
Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
Pomocnicze
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
W przypadku opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek ustawowych za czas opóźnienia.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie jest wymagalne niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji.
k.c. art. 100
Kodeks cywilny
W sprawach o prawa majątkowe, zasądzenie zwrotu kosztów następuje według zasady odpowiedzialności za wynik procesu.
k.c. art. 354
Kodeks cywilny
Obowiązek lojalnego współdziałania stron przy wykonywaniu zobowiązania.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Istotne zagrzybienie piwnicy stanowi wadę fizyczną nieruchomości. • Wada istniała w dacie sprzedaży i nie została ujawniona powodom. • Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady, o których nie poinformował kupującego. • Obniżenie ceny powinno być proporcjonalne do utraty wartości nieruchomości z powodu wady.
Odrzucone argumenty
Powodowie mogli zauważyć wadę przy dołożeniu należytej staranności. • Pomieszczenia piwniczne nie były przeznaczone na cele mieszkalne i ich wilgotność jest naturalna. • Zawilgocenie zostało spowodowane przez powodów po zakupie nieruchomości. • Oświadczenie powodów o znajomości stanu technicznego nieruchomości wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy.
Godne uwagi sformułowania
Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, także bezwzględna, obiektywna. • Obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, niebędącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy. • Bez wątpienia w sytuacji gdy pomieszczenie było zamieszkane i umeblowane, nie można oczekiwać od nabywcy demontażu szafek w celu ustalenia czy przypadkiem nie znajduje się za nimi grzyb czy pleśń.
Skład orzekający
Piotr Królikowski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, obowiązek informowania o wadach przez sprzedawcę, sposób obliczania obniżenia ceny."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zagrzybienia piwnicy, ale zasady rękojmi są uniwersalne dla wad fizycznych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów o rękojmi w kontekście zakupu nieruchomości, podkreślając znaczenie uczciwości sprzedawcy i odpowiedzialności za ukryte wady.
“Kupiłeś dom z ukrytą wadą? Sąd wyjaśnia, kiedy możesz żądać zwrotu części ceny.”
Dane finansowe
WPS: 115 000 PLN
obniżenie ceny zakupu: 90 256,9 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.