I AGa 409/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła zapłaty zaległego czynszu najmu. Powód, syndyk masy upadłości spółki z o.o., dochodził od pozwanej spółki komandytowej zapłaty kwoty 100 368 zł z odsetkami. Sąd Okręgowy w Kielcach wyrokiem z dnia 5 grudnia 2017 r. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2.800 zł z odsetkami oraz koszty procesu. Sąd Okręgowy ustalił, że pozwana zalegała z czynszem za okres od stycznia 2015 r. do października 2016 r. Pozwana podniosła zarzut potrącenia wzajemnej wierzytelności z tytułu nakładów na nieruchomość w postaci przyłączenia prądu, szacując je na 2.800 zł. Sąd Okręgowy uznał, że pozwana nie udowodniła dokonania tych nakładów, uzyskania pisemnej zgody wynajmującego, ani wysokości poniesionych kosztów. Pozwana wniosła apelację, zarzucając naruszenie prawa procesowego poprzez błędną interpretację wniosków dowodowych i podnosząc, że uzyskała ustną zgodę na nakłady od prezesa zarządu powódki. Sąd Apelacyjny w Krakowie oddalił apelację, uznając ją za nieuzasadnioną. Sąd II instancji przyjął ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego za własne, stwierdzając, że pozwana nie wykazała powstania wierzytelności wzajemnej z tytułu nakładów, w szczególności nie udowodniła uzyskania pisemnej zgody wynajmującego, która była wymagana umową. Sąd Apelacyjny oddalił apelację na podstawie art. 385 kpc w zw. z art. 669 §1 i 2 kc, a o kosztach postępowania apelacyjnego orzekł na podstawie art. 98 §1 i 3 kpc.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja wymogu pisemnej zgody na nakłady w umowie najmu oraz brak możliwości potrącenia wierzytelności bez udowodnienia jej istnienia i wysokości.
Dotyczy specyficznej sytuacji umownej i braku dowodów po stronie najemcy.
Zagadnienia prawne (2)
Czy pozwana spółka komandytowa może potrącić z zaległego czynszu najmu wierzytelność z tytułu nakładów na wynajmowaną nieruchomość, jeśli nie uzyskała pisemnej zgody wynajmującego na ich dokonanie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pozwana nie może potrącić tej wierzytelności, ponieważ nie udowodniła uzyskania pisemnej zgody na nakłady, która była wymagana umową, ani wysokości poniesionych kosztów.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że pozwana nie wykazała skutecznie ani zgody na nakłady (wymaganej pisemnie umową), ani ich wysokości. Brak pisemnej zgody, nawet przy ustnej aprobaty, uniemożliwia skuteczne dochodzenie zwrotu nakładów w celu potrącenia z czynszem.
Czy nakład konieczny na przedmiot najmu, dokonany bez pisemnej zgody wynajmującego, może stanowić podstawę do potrącenia z czynszem najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa najmu wymaga pisemnej zgody na wszelkie nakłady, nawet nakłady konieczne nie mogą być skutecznie dochodzone do potrącenia bez spełnienia tego warunku formalnego.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że umowa najmu w §5 ust. 3 wymagała pisemnej zgody na nakłady. Pozwana nie wykazała, że taka zgoda została udzielona, ani że strony odstąpiły od tego wymogu. Dlatego nawet nakład konieczny (jak przyłącze prądu) nie mógł być podstawą do potrącenia.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Syndyk masy upadłości (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w M. | organ_państwowy | powód |
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej w B. | spółka | pozwana |
Przepisy (6)
Główne
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.c. art. 669 § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 669 § 2
Kodeks cywilny
Pomocnicze
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 99
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwana nie wykazała uzyskania pisemnej zgody wynajmującego na dokonanie nakładów. • Pozwana nie udowodniła wysokości poniesionych nakładów. • Umowa najmu wymagała pisemnej zgody na nakłady. • Pozwana zalegała z czynszem najmu.
Odrzucone argumenty
Pozwana podniosła zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów na nieruchomość. • Pozwana twierdziła, że uzyskała ustną zgodę na nakłady od prezesa zarządu powódki. • Nakład na przyłącze prądu był nakładem koniecznym.
Godne uwagi sformułowania
nie można za jego wystarczające dookreślenie uznawać nie niosącego ze sobą merytorycznej treści stwierdzenia o błędnej interpretacji wniosków dowodowych • Z pewnością tego rodzaju nakład jest nakładem koniecznym albowiem jego charakter decyduje o możliwości korzystania z przedmiotu najmu zgodnie z przeznaczeniem. • Nie dowiodła ona , iż rzeczywiście po jej stronie tego rodzaju uprawnienie rozliczeniowe z pretensją powódki z tytułu zaległego czynszu najmu , powstało. • Spółka (...) nie starła się nawet dowodzić , że taką zgodę, w odniesieniu do przyłącza uzyskała.
Skład orzekający
Paweł Rygiel
przewodniczący
Grzegorz Krężołek
sprawozdawca
Wojciech Żukowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja wymogu pisemnej zgody na nakłady w umowie najmu oraz brak możliwości potrącenia wierzytelności bez udowodnienia jej istnienia i wysokości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umownej i braku dowodów po stronie najemcy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa ilustruje typowy spór między wynajmującym a najemcą dotyczący rozliczenia nakładów, podkreślając znaczenie formy pisemnej dla zgody na takie nakłady i konieczność udowodnienia ich zasadności.
“Najemca chciał potrącić nakłady z czynszu, ale sąd przypomniał: bez pisemnej zgody nic nie wskórasz!”
Dane finansowe
WPS: 100 368 PLN
zaległy czynsz najmu: 2800 PLN
koszty procesu: 900 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 675 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.