I AGa 120/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia najemczyni (M. C.) o zwrot kosztów poniesionych na adaptację lokalu użytkowego na pub, które wyniosły ponad 100 000 zł. Najemczyni twierdziła, że lokal wymagał prac adaptacyjnych, które wykonała za zgodą wynajmującej (P. K.), a które miały być rozliczone po zakończeniu najmu. Wynajmująca wniosła powództwo wzajemne o zapłatę zaległego czynszu za wrzesień i październik 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo główne, uznając, że umowa najmu przewidywała, iż najemczyni własnym staraniem i kosztem doprowadzi lokal do stanu przydatnego do umówionego użytku, a także że wynajmująca skorzystała z prawa do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Powództwo wzajemne o zapłatę zaległego czynszu zostało uwzględnione. Sąd Apelacyjny oddalił apelację najemczyni, podzielając stanowisko Sądu Okręgowego, że strony zgodnie wyłączyły zastosowanie art. 662 § 1 k.c. i rozłożyły obowiązki dotyczące adaptacji lokalu na najemczynię. Sąd Apelacyjny podkreślił, że ocena dowodów przez Sąd Okręgowy była prawidłowa i nie naruszała art. 233 § 1 kpc, a zarzuty naruszenia prawa materialnego również okazały się chybione.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja postanowień umowy najmu dotyczących nakładów i adaptacji lokalu, wyłączenie stosowania przepisów k.c. o rozliczeniu nakładów w drodze umowy, ocena dowodów w postępowaniu apelacyjnym.
Dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i stanu faktycznego sprawy.
Zagadnienia prawne (4)
Czy najemca może żądać zwrotu wartości nakładów poniesionych na adaptację lokalu, jeśli umowa najmu stanowi inaczej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa najmu w sposób jasny i zgodny z prawem wyłącza takie roszczenie, a najemca miał świadomość stanu lokalu i celu adaptacji.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że strony zgodnie wyłączyły zastosowanie art. 662 § 1 k.c. poprzez postanowienia umowy, które nakładały na najemczynię obowiązek własnym staraniem i kosztem doprowadzenia lokalu do stanu przydatnego do umówionego użytku. Dodatkowo, wynajmująca skorzystała z prawa do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, co wykluczało roszczenie o zwrot wartości nakładów.
Czy wynajmujący ma obowiązek zwrotu wartości ulepszeń dokonanych przez najemcę, jeśli umowa przewiduje możliwość zatrzymania ulepszeń lub żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli wynajmujący skorzystał z prawa do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, a najemca nie wykonał tego obowiązku.
Uzasadnienie
Umowa najmu dawała wynajmującej wybór sposobu rozliczenia ulepszeń. Wynajmująca skorzystała z prawa do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Najemczyni nie wykonała tego obowiązku, co skutkowało brakiem obowiązku zwrotu wartości nakładów po stronie wynajmującej.
Czy roszczenie o zwrot wartości nakładów na lokal może być dochodzone na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, jeśli zostało ono wyraźnie oparte na umowie najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli roszczenie zostało jednoznacznie określone jako wywodzone z umowy najmu.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że powódka jednoznacznie określiła swoje roszczenie jako wywodzone z umowy najmu, co wykluczało możliwość oceny tego roszczenia na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Czy sąd pierwszej instancji prawidłowo ocenił dowody i ustalił stan faktyczny w sprawie dotyczącej rozliczeń z umowy najmu?
Odpowiedź sądu
Tak, ocena dowodów była zgodna z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, a ustalenia faktyczne były poprawne.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc był nieuzasadniony, ponieważ strona apelująca nie wykazała, w czym polegała nieprawidłowość oceny dowodów przez sąd pierwszej instancji. Ustalenia faktyczne zostały przyjęte za własne.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. C. (1) | osoba_fizyczna | powódka / pozwana wzajemna / apelująca |
| P. K. (1) | osoba_fizyczna | pozwana / powódka wzajemna / apelowana |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 662 § §1
Kodeks cywilny
Strony zgodnie wyłączyły zastosowanie tej normy poprzez postanowienia umowy najmu, które nakładały na najemczynię obowiązek własnym staraniem i kosztem doprowadzenia lokalu do stanu przydatnego do umówionego użytku.
k.c. art. 676
Kodeks cywilny
Wynajmująca skorzystała z uprawnienia do określenia sposobu rozliczenia ulepszeń, żądając przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, co wykluczyło roszczenie najemczyni o zapłatę ich wartości.
Pomocnicze
k.c. art. 659 § §1
Kodeks cywilny
k.c. art. 662 § §1 i 2
Kodeks cywilny
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 233 § §1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § §1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 108 § §1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 391 § §1
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu przewidywała, że najemczyni własnym staraniem i kosztem doprowadzi lokal do stanu przydatnego do umówionego użytku. • Wynajmująca skorzystała z prawa do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, a najemczyni nie wykonała tego obowiązku. • Roszczenie o zwrot nakładów zostało oparte na umowie najmu, co wykluczało zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. • Ocena dowodów przez sąd pierwszej instancji była prawidłowa i zgodna z przepisami.
Odrzucone argumenty
Najemczyni domagała się zwrotu wartości nakładów na lokal jako ulepszeń. • Umowa najmu nie zwalniała wynajmującej z obowiązku zwrotu wartości nakładów. • Sąd pierwszej instancji naruszył art. 233 § 1 kpc poprzez wadliwą ocenę dowodów. • Sąd pierwszej instancji naruszył prawo materialne (art. 65 kc, art. 662 § 1 i 2 kc, art. 353^1 kc).
Godne uwagi sformułowania
Strony zgodnie wyłączyły we wzajemnych relacjach wynikających z umowy z 7 marca 2012r, zastosowanie dyspozytywnej normy art. 662 §1 kc. • To w jaki sposób skarżąca motywuje ten zarzut pozwala na wniosek, że w istocie za jego pośrednictwem M. C. podejmuje jedynie dowolną, a nie rzeczową, opartą na regułach wskazanych wyżej, polemikę z oceną dowodów przeprowadzonych przez Sąd.
Skład orzekający
Regina Kurek
przewodniczący
Grzegorz Krężołek
sprawozdawca
Izabella Dyka
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień umowy najmu dotyczących nakładów i adaptacji lokalu, wyłączenie stosowania przepisów k.c. o rozliczeniu nakładów w drodze umowy, ocena dowodów w postępowaniu apelacyjnym."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i stanu faktycznego sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest precyzyjne formułowanie umów najmu, zwłaszcza w kontekście nakładów i adaptacji lokalu. Pokazuje również, jak sądy analizują takie umowy i oceniają dowody.
“Adaptacja lokalu na własny koszt? Umowa najmu kluczem do rozstrzygnięcia sporu o zwrot nakładów.”
Dane finansowe
WPS: 100 108,36 PLN
zaległy czynsz: 21 910 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.