I AGa 120/18

Sygn. akt I AGa 120/18 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 października 2018 r. Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący : SSA Jadwiga Chojnowska (spr.) Sędziowie : SSA Irena Ejsmont - Wiszowata SSO del. Jacek Malinowski Protokolant : Łukasz Patejuk po rozpoznaniu w dniu 10 października 2018 r. w Białymstoku na rozprawie z powództwa M. W. przeciwko Syndykowi masy upadłości T. - (...) S.A. w upadłości likwidacyjnej w Ł. o ustalenie na skutek apelacji wniesionej przez powódkę od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 29 grudnia 2017 r. sygn. akt. VII GC 193/17 I. oddala apelację; II. zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 11.250 (jedenaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów instancji odwoławczej. J. I. E. J. M. UZASADNIENIE M. W. wnosiła o ustalenie istnienia przysługującego jej umownego prawa pierwokupu (...) i (...) Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Ł. , wykonywanego na zasadach przewidzianych w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny tj. poprzez złożenie oświadczenia pozwanemu w ciągu miesiąca od zawiadomienia jej o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży z osobą trzecią, tj. zgodnie z regulacją ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów postępowania zabezpieczającego. W uzasadnieniu wskazała, że 3 października 2006 r. zawarła z W. P. , będącym wówczas syndykiem masy upadłości T. – (...) Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Ł. , umowę dzierżawy nieruchomości, na czas określony, tj. do dnia sprzedaży tej nieruchomości. W § 8 tej umowy zawarte zostało prawo pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego, a umowna procedura wykonania prawa pierwokupu obejmowała dodatkowo obowiązek udziału powódki w przetargu, zaoferowanie przynajmniej ceny wywoławczej w ofercie oraz wpłatę wadium. W dniu 13 stycznia 2017 r. Rada Wierzycieli upadłego podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości należącej do upadłej spółki. Złożyła oświadczenie o skorzystaniu z prawa jej pierwokupu dopiero podczas posiedzenia w przedmiocie rozpoznania ofert przetargu i zwróciła uwagę, że nie mogła wziąć udziału w przetargu, ponieważ nie została o nim poinformowana przez zarządcę tymczasowego. W dzienniku „Rzeczpospolita”, gdzie dotychczas były zawsze ogłaszane przetargi i który to dziennik, jako właściwy do obwieszczeń wskazała Rada Wierzycieli, nie zostało zamieszczone obwieszczenie. Postanowieniem z 31 maja 2017 r. sędzia komisarz zatwierdził wybór oferty D. P. , co upoważniło zarządcę tymczasowego do zawarcia z tym oferentem umowy sprzedaży. Powódka wskazała, że umownie uregulowana procedura skorzystania przez nią z prawa pierwokupu jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami kodeksu cywilnego . Podniosła również, że dopełnienie procedury wymaganej warunkami przetargu zostało jej uniemożliwione z uwagi na nieprawidłowości, które miały miejsce w toku procedury przetargowej. Powołała się również na interes prawny w żądaniu ustalenia istnienia prawa pierwokupu. W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że uregulowania dotyczące wykonania prawa pierwokupu nie mają charakteru norm bezwzględnie obowiązujących, a więc postanowienia umowy z 3 października 2016 r. pozostają w mocy. W celu skutecznego wykonania prawa pierwokupu powódka musiała dokonać szeregu czynności, których nie wykonała. Pozwany powołał się również na to, że zgodnie z art. 313 pkt 1 ustawy prawo upadłościowe sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, a więc z chwilą zawarcia tej umowy wygasają wszelkie obciążenia sprzedanej nieruchomości, w tym prawo pierwokupu. Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2017 r. Sąd Okręgowy w Białymstoku oddalił powództwo oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 15.017 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Rozstrzygnięcie oparł o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną. W dniu 3 października 2006 r. powódka zawarła z W. P. , będącym wówczas syndykiem masy upadłości T. – (...) Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Ł. , umowę dzierżawy części budynku produkcyjnego położonego w Ł. przy ul. (...) o powierzchni 4255 m2, tj. część hali produkcyjnej wydzielonej murem z pustaka – wejście środkowe drzwiami nr 8, 9, 10 o powierzchni 4063 m 2 oraz pomieszczenia biurowe o powierzchni 192 m 2 . Umowa została zawarta na okres od 1 października 2006 r. do dnia sprzedaży. W § 8 umowy uregulowano, że wydzierżawiający ustanawia na rzecz dzierżawcy prawo pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego w trybie i na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym , z tym że dzierżawca chcąc skorzystać z tego prawa ma obowiązek uczestniczenia w przetargu ogłoszonym przez syndyka publicznie na zasadach określonych w warunkach przetargu, które ustali sędzia komisarz. Dzierżawca chcąc wykonać prawo pierwokupu zobowiązuje się zaoferować co najmniej cenę wywoławczą i wpłacić wadium. Dzierżawca może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia na piśmie na ręce syndyka w dniu przetargu bezpośrednio po wyborze przez syndyka oferty z najwyższą ceną. Umowa dzierżawy została zawarta w zwykłej formie pisemnej. W dniu 13 stycznia 2017 r. Rada Wierzycieli upadłego podjęła decyzję o sprzedaży majątku upadłego. Przedmiotem sprzedaży miały być nieruchomości, prawo wieczystego użytkowania oraz udziały w prawie wieczystego użytkowania stanowiące majątek upadłej spółki. Syndyk ogłosił przetarg i wybrał ofertę powódki, jednak sędzia komisarz odmówił przyjęcia tej oferty. Został wyznaczony kolejny termin przetargu, do którego powódka się nie zgłosiła. Zgłosił się tylko jeden podmiot i sędzia komisarz 31 maja 2017 r. zatwierdził wybór tej oferty dokonanej przez zarządcę tymczasowego. Powódka złożyła oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu podczas posiedzenia w przedmiocie rozpoznania ofert przetargu i zwróciła uwagę, że nie mogła wziąć udziału w przetargu, ponieważ nie została o nim poinformowana przez zarządcę tymczasowego, a w dzienniku „Rzeczpospolita”, gdzie dotychczas były zawsze ogłaszane przetargi i który to dziennik jako właściwy do obwieszczeń wskazała Rada Wierzycieli nie zostało zamieszczone obwieszczenie. Powódka złożyła ofertę na zakup nieruchomości w dniu 26 maja 2017 r. Sąd wskazał, że syndyk, likwidując masę upadłości, odstąpił od zasady wyrażonej w art. 316 § 1 ustawy prawo upadłościowe statuującej, że przedsiębiorstwo upadłego powinno być sprzedane jako całość, chyba że nie jest to możliwe. Przedmiotem sprzedaży miały być nieruchomości, prawo wieczystego użytkowania oraz udziały w prawie wieczystego użytkowania stanowiące majątek upadłej spółki, a więc przedmiotem sprzedaży nie było całe przedsiębiorstwo upadłego. Zdaniem Sądu w § 8 umowy dzierżawy wydzierżawiający ustanowił na rzecz dzierżawcy prawo pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego w trybie i na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym , z tym że dzierżawca chcąc skorzystać z tego prawa miał obowiązek uczestniczenia w przetargu ogłoszonym przez syndyka publicznie na zasadach określonych w warunkach przetargu, które ustali sędzia komisarz, chcąc wykonać swoje prawo pierwokupu zobowiązany był zaoferować co najmniej cenę wywoławczą i wpłacić wadium. Dzierżawca mógł wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia na piśmie na ręce syndyka w dniu przetargu bezpośrednio po wyborze przez syndyka oferty z najwyższą ceną. Sąd wyraził ocenę, że prawo pierwokupu dotyczyło przedsiębiorstwa upadłego, a nie jego części. Podzielił przy tym pogląd prezentowany w doktrynie, że powinna zachodzić tożsamość pomiędzy przedmiotem zastrzeżenia prawa pierwokupu a tożsamością przedmiotu sprzedaży. Jeżeli prawo pierwokupu zostało zastrzeżone w stosunku do przedsiębiorstwa, to działa tylko w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa nawet w sytuacji, gdy zaszły zmiany pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa w okresie pomiędzy ustanowieniem prawa pierwokupu a datą sprzedaży przedsiębiorstwa. Zaakcentował, że czym innym jest sprzedaż przedsiębiorstwa, a czym innym sprzedaż jego poszczególnych składników (w tym również sprzedaż nieruchomości, na której posadowione było przedsiębiorstwo). Podniósł, że jeżeli umowa dzierżawy dotyczy tylko zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należałoby wyłączyć dopuszczalność objęcia prawem pierwokupu całego przedsiębiorstwa. Podkreślił, że ustanowienie prawa pierwokupu nie zastępuje procedur prawa upadłościowego związanych ze zbywaniem przedsiębiorstwa. Zdaniem Sądu przy założeniu, że umowa pomiędzy stronami dotyczyła dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa upadłego, to nie dochowano wymaganej prawem formy, niezbędnej dla uznania ważności jej postanowień. Odwołując się do treści art. 75 1 § 1 k.c. wskazał, że zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Wymóg tej formy dotyczy nie tylko wymienionych w nim czynności prawnych, mających za przedmiot przedsiębiorstwo jako całość, ale także tych, które dotyczą jedynie części przedsiębiorstwa. Forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi powinna być zachowana dla zbycia, wydzierżawienia czy ustanowienia użytkowania na niektórych składnikach przedsiębiorstwa, o ile stanowią one pewną zorganizowaną całość przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej. Sąd wskazał, że bezspornym było w sprawie, że powódka prowadzi na „dzierżawionych” nieruchomościach działalność gospodarczą. Nawiązując do treści art. 73 § 2 k.c. stwierdził, iż umowa dzierżawy łącząca strony była nieważna. Stąd powódce nie przysługiwało prawo pierwokupu dzierżawionych nieruchomości zastrzeżone w tej umowie i także z tego powodu powództwo podlegało oddaleniu. Na marginesie swoich rozważań Sąd stwierdził, że podzielił pogląd powódki o warunkach, po zaistnieniu których powinno dojść do skorzystania z prawa pierwokupu na podstawie przepisów kodeksu cywilnego . Wyraził ocenę, że o ile strony łączyłaby ważna umowa dzierżawy całości lub części upadłego przedsiębiorstwa oraz syndyk zbywałby całe przedsiębiorstwo, to wykonanie prawa pierwokupu powinno nastąpić przy uwzględnieniu treści art. 597 § 2 k.c. , zgodnie z którym prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. O ile zatem umowa łącząca strony, dotyczyłaby nawet dzierżawy części przedsiębiorstwa upadłego, a nie została zawarta na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi, zaś syndyk odstąpił od likwidacji majątku upadłego poprzez sprzedaż przedsiębiorstwa, to nie można było skorzystać z prawa pierwokupu także na zasadzie powyżej wskazanych przepisów. O kosztach procesu Sąd postanowił zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 98 k.p.c. Wyrok ten apelacją zaskarżyła powódka, zarzucając: 1. nierozpoznanie istoty sprawy, polegające na wydaniu orzeczenia, które nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, tj. poprzez oddalenie powództwa na skutek uznania, że nie przysługuje jej prawo pierwokupu dzierżawionych nieruchomości, podczas gdy wnosiła o ustalenie, że przysługuje jej prawo pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego; 2. naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 597 § 2 k.c. i art. 598 k.c. w zw. z art. 58 § 1 i § 3 k.c. poprzez ich niezastosowanie, tj. niestwierdzenie, że czynność prawna obejmująca zastrzeżenie prawa pierwokupu jest nieważna w zakresie, w jakim przewiduje procedurę skorzystania z prawa pierwokupu sprzeczną z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, a w konsekwencji nieustalenie w sentencji wyroku, że przysługuje jej prawo pierwokupu na zasadach przewidzianych w k.c. , podczas gdy w uzasadnieniu wyroku Sąd przychylił się do jej twierdzeń w zakresie bezwzględnego charakteru przepisów prawa w zakresie pierwokupu oraz warunków, po zaistnieniu których powinno dojść do skorzystania z prawa pierwokupu na podstawie k.c. ; 3. naruszenie art. 75 1 § 1 k.c. w zw. z art. 73 § 1 k.c. poprzez ich zastosowanie w sytuacji, gdy umowa łącząca strony jest umową dzierżawy nieruchomości, nie przedsiębiorstwa, wobec czego dla jej ważności nie jest wymagana forma szczególna; 4. naruszenie art. 58 § 3 k.c. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że przy założeniu nieważności zawartej przez strony umowy dzierżawy z uwagi na brak wymaganej formy, nieważna jest także czynność prawna obejmująca zastrzeżenie prawa pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego na jej rzecz, podczas gdy czynność prawna zastrzegająca prawo pierwokupu może być dokonana w dowolnej formie, także gdy dotyczy pierwokupu nieruchomości lub przedsiębiorstwa; 5. naruszenie art. 65 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i niezbadanie zgodnego zamiaru stron umowy i jej celu, w szczególności niezbadanie co strony rozumiały przez „przedsiębiorstwo upadłego", a w konsekwencji dowolne przyjęcie, że umowa dzierżawy dotyczy przedsiębiorstwa, a nie nieruchomości, zaś zastrzeżone w umowie prawo pierwokupu dotyczy jedynie przedsiębiorstwa sprzedawanego jako całości, a nadto poprzez bezpodstawne uznanie, że przedmiot pierwokupu ustalony przez strony nie jest tożsamy z przedmiotem sprzedaży dokonywanej w drodze przetargu, w sytuacji, gdy strony były zgodne co do tego, że powodowi przysługuje prawo pierwokupu przedmiotu sprzedaży dokonywanej w drodze przetargu, zaś spór pomiędzy stronami dotyczył jedynie procedury skorzystania przez nią z tego prawa; 6. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału oraz wadliwe uzasadnienie wyroku w zakresie zawierającym wyjaśnienie podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, polegające w szczególności na niewskazaniu jakie fakty Sąd uznał za udowodnione, na jakich dowodach w tym zakresie się oparł i jak ocenił ich wiarygodność oraz moc dowodową i niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, a także zawarcie w uzasadnieniu wyroku sprzecznych ze sobą twierdzeń, co znacząco utrudnia kontrolę instancyjną zaskarżonego wyroku; 7. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, w szczególności umowy dzierżawy łączącej strony, a także wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków wewnętrzne sprzecznych i oparcie na nich rozstrzygnięcia, a mianowicie z jednej strony uznanie, że przedmiotem dzierżawy jest de facto przedsiębiorstwo upadłego, z drugiej zaś uznanie, że przedmiotem sprzedaży w przetargu są nieruchomości (nie przedsiębiorstwo), w sytuacji gdy z akt sprawy wynika, iż przedmiotem sprzedaży są nieruchomości dzierżawione przez nią, wobec czego logiczną konsekwencją uznania, że faktycznie dzierżawi przedsiębiorstwo powinno być uznanie, że przedmiotem sprzedaży w przetargu także jest przedsiębiorstwo, które to uchybienie doprowadziło do bezpodstawnego uznania, że brak jest tożsamości pomiędzy przedmiotem prawa pierwokupu a przedmiotem sprzedaży, w konsekwencji czego nie przysługuje jej prawo pierwokupu przedmiotu sprzedaży; 8. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. , poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, a mianowicie dowolne i niepoparte wszechstronną analizą dowodów uznanie, że syndyk, likwidując masę upadłości, odstąpił od zasady wyrażonej w art. 316 § 1 ustawy prawo upadłościowe statuującej, że przedsiębiorstwo upadłego powinno być sprzedane jako całość, podczas gdy twierdzenie to nie zostało poparte żadnym dowodem, a wręcz stoi w sprzeczności z twierdzeniami samego pozwanego, który w odpowiedzi na pozew powołuje się na skutki zbycia przedsiębiorstwa upadłego, co doprowadziło do bezpodstawnego uznania, że nie przysługuje jej prawo pierwokupu przedmiotu sprzedaży; 9. naruszenie art. 229 k.p.c. i art. 230 k.p.c. , poprzez pominięcie faktów przyznanych, a co najmniej niezaprzeczonych przez pozwanego i w konsekwencji uznanie, że nie zachodzi tożsamość pomiędzy przedmiotem zastrzeżenia prawa pierwokupu a przedmiotem sprzedaży, podczas gdy ze stanowiska pozwanego oraz dowodów załączonych do pozwu (fotokopii wniosku zarządcy o zatwierdzenie warunków przetargu z dnia 25 kwietnia 2017 r. oraz fotokopii postanowienia sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r. sygn. akt: V GUp 2/06) wynika, i pozwany nie miał żadnych wątpliwości co do tego, że przedmiot prawa pierwokupu jest tożsamy z przedmiotem sprzedaży, co doprowadziło do bezpodstawnego uznania, iż nie przysługuje jej prawo pierwokupu przedmiotu sprzedaży; 10. naruszenie art. 217 § k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie dowodów wykazujących podstawę faktyczną jej roszczenia (fotokopii wniosku zarządcy o zatwierdzenie warunków przetargu z dnia 25 kwietnia 2017 r. oraz fotokopii postanowienia sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r. sygn. akt: V GUp 2/06), a w konsekwencji nierozważenie całokształtu okoliczności sprawy, co doprowadziło do bezpodstawnego uznania, że nie przysługuje jej prawo pierwokupu przedmiotu sprzedaży; 11. naruszenie art. 102 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji zasądzenie od niej na rzecz pozwanego kwoty 15.017,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Skarżąca wnosiła o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje. W przypadku uwzględnienia zarzutu nierozpoznania przez Sąd I instancji istoty sprawy i uznania, że nie jest możliwe wydanie orzeczenia reformatoryjnego, wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Pozwany wnosił o oddalenie apelacji. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie. Bezzasadny jest pierwszy z zarzutów apelacyjnych. Wbrew twierdzeniom skarżącej Sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy poddaną pod osąd tego Sądu. Nie podzielił jednak stanowiska powódki i oddalił jej żądanie jako nieuzasadnione. Przechodząc do następnych zarzutów przedstawionych w apelacji wskazać wypada, iż powódka wytoczyła powództwo o ustalenie istnienia przysługującego jej umownego prawa pierwokupu (...) i (...) Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Ł. , wykonywanego na zasadach przewidzianych w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny , w szczególnych okolicznościach faktycznych, a mianowicie po tym jak ustanowiony przez sędziego komisarza zarządca tymczasowy w toku postępowania przetargowego wybrał w dniu 26 maja 2017 r. ofertę D. P. na nabycie nieruchomości określonych w postanowieniu sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r., a sędzia komisarz w dniu 31 maja 2017 r. zatwierdził wybór oferty. Sąd Apelacyjny, jako sąd ponownie merytorycznie rozpoznający sprawę, orzekając o zasadności apelacji, a tym samym także o zasadności powództwa miał na uwadze, iż przywoływana przez stronę powodową umowa dzierżawy została zawarta w ramach toczącego się postępowania upadłościowego (...) i (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w Ł. (zwanej dalej T. – (...) ). W umowie tej nie odwołano się do żadnych przepisów ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe (w wersji obowiązującej na dzień 3 października 2006 r.). Kwestię zawarcia umowy dzierżawy – na gruncie prawa upadłościowego – reguluje art. 316 , zgodnie z którym (w brzmieniu na dzień 3 października 2006 r.) przedsiębiorstwo upadłego powinno być sprzedane jako całość, chyba że nie jest to możliwe. Sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego może być poprzedzona umową dzierżawy na czas określony z prawem pierwokupu, jeżeli przemawiają za tym względy ekonomiczne. W dacie zawarcia umowy dzierżawy przez strony nie była konieczna zgoda sędziego komisarza (zmiana ustawy w tym zakresie została dokonana ustawą z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne - Dz.U. 2015 poz. 978). Jest też niespornym w sprawie, iż w dacie zawierania umowy dzierżawy nie ukonstytuowała się Rada Wierzycieli. Umowa ta została zawarta przez ówczesnego syndyka T. – (...) . Następnym problemem w sprawie to kwestia, czy umowa ta dotyczyła dzierżawy (...) jako całości, czy też jedynie części tegoż przedsiębiorstwa. Sąd I instancji przyjął, że dzierżawa obejmowała całe przedsiębiorstwo, czy też jego zorganizowaną część – taki wniosek jest uprawniony w świetle odwołania się do niezachowania formy umowy dzierżawy ( art. 75 1 § 1 k.c. i art. 73 § 1 k.c. ). Zdaniem Sądu Apelacyjnego treść umowy dzierżawy nie uprawnia do przyjęcia, iż przedmiotem dzierżawy było całe (...) . Zauważyć bowiem należy, iż w § 1 ust. 1 umowy wskazano, iż wydzierżawiający z mocy prawa jest zarządcą nieruchomości „budynku produkcyjnego położonego w Ł. przy ul. (...) ”. W § 1 ust. 2 zaś, że wydzierżawiający wydzierżawia „części budynku produkcyjnego położonego w Ł. przy ul. (...) o powierzchni 4255 m 2 , tj. część hali produkcyjnej wydzielonej murem z pustaka – wejście środkowe drzwiami nr 8, 9, 10 o powierzchni 4063 m 2 oraz pomieszczenia biurowe o powierzchni 192 m 2 „. W ust. 3 tegoż § podano, że szczegółowy wykaz obiektów i urządzeń technicznych oraz znajdujących się w obiektach wyposażenia zawiera protokół zdawczo odbiorczy, stanowiący załącznik do umowy. Do akt niniejszej sprawy przywoływany załącznik nie został dołączony. W § 2 ust. 1 znajduje się natomiast stwierdzenie, że strony zawierają dzierżawę części w/w nieruchomości opisanej w § 1 na okres od 1 października 2006 r. do dnia sprzedaży. Określenie przedmiotu umowy wskazuje, iż dzierżawą nie objęto przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 1 k.c. i art. 316 prawa upadłościowego – zapis o wydzierżawieniu np. jedynie część budynku produkcyjnego. Z dowodów, które zostały zgromadzone w sprawie nie wynika także, iż umowa dzierżawy obejmowała „zorganizowaną część przedsiębiorstwa upadłego”. W kontekście tych okoliczności, a więc że umowa dzierżawy obejmowała „całe upadłe przedsiębiorstwo”, czy też „zorganizowaną część przedsiębiorstwa upadłego” nie padły ze strony powodowej żadne konkretne twierdzenia faktyczne – skarżąca ogólnie odwoływała się do niezaprzeczonych przez pozwanego twierdzeń faktycznych bądź też przyznawania istnienia prawa pierwokupu. Podnieść nadto należy, że z umowy dzierżawy nie wynika także, iż na wydzierżawionej nieruchomości dzierżawca ma prowadzić działalność gospodarczą upadłego. Strona powodowa nie twierdziła, że taką działalność prowadziła bezpośrednio po zawarciu umowy dzierżawy, ani w okresie późniejszym. Podkreślić należy, że w § 3 umowy strony postanowiły, że dzierżawca może użytkować pomieszczenia objęte umową na cele prowadzonej przezeń działalności zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i podnajmować bądź przekazywać innym użytkownikom. Dzierżawca miał też prawo za zgodą wydzierżawiającego, na własny koszt, przeprowadzić w pomieszczeniach stanowiących przedmiot dzierżawy prace adaptacyjno-remontowe i instalacyjne, konieczne ze względu na charakter prowadzonej działalności. W § 3 ust. 6-10 umowy nałożono na niego określone obowiązki powiązane z korzystaniem z nieruchomości. W toku postępowania sądowego powódka ogólnie powoływała się na szkody jakie może ponieść w związku z natychmiastowym zerwaniem umów z podnajemcami. Podsumowując ten wątek, umowa dzierżawy dotyczyła jedynie części majątku upadłego, który nie stanowił „zorganizowanej część przedsiębiorstwa upadłego” i nie została ona zawarta w celu kontynuowania działalności upadłego przedsiębiorstwa, bowiem dzierżawca mógł wykorzystać przedmiot umowy na cele prowadzonej przez niego działalności a także podnajmować pomieszczenia. Z tytułu dzierżawy miał opłacać koszty zużycia energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków oraz nieczystości i zapewniać dozór nieruchomości na własny koszt. Czynsz dzierżawy ustalono na poziomie 10.000 zł netto miesięcznie. Dla ważności treści umowy w powyższym zakresie nie był konieczny wymóg formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Na marginesie wskazać też należy, że umowa dzierżawy nie została wpisana do krajowego rejestru sądowego – KRS (...) . Przechodząc dalej wskazać należy, że w § 8 umowy wydzierżawiający ustanowił na rzecz dzierżawcy prawo pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego w trybie i na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym , z tym że dzierżawca chcąc skorzystać z tego prawa miał obowiązek uczestniczenia w przetargu ogłoszonym przez syndyka publicznie na zasadach określonych w warunkach przetargu, które ustali sędzia komisarz. Dzierżawca chcąc wykonać prawo pierwokupu zobowiązany był do zaoferowania co najmniej ceny wywoławczej i wpłacenia wadium. Dzierżawca mógł wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia na piśmie na ręce syndyka w dniu przetargu bezpośrednio po wyborze przez syndyka oferty z najwyższą ceną. Ponownie nawiązując do treści art. 316 § 2 prawa upadłościowego , wskazać wypada, że zgodnie z jego trescią sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego może być poprzedzona umową dzierżawy na czas określony z prawem pierwokupu, jeżeli przemawiają za tym względy ekonomiczne. Zapis § 8 umowy dzierżawy nawiązuje do rozwiązania ustawowego przewidzianego art. 316 § 2 prawa upadłościowego . Jak już wcześniej wskazywano syndyk T. – (...) nie wydzierżawił powódce (...) jako całości, zaś w § 8 umowy dzierżawy jest mowa o prawie pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego, a więc przedsiębiorstwa jako całości. Zważyć też należy, że dzierżawa przedsiębiorstwa to dzierżawa praw ( art. 709 k.c. ), do której to stosuje się art. 693 k.c. i następne przepisy. Podsumowując, w świetle powyższych wywodów brak jest tożsamości pomiędzy „przedmiotem umowy dzierżawy” a ustanowionym umownie „prawem pierwokupu”. Zauważyć należy, iż powódka wystąpiła z pozwem – odwołując się do umowy dzierżawy - o ustalenie istnienia przysługującego jej umownego prawa pierwokupu (...) . Jak już wskazywano umowa dzierżawy nie dotyczyła przedsiębiorstwa jako całości, nie dotyczyła też „zorganizowanej część przedsiębiorstwa upadłego”. Umową tą objęto jedynie określone nieruchomości gruntowe i budynkowe. W takiej sytuacji – w ocenie Sądu Apelacyjnego – powództwo o ustalenie, iż powódce przysługuje umowne prawa pierwokupu (...) , wywodzone z umowy dzierżawy, która nie obejmowała dzierżawy przedsiębiorstwa upadłego, jest bezpodstawne. Oświadczenie syndyka o ustanowieniu prawa pierwokupu przedsiębiorstwa upadłego T. – (...) poza przedmiot umowy dzierżawy z 3 października 2006 r. Powództwo zatem, już z tej przyczyny, podlegało oddaleniu. Sąd Apelacyjny uznał za właściwe odniesienie się także do innych argumentów podnoszonych w toku postępowań przed Sądami obu instancji. Jak już wskazywano na wstępie, z niniejszym powództwem M. W. wystąpiła gdy zarządca tymczasowy w toku postępowania przetargowego w dniu 26 maja 2017 r. wybrał ofertę D. P. na nabycie nieruchomości określonych w postanowieniu sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r. a sędzia komisarz w dniu 31 maja 2017 r. zatwierdził wybór oferty. Pośród nieruchomości opisanych w postanowieniu sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r. były nieruchomości dzierżawione przez powódkę. Jest okolicznością niesporną między stronami, iż postępowanie upadłościowe (...) toczy się od 8 marca 2006 r. Po ukonstytuowaniu się Rady Wierzycieli upadłego (2008 r. ), z uwagi na jej stanowisko dokonano oszacowania upadłego przedsiębiorstwa – własności nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego. Syndyk masy upadłości podejmował próby sprzedania przedsiębiorstwa upadłego jako całości, ale bezskutecznie. Wówczas to Rady Wierzycieli – na wniosek syndyka – wyrażała zgodę na obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład masy upadłości. Ostatecznie Rada Wierzycieli na posiedzeniu w dniu 13 stycznia 2017 r. wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości za cenę nie niższą niż 2.580.000 zł. W dniu 23 marca 2017 r. miał miejsce przetarg – zostały złożone 2 oferty (przez (...) który odwołał się do sukcesji prawnej w ramach umowy dzierżawy po dzierżawcy M. W. – syndyk określił sytuację prawną tego podmiotu jako konsolidacja i zmiana dzierżawcy oraz przez D. P. ). Syndyk dokonał wyboru oferty (...) uznając że korzysta on z prawa pierwokupu. Sędzia komisarz postanowieniem z dnia 30 marca 2017 r. odmówiła zatwierdzenia wyboru oferty złożonej przez (...) W dniu 4 maja 2017 r. sędzia komisarz określiła warunki przetargu sprzedaży „nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania stanowiących majątek upadłej spółki”. Jako podstawę zarządzonego przetargu wskazała art. 320 Prawa upadłościowego i naprawczego w zw. z art. 449 prawa restrukturyzacyjnego. W tym postanowieniu – w jego pkt V ppkt 2 wskazano, że przedmiotowe nieruchomości są dzierżawione przez M. W. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą (...) , której przysługuje umowne prawo pierwokupu w trybie i na zasadach przewidzianych w k.c. , z tym że dzierżawca chcąc skorzystać z tego prawa ma obowiązek złożenia oferty w trybie określonym w niniejszym postanowieniu – jest zobowiązany zaoferować co najmniej cenę wywoławczą i wpłacić wadium a wykonać swoje prawo może przez uczestniczenie w posiedzeniu jawnym (przetargu) w dniu 26 maja 2017 r. i złożenie oświadczenia na piśmie na ręce zarządcy w dniu przetargu bezpośrednio po wyborze przez zarządcę oferty z najwyższą ceną (na posiedzeniu jawnym wyznaczonym na rozstrzygnięcie przetargu) ogłoszonym przez syndyka publicznie na zasadach określonych w warunkach. Porównując treść pkt I. ppkt 1e-h postanowienia sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r. z § 1 i 2 umowy dzierżawy z dnia 3 października 2006 r. uprawnione jest stwierdzenie, że przedmiot przetargu określony postanowieniem sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r. nie pokrywa się – nie jest tożsamy - z przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 3 października 2006 r. Powódce bowiem wydzierżawiono jedynie część budynku produkcyjnego o pow. 4255 m 2 , w tym część hali o pow. 4063 m 2 oraz pomieszczenia biurowe o pow. 192 m 2 . Odrębna nieruchomość w postaci hali produkcyjno-administracyjno-socjalnej przedstawiała zdecydowania większą powierzchnię (zsumowanie powierzchni podanej w pkt I. ppkt 1e-h). W postanowieniu wskazano także inne nieruchomości, do której upadłemu przysługiwało prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego. W świetle powyższego – zdaniem Sądu Apelacyjnego – powódce nie przysługiwało także umowne prawo pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości zbywanych w ramach przetargu, który odbył się w Sądzie Rejonowym w Łomży w dniu 26 maja 2017 r., bowiem w ramach tego przetargu zbywano majątek masy upadłościowej T. – (...) znacznie szerszy, niż był dzierżawiony przez powódkę w oparciu o umowę z dnia 3 października 2006 r. Strona powodowa nie powoływała się na rozszerzenie przedmiotu umowy dzierżawy – zmiana tej umowy wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 8 ust. 2 umowy) – por. R. A. , Przedsiębiorstwo upadłego w upadłości likwidacyjnej, uwagi dotyczące prawa pierwokupu. W przedmiocie charakteru przepisów regulujących prawo pierwokupu Sąd Apelacyjny odniesie się jedynie marginalnie, jako że podstawą oddalenia powództwa, a tym samym i oddalenia apelacji, były przesłanki powyżej omówione. W doktrynie oraz orzecznictwie sądowym istnieją rozbieżności co do charakteru prawnego prawa pierwokupu, które to prawo może wynikać z ustawy albo czynności prawnej. Wyrażany jest pogląd, że prawo pierwokupu, przynajmniej co do zasady ma charakter dyspozytywny, drugi pogląd – charakter imperatywny oraz trzeci, że ma charakter dyspozytywny, gdy jego źródłem jest czynność prawna, a gdy źródłem jest ustawa to charakter imperatywny. Sąd Apelacyjny, uwzględniając specyficzne okoliczności niniejszej sprawy – na ich gruncie - wyraża stanowisko, iż nie można mówić o nieważności postanowień umownych, nakładających na dzierżawcę określone obowiązki w postaci przystąpienia do przetargu i złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu na piśmie na ręce syndyka. A zatem nie podziela poglądu skarżącej, iż nie ma znaczenia prawnego fakt brania udziału dzierżawcy w przetargu na warunkach wynikających z umowy, czy też niebrania, bowiem jej prawo skorzystania z umownego prawa pierwokupu uaktualnia się, gdy zostanie zawiadomiona o zawarciu przez syndyka umowy warunkowej sprzedaży „przedsiębiorstwa”. Umowa dzierżawy – co należy ponownie podkreślić – została zawarta w toku toczącego się postepowania upadłościowego i to w jego początkowej fazie. Działanie syndyka masy upadłościowej musiało zmierzać do likwidacji masy i zaspokojenia jej wierzycieli. Dzierżawca, który był uprawniony do czynienia prac adaptacyjnych w dzierżawionych nieruchomościach był zainteresowany przebiegiem postępowania upadłościowego, w tym i ewentualnym nabyciem dzierżawionych nieruchomości. Strony mogły postanowić, iż pierwszym koniecznym etapem do skorzystania z umownego prawa pierwokupu przez powódkę będzie konieczność uczestniczenia jej w przetargu i zaoferowanie co najmniej ceny wywoławczej i wpłacenie wadium. W kontekście sprzedaży rzeczy w formie przetargu w postępowaniu upadłościowym nałożenie tego rodzaju obowiązków na dzierżawcę ma racjonalne uzasadnienie (uprawniony z prawa pierwokupu może być jednym z oferentów, co może zwiększyć atrakcyjność sprzedawanej rzeczy i większe nią zainteresowanie). Wyniki przetargu są ogłaszane na jawnym posiedzeniu sądowym, prowadzonym przez sędziego komisarza. Uprawniony z prawa pierwokupu zna jego wyniki i od jego woli zależy, czy korzysta ze swojego prawa poprzez złożenie oświadczenia syndykowi (zarządcy), że nabywa rzecz za cenę najwyższą wybraną przez prowadzącego przetarg, czy też nie. Oświadczenie to jest składane na jawnym posiedzeniu sądowym w obecności sędziego komisarza, przed wydaniem przez niego postanowienia o zatwierdzeniu przetargu. Podkreślić należy, iż jest to szczególny tryb przeprowadzania przetargu na sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład masy upadłości, pozwalający wyłonić nabywcę przedsiębiorstwa, czy też jego składników –nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego. Jest okolicznością niesporną między stronami, iż skarżąca nie wypełniła wymogów przewidzianych § 8 ust. 1 umowy oraz postanowienia sędziego komisarza z dnia 4 maja 2017 r. – nie złożyła oferty oraz nie wpłaciła wadium w okresie wskazanym w orzeczeniu. W takiej sytuacji nie wypełniła koniecznych warunków umownych aby skorzystać z umownego prawa pierwokupu „przedsiębiorstwa”, a w zasadzie zbywanych przez zarządcę tymczasowego własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego. A zatem i te względy czyniły powództwo bezpodstawnym. Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny uznał, iż pomimo trafności niektórych zarzutów apelacyjnych wyrok Sądu Okręgowego oddalający powództwo jest prawidłowy i apelacja skierowana przeciwko merytorycznemu rozstrzygnięciu nie mogła być skuteczna ( art. 385 k.p.c. ). Nieuzasadniony był także zarzut naruszenia art. 102 k.p.c. Okoliczności niniejszej sprawy nie uzasadniały przyjęcia, iż zachodził wypadek szczególnie uzasadniony uprawniający do odstąpienia od obciążania powódki kosztami procesu. Wielkość wynagrodzenia z tytułu zastępstwa procesowego była pochodną wskazanej wartości przedmiotu sporu i uwzględnia stawką minimalną. Przy ustalaniu wysokości tych kosztów bez znaczenia jest fakt częściowego zwolnienia powódki od kosztów sądowych. A zatem i w tej części apelacja, na podstawie art. 385 k.p.c. , została oddalona. O kosztach postępowania odwoławczego postanowiono w oparciu o art. 98 k.p.c. , zasądzając koszty zastępstwa procesowego według stawki minimalnej. J. I. E. J. M.