I ACA 961/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód (...) Spółka z o.o. dochodził od pozwanych J.P. i R.P. zapłaty czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz kar umownych z tytułu umowy najmu lokalu użytkowego. Umowa została zawarta na czas określony 5 lat. Pozwani, z uwagi na problemy finansowe, wypowiedzieli umowę przed terminem, zdając lokal. Powód uznał wypowiedzenie za nieskuteczne i wystawił faktury oraz noty obciążeniowe. Sąd Okręgowy zasądził część należności czynszowych i obniżoną karę umowną. Pozwani wnieśli apelację, kwestionując m.in. możliwość obciążenia ich karą umowną, gdy główną przyczyną zakończenia umowy był brak zapłaty, a także zarzucając powodowi nielojalność w poszukiwaniu nowego najemcy. Sąd Apelacyjny uznał, że wypowiedzenie umowy przez pozwanych było nieskuteczne, ale zmienił wyrok w części dotyczącej kary umownej. Sąd Apelacyjny stwierdził, że dochodzenie przez powoda kary umownej w okolicznościach sprawy stanowiło nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 k.c.), ponieważ powód zwlekał z wypowiedzeniem umowy, co miało na celu przedłużenie okresu, w którym pozwani byli zobowiązani do opłat. W związku z tym Sąd Apelacyjny oddalił powództwo w części dotyczącej kary umownej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaNadużycie prawa podmiotowego w kontekście dochodzenia kar umownych w umowach najmu, interpretacja skutków zdania lokalu przez najemcę, zasady odpowiedzialności stron w przypadku przedterminowego zakończenia umowy najmu.
Orzeczenie dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych sprawy, w szczególności nielojalnego postępowania powoda.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, w sytuacji gdy umowa nie przewiduje takiej możliwości dla najemcy, może nastąpić w sposób dorozumiany poprzez zdanie i odbiór lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, gdy umowa nie przewiduje takiej możliwości dla najemcy, nie może nastąpić w sposób dorozumiany poprzez zdanie i odbiór lokalu. Taka czynność nie wywołuje skutków prawnych rozwiązania umowy.
Uzasadnienie
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez najemcę tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Zdanie i odbiór lokalu, bez zgodnych oświadczeń woli stron o rozwiązaniu umowy, ma charakter techniczny i nie skutkuje zakończeniem stosunku najmu.
Czy zastrzeżenie kary umownej na wypadek wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu, gdy przyczyną wypowiedzenia jest naruszenie obowiązków niepieniężnych przez najemcę, jest dopuszczalne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zastrzeżenie kary umownej na wypadek wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu, gdy przyczyną wypowiedzenia jest naruszenie obowiązków niepieniężnych (np. zaprzestanie prowadzenia działalności zgodnie z przeznaczeniem lokalu), jest dopuszczalne.
Uzasadnienie
Kara umowna może zabezpieczać wykonanie zobowiązań niepieniężnych. W przypadku najmu lokalu w centrum handlowym, obowiązek prowadzenia działalności ma znaczenie dla wizerunku galerii, a jego naruszenie może uzasadniać wypowiedzenie umowy i naliczenie kary umownej.
Czy dochodzenie przez wynajmującego zapłaty kary umownej od najemcy, który wypowiedział umowę z przyczyn leżących po jego stronie, może stanowić nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 k.c.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, dochodzenie przez wynajmującego zapłaty kary umownej może stanowić nadużycie prawa podmiotowego, jeśli postępowanie wynajmującego cechuje nielojalność wobec kontrahenta, np. poprzez celowe przedłużanie okresu, w którym najemca jest zobowiązany do opłat lub zapłaty kary, mimo oczywistej niemożności kontynuowania działalności przez najemcę.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że powód działał nielojalnie, zwlekając z wypowiedzeniem umowy po zwolnieniu lokalu przez pozwanych, co miało na celu przedłużenie ich zobowiązań. Takie postępowanie, w ocenie sądu, nie zasługuje na ochronę prawną i stanowi nadużycie prawa.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa | spółka | powód |
| J. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
| R. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 673 § 3
Kodeks cywilny
Możliwość wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie.
k.c. art. 483 § 1
Kodeks cywilny
Definicja i dopuszczalność zastrzeżenia kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nadużycie prawa podmiotowego.
Pomocnicze
k.c. art. 659
Kodeks cywilny
Definicja umowy najmu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zmiana zaskarżonego orzeczenia przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji przez sąd drugiej instancji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Dochodzenie przez powoda kary umownej stanowiło nadużycie prawa podmiotowego z uwagi na nielojalność powoda wobec kontrahenta. • Pozwani nie mieli możliwości skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, gdyż umowa tego nie przewidywała.
Odrzucone argumenty
Wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanych było skuteczne w sposób dorozumiany poprzez zdanie i odbiór lokalu. • Kara umowna nie mogła być naliczona, gdyż główną przyczyną zakończenia umowy był brak zapłaty świadczenia pieniężnego. • Powód nie wykazał należytej staranności w poszukiwaniu nowego najemcy, co doprowadziło do pustego lokalu.
Godne uwagi sformułowania
dochoczenie przez powoda zapłaty kary umownej stanowi nadużycie prawa podmiotowego • postępowanie powoda po zwolnieniu lokalu przez pozwanych cechuje nielojalność wobec kontrahenta • nie można przyjąć, że wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanych dokonane w dniu 31 maja 2012 r., nazwane przez nich ,,rezygnacją” jest nieskuteczne i umowa nie przestała wiązać, strony były dalej związane węzłem obligacyjnym.
Skład orzekający
Edyta Jefimko
przewodniczący
Beata Kozłowska
sędzia
Beata Byszewska
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Nadużycie prawa podmiotowego w kontekście dochodzenia kar umownych w umowach najmu, interpretacja skutków zdania lokalu przez najemcę, zasady odpowiedzialności stron w przypadku przedterminowego zakończenia umowy najmu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych okoliczności faktycznych sprawy, w szczególności nielojalnego postępowania powoda.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Orzeczenie pokazuje, jak sąd może interweniować w przypadku nadużycia prawa przez jedną ze stron, nawet jeśli formalnie umowa została naruszona. Podkreśla znaczenie lojalności kontraktowej.
“Czy kara umowna może być nadużyciem prawa? Sąd Apelacyjny odpowiada.”
Dane finansowe
WPS: 53 847,59 PLN
kara_umowna: 13 051,09 PLN
koszty_procesu: 3583,81 PLN
koszty_zastępstwa_procesowego: 2414 PLN
koszty_postępowania_apelacyjnego: 1405,68 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.