I ACA 909/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej P. II w K. przeciwko (...) Spółce z o.o. (...) S.K. A. w K. o nakazanie usunięcia wad w budynkach. Powódka domagała się nakazania pozwanej usunięcia wad budowlanych, wskazując na ich nabycie w drodze cesji od właścicieli lokali. Pozwana spółka kwestionowała roszczenia, podnosząc m.in. zarzuty dotyczące wadliwości uchwał wspólnoty, jej statusu jako dewelopera, a nie wytwórcy, oraz braku zachowania aktów staranności. Sąd Okręgowy w Kielcach wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2015 r. nakazał pozwanej wykonanie szeregu prac naprawczych w budynkach, uznając powództwo za częściowo uzasadnione. Sąd pierwszej instancji przyjął, że wspólnota posiada legitymację czynną do dochodzenia roszczeń, a podstawą roszczenia może być art. 471 k.c. w zw. z art. 363 §1 k.c. Pozwana spółka wniosła apelację, zarzucając m.in. naruszenie art. 65 k.c. poprzez błędną wykładnię umów cesji, art. 471 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, naruszenie przepisów postępowania (art. 227, 233, 290 k.p.c.) poprzez odmowę dopuszczenia dowodu z opinii instytutu naukowego, a także błąd w ustaleniach faktycznych dotyczący charakteru prawnego hal garażowych. Sąd Apelacyjny w Krakowie oddalił apelację, uznając ją za bezzasadną. Sąd odwoławczy potwierdził prawidłowość ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, w tym dotyczących wad części wspólnych nieruchomości. Sąd Apelacyjny nie podzielił poglądu o niemożności zastosowania art. 561 §2 k.c. do dewelopera, wskazując na mieszany charakter umowy deweloperskiej i możliwość wyprowadzenia obowiązku usunięcia wad również z art. 637 k.c. Potwierdzono również, że wspólnota mieszkaniowa, która nabyła roszczenia właścicieli lokali, jest uprawniona do dochodzenia usunięcia wad części wspólnych nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi. Sąd Apelacyjny uznał, że garaże wielostanowiskowe, mimo że stanowią odrębne lokale użytkowe, mają elementy konstrukcyjne należące do części wspólnych budynku, a wady w nich występujące (np. izolacja fundamentów) dotyczą właśnie tych części wspólnych. W konsekwencji, apelacja została oddalona, a strona pozwana obciążona kosztami postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaOdpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości, dopuszczalność cesji roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, interpretacja pojęcia 'wytwórcy' w kontekście art. 561 §2 k.c.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z umowami deweloperskimi i odpowiedzialnością za wady budowlane.
Zagadnienia prawne (4)
Czy deweloper, będący inwestorem i sprzedawcą lokali, odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości, mimo że nie jest ich wytwórcą?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości, nawet jeśli nie jest ich bezpośrednim wytwórcą, a umowa deweloperska ma charakter mieszany.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że umowa deweloperska ma charakter mieszany, obejmujący elementy umowy o roboty budowlane, co uzasadnia odpowiedzialność dewelopera za wady. Powołano się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, które nie ogranicza pojęcia 'wytwórcy' w rozumieniu art. 561 §2 k.c. do wąskiego kręgu podmiotów.
Czy wspólnota mieszkaniowa, na którą właściciele lokali przenieśli roszczenia, jest uprawniona do dochodzenia od dewelopera naprawienia szkody wynikającej z wad części wspólnych nieruchomości na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do dochodzenia takich roszczeń, a umowa cesji obejmująca roszczenia cywilnoprawne związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej jest skuteczna.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny potwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nabyła roszczenia właścicieli lokali w drodze cesji i jest uprawniona do ich dochodzenia. Powołano się na uchwałę Sądu Najwyższego (III CZP 48/04) oraz aktualne orzecznictwo, które dopuszczają możliwość przelania kontraktowych roszczeń indywidualnych właścicieli lokali na wspólnotę mieszkaniową.
Czy garaże wielostanowiskowe, stanowiące odrębne lokale użytkowe, mogą być uznane za część wspólną nieruchomości w kontekście odpowiedzialności za wady?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, elementy konstrukcyjne garaży wielostanowiskowych, takie jak ściany i słupy, należą do części wspólnych budynku, a wady dotyczące izolacji fundamentów tych garaży dotyczą właśnie części wspólnych.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny wskazał, że z garażami jako lokalami użytkowymi związane są udziały w nieruchomości wspólnej. Elementy konstrukcyjne, takie jak ściany i słupy, mają charakter konstrukcyjny i należą do części wspólnych budynku, a wady dotyczące izolacji fundamentów tych garaży dotyczą właśnie tych części wspólnych.
Czy sąd drugiej instancji jest związany zarzutami apelacji dotyczącymi naruszenia przepisów prawa procesowego?
Odpowiedź sądu
Tak, sąd drugiej instancji jest związany zarzutami dotyczącymi naruszenia przepisów prawa procesowego, co oznacza, że w granicach zaskarżenia winien zbadać, czy sąd pierwszej instancji prawidłowo zastosował te przepisy.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podkreślił, że szczegółowe i prawidłowe przytoczenie uchybień proceduralnych jest istotne, ponieważ sąd odwoławczy jest w tym zakresie związany zarzutami apelacji.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa P. II w K. | instytucja | powód |
| (...) Spółka z o.o. (...) S.K. A. w K. | spółka | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 561 § §2
Kodeks cywilny
Przepis ten, dotyczący odpowiedzialności wytwórcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, może być stosowany również do dewelopera w ramach umowy deweloperskiej.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
k.c. art. 363 § §1
Kodeks cywilny
Określa sposób i zakres naprawienia szkody, w tym poprzez usunięcie wad.
Pomocnicze
k.c. art. 637
Kodeks cywilny
Dotyczy odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych za wady.
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
Dotyczy wykładni oświadczeń woli.
k.p.c. art. 233 § §1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada swobodnej oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Przedmiot dowodu.
k.p.c. art. 290 § §1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy opinii biegłego.
u.w.l. art. 22 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Dotyczy zarządu nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 3 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Definicja nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 2 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Definicja lokalu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu wad części wspólnych nieruchomości. • Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości. • Umowa cesji roszczeń między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową jest skuteczna. • Elementy konstrukcyjne garaży wielostanowiskowych, takie jak ściany i słupy, należą do części wspólnych budynku.
Odrzucone argumenty
Pozwana spółka nie jest wytwórcą, a zatem nie podlega odpowiedzialności z art. 561 §2 k.c. • Roszczenia z tytułu wad części wspólnych nie mogły zostać przeniesione na wspólnotę mieszkaniową w drodze cesji. • Garaże wielostanowiskowe stanowią odrębne lokale użytkowe i nie są częścią wspólną nieruchomości. • Sąd Okręgowy naruszył przepisy postępowania, odmawiając dopuszczenia dowodu z opinii instytutu naukowego.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Apelacyjny nie podziela poglądu o niemożności zastosowania w okolicznościach rozpoznawanej sprawy art. 561 §2 k.c. w brzmieniu obowiązującym w datach zawierania umów deweloperskich oraz przenoszących własność. • Nie ma przy tym uzasadnionych jurydycznie przesłanek ku temu, aby pojęcie „wytwórcy” w rozumieniu art. 561 §2 k.c. wykładać tak wąsko, aby poza jego zakresem znalazł się deweloper. • Obowiązek dewelopera usunięcia wad wyodrębnianego lokalu można także wyprowadzić z art. 637 k.c., zważywszy, że umowa deweloperska zawiera w sobie również elementy umowy o roboty budowlane. • W konkluzji powyższych rozważań dojść należało do przekonania, że powodowa wspólnota była uprawniona do skutecznego dochodzenia względem pozwanej spółki usunięcia wad części wspólnych nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne.
Skład orzekający
Władysław Pawlak
przewodniczący
Zbigniew Ducki
sędzia
Marek Boniecki
sędzia sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości, dopuszczalność cesji roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, interpretacja pojęcia 'wytwórcy' w kontekście art. 561 §2 k.c."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z umowami deweloperskimi i odpowiedzialnością za wady budowlane.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wad budowlanych zgłaszanych przez wspólnoty mieszkaniowe i wyjaśnia kluczowe kwestie odpowiedzialności deweloperów oraz zakresu cesji roszczeń.
“Deweloper odpowiada za wady części wspólnych! Kluczowe orzeczenie dla wspólnot mieszkaniowych.”
Dane finansowe
koszty postępowania apelacyjnego: 1800 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.