I ACA 877/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. przeciwko J. W. (1) i K. P. o nakazanie sprzedaży ich lokalu użytkowego w drodze licytacji. Wspólnota zarzucała pozwanym, że prowadzona przez nich działalność gastronomiczna (bar z kebabem) jest uciążliwa dla mieszkańców z powodu emisji nieprzyjemnych zapachów, zanieczyszczania chodnika i blokowania wjazdu na posesję. Pozwani zaprzeczali tym zarzutom, wskazując na sprawną wentylację i regularne sprzątanie, a także na inne źródła hałasu w okolicy. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że powódka nie wykazała, aby zachowanie pozwanych było na tyle wadliwe i naganne, by uzasadniać przymusową sprzedaż lokalu zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali. Sąd Apelacyjny w Warszawie podzielił to stanowisko. W uzasadnieniu podkreślono, że przepis art. 16 ustawy o własności lokali przewiduje sankcję wyjątkową i ostateczną, która powinna być stosowana z wyjątkową ostrożnością. Sąd Apelacyjny stwierdził, że choć regulamin porządku domowego dotyczący ciszy nocnej mógł być naruszany, to nie miało to postaci rażącej lub uporczywej. Ponadto, sąd nie mógł jednoznacznie przypisać wszystkich uciążliwości (hałasów, blokowania wjazdu) wyłącznie klientom baru, wskazując na inne czynniki, takie jak ruch uliczny, przystanki komunikacji miejskiej czy całodobowy bankomat. Sąd uznał, że intensywność immisji znacząco osłabła, a zastosowanie środka w postaci licytacyjnej sprzedaży lokalu byłoby niewspółmierne do niedogodności. W konsekwencji apelacja powódki została oddalona.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 16 ustawy o własności lokali, zasady stosowania sankcji przymusowej sprzedaży lokalu, ocena rażącej i uporczywej uciążliwości, proporcjonalność sankcji.
Dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i działalności gastronomicznej; wymaga indywidualnej oceny stopnia uciążliwości w każdym przypadku.
Zagadnienia prawne (2)
Czy uciążliwości związane z działalnością gastronomiczną w lokalu (zapachy, hałasy, blokowanie wjazdu) mogą stanowić podstawę do nakazania sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli uciążliwości nie są rażące lub uporczywe i nie czynią w sposób znaczący korzystania z innych lokali uciążliwym, a zastosowanie sankcji sprzedaży lokalu byłoby niewspółmierne do niedogodności.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że choć pewne uciążliwości mogły występować, nie osiągnęły one stopnia rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego. Dodatkowo, inne czynniki (ruch uliczny, przystanki) mogły przyczyniać się do hałasu i blokowania wjazdu. Sankcja sprzedaży lokalu jest środkiem wyjątkowym, a w tym przypadku jej zastosowanie byłoby niewspółmierne do skali problemu, który dodatkowo osłabł.
Czy sąd odwoławczy może badać naruszenia prawa procesowego, jeśli strona nie dopełniła wymogów formalnych (np. nie złożyła zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c.)?
Odpowiedź sądu
Nie, z wyjątkiem przypadków skutkujących nieważnością postępowania.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny wskazał, że zarzuty naruszenia prawa procesowego, w tym oddalenia wniosków dowodowych, nie mogły odnieść skutku, ponieważ strona apelująca nie złożyła stosownych zastrzeżeń w pierwszej instancji ani nie podniosła zarzutu naruszenia odpowiednich przepisów k.p.c. w apelacji.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w W. | inne | powódka |
| J. W. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. P. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (13)
Główne
u.w.l. art. 16 § 1
Ustawa o własności lokali
Przepis przewiduje sankcję wyjątkową i ostateczną, wymagającą ścisłego ziszczenia się przesłanek rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu lub czynienia uciążliwym korzystania z innych lokali. Sankcja ta powinna być stosowana z wyjątkową ostrożnością, a jej zastosowanie musi być aktualne w dacie wyrokowania (art. 316 k.p.c.).
Pomocnicze
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową, nawet jeśli przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali została spełniona.
k.p.c. art. 217 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Dalsze prowadzenie postępowania dowodowego jest zbędne, jeśli okoliczności sporne zostały udowodnione lub nie mogą skutkować uwzględnieniem powództwa.
k.p.c. art. 316 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd orzeka na podstawie stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 105
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna orzekania przez sąd drugiej instancji (oddalenie apelacji).
k.p.c. art. 162
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek zgłoszenia zastrzeżeń do protokołu w celu wykazania naruszenia przepisów postępowania.
k.p.c. art. 380
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres kontroli sądu drugiej instancji w zakresie oddalenia wniosków dowodowych.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Przedmiot dowodu.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
k.p.c. art. 328 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Wymogi formalne uzasadnienia wyroku.
k.p.c. art. 378
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres kognicji sądu drugiej instancji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uciążliwości związane z działalnością gastronomiczną nie osiągnęły stopnia rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego. • Zastosowanie sankcji sprzedaży lokalu byłoby niewspółmierne do skali problemu. • Intensywność immisji (zapachy, hałasy) znacząco osłabła. • Inne czynniki niż działalność baru mogły być źródłem uciążliwości. • Brak wykazania, że pozwani rażąco lub uporczywie wykraczali przeciwko porządkowi domowemu.
Odrzucone argumenty
Działalność gastronomiczna powoduje rażące i uporczywe uciążliwości (zapachy, hałasy, zanieczyszczenia, blokowanie wjazdu). • Zachowanie pozwanych czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali i nieruchomości wspólnej. • Naruszenie ciszy nocnej i porządku domowego.
Godne uwagi sformułowania
sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny • powinna być stosowana z wyjątkową ostrożnością • zastosowanie żądanego środka w postaci licytacyjnej sprzedaży lokalu pozwanych byłoby niewspółmierne do niedogodności • intensywność immisji, w szczególności zapachów i hałasów (także zanieczyszczeń) znacząco osłabła, ma postać sporadyczną i umiarkowaną
Skład orzekający
Lidia Sularzycka
przewodniczący
Roman Dziczek
sprawozdawca
Beata Piwowarska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 16 ustawy o własności lokali, zasady stosowania sankcji przymusowej sprzedaży lokalu, ocena rażącej i uporczywej uciążliwości, proporcjonalność sankcji."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i działalności gastronomicznej; wymaga indywidualnej oceny stopnia uciążliwości w każdym przypadku.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak trudne może być pogodzenie interesów mieszkańców z działalnością gospodarczą w budynku, a także jak rygorystycznie sądy podchodzą do przymusowej sprzedaży lokalu.
“Czy uciążliwy sąsiad może stracić mieszkanie? Sąd Apelacyjny wyjaśnia granice przymusowej sprzedaży lokalu.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.