I ACA 875/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka T. M., właścicielka lokalu w budynku przy ul. (...) w K., zaskarżyła uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej, domagając się ustalenia jej nieistnienia lub uchylenia. Głównym zarzutem było to, że uchwała nie uzyskała wymaganej większości 2/3 udziałów właścicieli wszystkich lokali, co miało być ustalone w umowie notarialnej z 2006 r. Powódka podnosiła również, że uchwała miała niedopuszczalną formę i treść, wprowadzając zasady działające wstecz oraz nieznaną ustawie funkcję „Pełniącego obowiązki”. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo, uznając, że uchwała została podjęta prawidłowo zwykłą większością głosów, a umowa z 2006 r. nie mogła zmienić ustawowych zasad głosowania w sposób, w jaki próbowała to zrobić powódka. Sąd uznał, że wybór zarządcy nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w sposób wymagający kwalifikowanej większości, a jedynie zmiana sposobu zarządu wymagałaby takiej większości. Sąd Apelacyjny w Krakowie, rozpoznając apelację powódki, podzielił ustalenia i argumentację Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny szczegółowo analizował przepisy ustawy o własności lokali oraz postanowienia umowy z 2006 r. Stwierdził, że przepis art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, dotyczący sposobu podejmowania uchwał, ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie dopuszcza modyfikacji w zakresie wymogu zwykłej większości głosów (liczonej według udziałów), z wyjątkiem sytuacji, gdy na każdego właściciela przypada jeden głos. Umowa z 2006 r. nie mogła skutecznie wprowadzić wymogu większości 2/3 do wyboru zarządcy. Sąd uznał również, że uchwała nie miała niedopuszczalnej formy ani treści, a zarzuty dotyczące błędów w zarządzaniu czy kwestii technicznych nie były wystarczające do jej uchylenia. Sąd podkreślił, że rolą sądu jest kontrola zgodności uchwał z prawem i zasadami prawidłowego zarządu, a nie zastępowanie woli większości właścicieli. W konsekwencji apelacja powódki została oddalona, a orzeczenie Sądu Okręgowego utrzymane w mocy. Zasądzono od powódki na rzecz strony pozwanej koszty postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów ustawy o własności lokali dotyczących sposobu podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe, w szczególności w zakresie wymogu większości głosów przy wyborze zarządcy oraz możliwości modyfikacji tych zasad w umowie między właścicielami lokali.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej i faktycznej, a jego zastosowanie może być ograniczone do przypadków, w których umowa między właścicielami lokali próbuje zmodyfikować ustawowe zasady głosowania w sposób niedopuszczalny przez prawo.
Zagadnienia prawne (4)
Czy umowa właścicieli lokali może skutecznie zmienić ustawowy wymóg większości głosów (zwykłej większości) przy podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej dotyczących wyboru zarządcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa właścicieli lokali nie może skutecznie zmienić ustawowego wymogu zwykłej większości głosów przy podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej dotyczących wyboru zarządcy, ponieważ przepis art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali ma charakter bezwzględnie obowiązujący w tym zakresie.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że przepis art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, określający zasady podejmowania uchwał przez właścicieli lokali, ma charakter ius cogens (bezwzględnie obowiązujący) w zakresie wymogu zwykłej większości głosów, liczonej według wielkości udziałów. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy na każdego właściciela przypada jeden głos, co musi być wyraźnie postanowione w umowie lub uchwale. Umowa z 2006 r. nie mogła skutecznie wprowadzić wymogu większości kwalifikowanej (2/3 udziałów) do wyboru zarządcy, ponieważ taka modyfikacja zasad głosowania nie jest dopuszczalna poza przypadkami wyraźnie wskazanymi w ustawie.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca wyboru zarządcy, która formalnie nie uzyskała większości 2/3 udziałów, może być uznana za ważną i skuteczną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli uchwała została podjęta zwykłą większością głosów liczoną według udziałów, co jest zgodne z przepisami ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że uchwała nr (...) została podjęta zwykłą większością głosów, co jest zgodne z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nawet jeśli umowa z 2006 r. zawierała postanowienie o wymogu większości 2/3, to takie postanowienie jest nieważne w zakresie wyboru zarządcy, gdyż ustawa nie przewiduje takiej możliwości modyfikacji zasad głosowania.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może mieć niedopuszczalną formę lub treść, np. wprowadzać zasady działające wstecz lub nieznane ustawie funkcje?
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała nie może mieć niedopuszczalnej formy ani treści, jednakże pewne niedociągnięcia w sformułowaniach nie zawsze muszą prowadzić do jej uchylenia, a pewne działania mogą być usprawiedliwione specyficzną sytuacją faktyczną.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pewne niedociągnięcia w sformułowaniu uchwały, jak np. użycie terminu „Pełniący obowiązki”, nie dyskwalifikują jej automatycznie, jeśli cel uchwały jest jasny (np. uregulowanie stanu faktycznego). Sąd dopuścił możliwość potwierdzenia na podstawie art. 103 k.c. czynności dokonanych w imieniu wspólnoty bez odpowiedniego umocowania, jeśli miały one na celu uregulowanie stanu faktycznego, np. wynagrodzenie za faktycznie wykonane usługi zarządcy.
Czy zarządca, który nie posiada profesjonalnego wykształcenia prawniczego lub budowlanego, może być zdyskwalifikowany z pełnienia tej funkcji?
Odpowiedź sądu
Nie, brak profesjonalizmu zarządcy sam w sobie nie dyskwalifikuje go z pełnienia funkcji, zwłaszcza że przepisy nie wymagają już posiadania licencji.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, że brak prawniczego profesjonalizmu zarządcy nie dyskwalifikuje go automatycznie. Obowiązujące przepisy nie wymagają posiadania licencji, a decydująca jest wola współwłaścicieli. Dopiero faktyczne naruszenie zasad prawidłowej gospodarki lub interesów współwłaścicieli przez zarządcę może stanowić podstawę do jego wyeliminowania.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. M. | osoba_fizyczna | powódka |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w K. | inne | strona pozwana |
Przepisy (12)
Główne
u.w.l. art. 23 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Przepis ten stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Nie jest to przepis dyspozytywny w zakresie możliwości ustalenia innej większości przy wyborze zarządcy.
Pomocnicze
u.w.l. art. 18 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Pozwala na określenie w umowie sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 18 § ust. 2a
Ustawa o własności lokali
Wymaga formy aktu notarialnego dla zmiany sposobu zarządu.
u.w.l. art. 33
Ustawa o własności lokali
Stanowi o odpowiednim stosowaniu przepisów rozdziału 4 (zarząd nieruchomością wspólną) do umów o powierzenie zarządu.
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Dotyczy zarządu rzeczą wspólną i wymogu jednomyślności przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd.
k.c. art. 65 § § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy wykładni oświadczeń woli.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna żądania ustalenia nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.
k.p.c. art. 328 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Wymogi formalne uzasadnienia wyroku.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna oddalenia apelacji.
k.c. art. 103 § § 1
Kodeks cywilny
Potwierdzenie czynności prawnej dokonanej przez osobę nieposiadającą umocowania.
k.c. art. 104
Kodeks cywilny
Skutki potwierdzenia czynności prawnej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa właścicieli lokali nie może skutecznie zmienić ustawowego wymogu zwykłej większości głosów przy wyborze zarządcy. • Wybór zarządcy nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w sposób wymagający większości kwalifikowanej. • Uchwała została podjęta zwykłą większością głosów, co jest zgodne z prawem. • Niedociągnięcia w sformułowaniu uchwały nie muszą prowadzić do jej uchylenia, jeśli cel jest jasny. • Brak profesjonalizmu zarządcy nie dyskwalifikuje go automatycznie.
Odrzucone argumenty
Uchwała nie uzyskała wymaganej większości 2/3 udziałów właścicieli wszystkich lokali. • Uchwała ma niedopuszczalną formę i treść, wprowadzając zasady działające wstecz. • Zarządca działał nieprofesjonalnie i naruszał zasady prawidłowej gospodarki. • Błędy w zarządzaniu i kwestie techniczne (wentylacja, kominy) powinny skutkować uchyleniem uchwały.
Godne uwagi sformułowania
przepis art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali tworzy w pozostałym zakresie zupełną regulację o charakterze ius cogens, co wyklucza możliwość wprowadzenia w umowie głosowania w określonej sprawie inną większość niż wynikająca z tego przepisu • nie można a priori stwierdzić, że ta okoliczność dyskwalifikuje danego zarządcę • zadaniem Sądu nie jest jednak dokonywanie wyborów za członków Wspólnoty • Sąd nie nadzoruje działalności wspólnoty a jedynie kontroluje w określonym zakresie • brak prawniczego profesjonalizmu zarządcy nie dyskwalifikuje go jako prowadzącego zarząd
Skład orzekający
Krzysztof Sobierajski
przewodniczący
Sławomir Jamróg
sprawozdawca
Barbara Baran
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali dotyczących sposobu podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe, w szczególności w zakresie wymogu większości głosów przy wyborze zarządcy oraz możliwości modyfikacji tych zasad w umowie między właścicielami lokali."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej i faktycznej, a jego zastosowanie może być ograniczone do przypadków, w których umowa między właścicielami lokali próbuje zmodyfikować ustawowe zasady głosowania w sposób niedopuszczalny przez prawo.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w zarządzaniu nieruchomościami – sposobu podejmowania uchwał i wyboru zarządcy we wspólnotach mieszkaniowych. Interpretacja przepisów przez sąd ma praktyczne znaczenie dla wielu właścicieli lokali.
“Wspólnota mieszkaniowa: Czy umowa może zmienić zasady głosowania przy wyborze zarządcy?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.