I ACa 838/15

Sygn. akt I ACa 838/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 stycznia 2016 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący : SSA Piotr Wójtowicz Sędziowie : SA Lucyna Świderska-Pilis SA Joanna Naczyńska (spr.) Protokolant : Małgorzata Korszun po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2016 r. w Katowicach na rozprawie sprawy z powództwa K. M. i E. M. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w C. o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 20 lipca 2015 r., sygn. akt I C 186/15, 1) oddala apelację; 2) zasądza od powodów na rzecz pozwanej 135 (sto trzydzieści pięć) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego. SSA Joanna Naczyńska SSA Piotr Wójtowicz SSA Lucyna Świderska-Pilis Sygn. akt I ACa 838/15 UZASADNIENIE Wyrokiem z 20 lipca 2015r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo K. i E. M. wniesione przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w C. o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały nr (...) z 21 marca 2015r. w przedmiocie zgody na podział lokalu nr (...) na cztery lokale. Nadto zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej 197zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego. Rozstrzygnięcie to Sąd Okręgowy podjął po ustaleniu, iż w budynku pozwanej Wspólnoty ustanowiona jest odrębna własność pięciu lokali - dwóch użytkowych i trzech mieszkalnych. Powodowie są właścicielami jednego lokalu mieszkalnego, a właścicielem pozostałych lokali jest spółka jawna w C. , działająca pod nazwą Zakład Handlowy (...) . Odrębna własność lokali została ustanowiona w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości. Powodom przysługuje udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 1675/10000, a spółce jawnej - wynoszący 8325/10000. Spółka jawna podjęła decyzję o wydzieleniu z lokalu użytkowego nr (...) – czterech lokali użytkowych – tak, że w budynku pozwanej byłyby wydzielone trzy samodzielne lokale mieszkalne oraz sześć samodzielnych lokali usługowych. Na zlecenie spółki, w lipcu 2013r. został sporządzony projekt podziału, obrazujący taki podział. Starosta (...) , w zaświadczeniu z 5 sierpnia 2013r. stwierdził, iż wydzielenie lokali przedstawione w projekcie spełnia wymagania, określone w art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali . 21. marca 2015r. odbyło się zebranie właścicieli pozwanej Wspólnoty, podczas którego uchwałą nr (...) , przegłosowano zgodę dla właściciela lokalu nr (...) na podział tego lokalu na cztery lokale. Oceniając zasadność roszczenia powodów o stwierdzenie (ustalenie) nieistnienia, względnie nieważności tej uchwały, Sąd Okręgowy podkreślił, iż istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy pozwana jest tzw. „małą wspólnotą”, czy „dużą wspólnotą”, a w konsekwencji czy do podejmowania uchwał w tej wspólnocie znajdują zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (co implikowałoby bezzasadność powództwa), czy też decyzje są podejmowane w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (co implikowałoby zasadność powództwa). Odwołując się do treści zaświadczenia Starosty (...) z 5. sierpnia 2013r., Sąd Okręgowy przyjął, iż pozwana w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały była już Wspólnotą „dużą”, liczącą więcej niż siedem lokali, ponieważ nie jest ważne ile lokali zostało wyodrębnionych tylko ile lokali w danej nieruchomości możliwych jest do wyodrębnienia. Wniosek taki Sąd Okręgowy wyprowadził z treści art. 19 i 20 ustawy o własności lokali , z których wynika, że przy ustalaniu ilości lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe. Uzależniając wielkość wspólnoty od ilości istniejących lokali dał pierwszeństwo stanowi faktycznemu, a tym samym - pośrednio - stanowi mogącemu wystąpić w zakresie ukształtowania stosunków własnościowych w przyszłości. Ustawodawca zrezygnował z kryterium prawnego na rzecz kryterium faktycznego (por. uzasadnienie uchwały SN z 9.12.1999 r., III CZP 32/99, LEX 38551). Sąd Okręgowy podkreślił, iż skoro pozwana jest Wspólnotą dużą, zatem uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos ( art. 23 ust. 2 ). Z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że głosowanie będzie odbywało się w trybie, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Sąd Okręgowy stwierdził, iż skoro powodom przysługuje udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 1675/10000, a Zakładowi Handlowemu (...) spółce jawnej w C. udział w wysokości 8325/10000 i spółka ta głosowała za podjęciem uchwały, uchwałę nr (...) podjęto większością głosów, a zatem w sposób przewidziany w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali , w konsekwencji czego brak jest podstaw do ustalenia jej nieistnienia lub nieważności. Konstatacja ta legła u podstaw oddalenia powództwa. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o art. 98 § 1 i 3 oraz art. 99 k.p.c. w zw. z §2 ust.1, §3ust.1 i §10 ust.1 pkt.1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu , zasądzając od powodów jako przegrywających sprawę na rzecz pozwanej, solidarnie 197zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego. Apelację od wyroku wnieśli powodowie, domagając się jego zmiany przez uwzględnienie powództwa i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. Zarzucili, iż Sąd Okręgowy wydał zaskarżony wyrok z naruszeniem przepisów prawa materialnego, a to: - art. 199 zd. 1 k.c. w zw. z art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez ich niezastosowanie do ustalonego stanu faktycznego i uznanie, iż zastosowanie miał przepis art. 23 ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali ; - art. 2 ust. 2 i 3, art. 22 ust. 4 i art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, iż jeszcze przed wyrażeniem zgody na podział lokalu, dochodzi do powstania nowych lokali niewyodrębnionych, a gdyby w wyniku takiego podziału zwiększyła się ilość lokali w budynku do ponad siedmiu, to wyrażenie zgody na ten podział odbywa się według nowych zasad sprawowania zarządu, tj. uchwałą podjętą większością głosów. W uzasadnieniu apelacji powodowie wywodzili, iż podział lokalu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, zatem aby dokonać podziału lokalu niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli. Oświadczyli, iż projekt fizycznego podziału istniejącego lokalu wraz z zaświadczeniem starosty stwierdzającym spełnienie wymagań samodzielności, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie jest wystarczający, by przyjąć, iż w budynku powstały nowe lokale, ponieważ konieczna jest także zgoda współwłaścicieli nieruchomości. Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów. Wywodziła, iż zarzuty apelacji i twierdzenia powodów nie zasługują na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy są bezsporne. Sporna natomiast pozostaje ich ocena prawna. Zgodzić się należy z apelującymi, iż podział rzeczy wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wymagającą stosownie do art. 199 zd. 1 k.c. zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Niemniej w przypadku Wspólnoty nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Powodowie nie są współwłaścicielami lokalu użytkowego nr (...) , który stanowi odrębną nieruchomość lokalową. Jedynym właścicielem tego lokalu jest spółka jawna. Odrębna i wyłączna własność lokalu legitymowała tę spółkę do zlecenia projektu podziału i wystąpienia do Starosty (...) o stwierdzenie spełnienia wymagań samodzielności wydzielonych z lokalu nr (...) czterech lokali użytkowych. Takie stwierdzenie spółka uzyskała. Stanowi ono urzędowe potwierdzenie faktu, iż w skład pozwanej Wspólnoty wchodzą także lokale spełniające technicznie kryterium samodzielności, które mogą zostać wyodrębnione. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, iż projekt podziału fizycznego wraz z zaświadczeniem starosty, stwierdzającym spełnienie wymagań samodzielności lokali, o którym mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l. są wystarczające do przyjęcia, iż w budynku pozwanej Wspólnoty faktycznie powstały nowe, niewyodrębnione lokale, a nadto podziela stanowisko, że zgoda powodów, jako współwłaścicieli innego lokalu, wchodzącego w skład Wspólnoty nie była przesłanką niezbędną do stwierdzenia, iż może nastąpić fizyczny podział lokalu użytkowego nr (...) , jak i podziela stanowisko, że zgody powodów nie wymagał nawet faktyczny podział (quod usum) tego lokalu. Zgoda właścicieli lokali tworzących Wspólnotę wymagana jest natomiast na prawne usankcjonowanie podziału lokalu wyodrębnionego, a w szczególności na wyodrębnienie z niego nowych lokali (wynika to z art. 22 ust. 4 u.w.l.). Zgoda we Wspólnotach „małych” uzyskiwana jest w trybie przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego , a w „dużych” Wspólnotach w trybie przewidzianym przez przepisy u.w.l. Art. 19 u.w.l. stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, co oznacza, że w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem – do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie znajdują przepisy u.w.l. Natomiast art. 20 ust. 1 u.w.l. stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Ustawodawca, tak jak to trafnie stwierdził Sąd Okręgowy, przy ustaleniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej, mającej wpływ na status i ustrój Wspólnoty, dał pierwszeństwo stanowi faktycznemu, przed kryterium własnościowym, nakazując uwzględniać nie tylko ilość lokali wyodrębnionych, ale i ilość lokali niewyodrębnionych. Lokal niewyodrębniony zdefiniować trzeba jako lokal należący do dotychczasowego właściciela, technicznie spełniający kryterium samodzielności, który może stać się odrębnym lokalem w przyszłości. Zatem z dniem wydania przez starostę (...) zaświadczenia o samodzielności niewyodrębnionych lokali, ukonstytuował się stan faktyczny, implikujący powstanie „dużej” Wspólnoty. W lutym 2014r. odbyło się zebranie właścicieli, na którym podjęta została uchwała o wyborze zarządu, a w rok później (21 marca 2015r.) – zebranie, na którym została podjęta zaskarżona uchwała. Uchwała ta została podjęta na podstawie art. 22 ust. 4 u.w.l. z zachowaniem trybu przewidzianego w art. 23 ust. 2 u.w.l. Za wyrażeniem zgody na prawne wyodrębnienie z lokalu nr (...) czterech lokali głosował właściciel większościowy. Uchwała ta została zatem podjęta w sposób ważny i skuteczny. Z tych to też przyczyn, Sąd Apelacyjny – w oparciu o art. 385 k.p.c. – oddalił apelację, jako nie znajdującą usprawiedliwionych podstaw prawnych. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu, a to zasądzając - w oparciu o art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. - od powodów na rzecz pozwanej 135zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego pozwanej w postępowaniu apelacyjnym, tj. w stawce minimalnej określonej w § 10 ust. 1 pkt. 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 490 ze zm.) SSA Joanna Naczyńska SSA Piotr Wójtowicz SSA Lucyna Świderska-Pilis