I ACA 811/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń powodów J. i M. L. z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu mieszkalnego, który nabyli od pozwanej spółki "...". Lokal posiadał wady w postaci zawilgocenia i zagrzybienia ścian, spowodowane nieprawidłowo wykonaną izolacją termiczną oraz błędami projektowymi. Powodowie skutecznie odstąpili od umowy sprzedaży i domagali się zwrotu ceny oraz odszkodowania obejmującego wzrost wartości nieruchomości. Sąd Okręgowy w Szczecinie uwzględnił powództwo, zasądzając kwotę 367.000 zł. Pozwana spółka wniosła apelację, kwestionując ustalenia faktyczne dotyczące wad oraz podstawę prawną zasądzenia wyższej kwoty. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, częściowo uwzględniając apelację, zmienił zaskarżony wyrok. Ustalono, że wady lokalu były istotne i obciążały pozwaną spółkę. Jednakże, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według aktualnej ceny z daty ustalania odszkodowania. Sąd Apelacyjny dopuścił dowód z opinii biegłego, który ustalił aktualną wartość lokalu na 332.877,69 zł. W związku z tym, Sąd Apelacyjny skorygował cenę sprzedaży i zasądzoną kwotę do tej wartości, oddalając powództwo w pozostałej części. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie wartości rynkowej nieruchomości po odstąpieniu od umowy z powodu wad, odpowiedzialność sprzedawcy za wady wynikające z błędów projektowych i wykonawczych, zasady ustalania odszkodowania w przypadku wzrostu cen.
Dotyczy specyficznej sytuacji wad lokalu mieszkalnego wynikających z izolacji termicznej. Interpretacja przepisów o rękojmi i odpowiedzialności kontraktowej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wady lokalu mieszkalnego, polegające na zawilgoceniu i zagrzybieniu, wynikające z błędów projektowych i wykonawczych izolacji termicznej, uzasadniają odstąpienie od umowy sprzedaży i żądanie zwrotu ceny powiększonej o wzrost wartości nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wady te są istotne i obciążają sprzedawcę. Powodowie skutecznie odstąpili od umowy. Cena zwrotu powinna odpowiadać aktualnej wartości lokalu, a nie pierwotnej cenie sprzedaży.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny oparł się na opiniach biegłych, którzy potwierdzili istotność wad związanych z izolacją termiczną. Zgodnie z orzecznictwem SN, zwrot świadczeń po odstąpieniu od umowy powinien uwzględniać wzrost wartości rzeczy, aby zapobiec wzbogaceniu sprzedawcy i wyrównać szkodę kupującego.
Jak należy ustalić wysokość odszkodowania należnego kupującemu po odstąpieniu od umowy sprzedaży wadliwego lokalu, w szczególności uwzględniając wzrost cen nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wysokość odszkodowania powinna być ustalona według ceny z daty ustalania odszkodowania, aby wyrównać ubytek majątkowy poszkodowanego, ale nie prowadzić do jego wzbogacenia. Należy uwzględnić aktualną wartość rynkową lokalu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny, opierając się na art. 363 § 2 k.c. i orzecznictwie Sądu Najwyższego, uznał, że Sąd pierwszej instancji błędnie oparł się na wycenie z 2008 roku. Doprowadziło to do zmiany wyroku i ustalenia ceny sprzedaży na kwotę wynikającą z aktualnej wyceny biegłego.
Czy sąd może zobowiązać pozwanego do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu własności lokalu, jeśli strony nie uzgodniły wszystkich essentialia negotii, w szczególności ceny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli brak jest konsensusu co do wysokości świadczenia i ta kwestia stoi na przeszkodzie dobrowolnemu zawarciu umowy, sąd może zobowiązać do złożenia oświadczenia woli o skonkretyzowanej treści.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli było uzasadnione, ponieważ strony nie doszły do porozumienia co do ceny zwrotnego przeniesienia własności lokalu, co uniemożliwiało dobrowolne zawarcie umowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. L. | osoba_fizyczna | powód |
| M. L. | osoba_fizyczna | powód |
| " (...) " spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. | spółka | pozwany |
Przepisy (16)
Główne
k.c. art. 560 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Umożliwia kupującemu odstąpienie od umowy sprzedaży w przypadku wad rzeczy sprzedanej i żądanie zwrotu świadczeń oraz odszkodowania.
k.c. art. 566 § § 1
Kodeks cywilny
Uprawnia kupującego do żądania naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady.
k.c. art. 494
Kodeks cywilny
Określa obowiązki stron po odstąpieniu od umowy wzajemnej, w tym zwrot świadczeń i naprawienie szkody.
k.c. art. 363 § § 2
Kodeks cywilny
Stanowi, że wysokość odszkodowania powinna być ustalona według ceny z daty ustalania odszkodowania.
Pomocnicze
k.c. art. 64
Kodeks cywilny
Podstawa do zobowiązania do złożenia oświadczenia woli.
k.c. art. 1047
Kodeks cywilny
Wykonanie orzeczenia zobowiązującego do złożenia oświadczenia woli.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Reguluje zasady odpowiedzialności kontraktowej za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania.
k.c. art. 358 § 1 § 3
Kodeks cywilny
Możliwość waloryzacji świadczenia pieniężnego.
k.p.c. art. 278
Kodeks postępowania cywilnego
Dopuszczalność dowodu z opinii biegłego.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 316 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Stan rzeczy przy wydawaniu wyroku.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady ponoszenia kosztów procesu.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada wzajemnego zniesienia lub stosunkowego podziału kosztów.
k.p.c. art. 105 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Obciążenie strony kosztami w innym stosunku niż wynikający z proporcji wygranej/przegranej.
Prawo budowlane art. 5 § pkt 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.
Wymagania dotyczące ochrony cieplnej budynku.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady lokalu wynikające z błędów projektowych i wykonawczych izolacji termicznej są istotne i obciążają sprzedawcę. • W przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży wadliwego lokalu, kupującemu przysługuje zwrot ceny powiększony o aktualną wartość rynkową lokalu, aby wyrównać szkodę spowodowaną wzrostem cen. • Sąd może zobowiązać do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu własności, gdy strony nie uzgodniły wszystkich essentialia negotii, w tym ceny.
Odrzucone argumenty
Wady lokalu powstały z przyczyn leżących po stronie kupujących (niewłaściwa eksploatacja, suszenie prania). • Sąd pierwszej instancji błędnie ustalił wartość lokalu, opierając się na wycenie z 2008 roku. • Zastosowanie art. 471 k.c. w związku z rękojmią jest nieuzasadnione, a odszkodowanie powinno ograniczać się do negatywnego interesu umowy. • Zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli było zbędne, gdyż pozwana nie uchylała się od przyjęcia oświadczenia.
Godne uwagi sformułowania
wady istotne • nieprawidłowo wykonane izolacje termiczne • wartość rynkowa lokalu • zwrot świadczeń według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej • naprawienie szkody w granicach pozytywnego interesu umowy • wysokość odszkodowania powinna być ustalona według ceny z daty ustalania odszkodowania
Skład orzekający
Wiesława Kaźmierska
przewodniczący
Dariusz Rystał
sędzia
Edyta Buczkowska-Żuk
sędzia sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości po odstąpieniu od umowy z powodu wad, odpowiedzialność sprzedawcy za wady wynikające z błędów projektowych i wykonawczych, zasady ustalania odszkodowania w przypadku wzrostu cen."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wad lokalu mieszkalnego wynikających z izolacji termicznej. Interpretacja przepisów o rękojmi i odpowiedzialności kontraktowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak istotne są wady budowlane i jak sąd może korygować pierwotne rozstrzygnięcie, aby zapewnić sprawiedliwość w kontekście zmieniających się wartości rynkowych. Pokazuje złożoność przepisów o rękojmi i odpowiedzialności kontraktowej.
“Wady mieszkania warte setki tysięcy: Sąd Apelacyjny koryguje wyrok w sprawie rękojmi i wartości rynkowej.”
Dane finansowe
WPS: 406 920 PLN
cena sprzedaży: 332 877,69 PLN
kwota zasądzona: 332 877,69 PLN
zwrot kosztów aktu notarialnego: 3498,98 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.