I ACA 809/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa F. W. i T. W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w B. o ustalenie nieistnienia uchwały numer (...) z dnia 21 lutego 2015 roku. Uchwała ta dotyczyła zgody na przebudowę i zmianę przeznaczenia części wspólnych nieruchomości (strychu), ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku przebudowy oraz zmianę wysokości udziałów we współwłasności. Powodowie twierdzili, że do podjęcia takiej uchwały wymagana jest jednomyślność wszystkich właścicieli lokali, powołując się na utrwalone orzecznictwo i art. 199 k.c. Sąd Okręgowy w Koszalinie oddalił powództwo, uznając uchwałę za ważnie podjętą większością głosów. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, rozpoznając apelację powodów, podzielił stanowisko Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny podkreślił, że zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, a nie jednomyślnie. Dotyczy to również czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak przebudowa nieruchomości wspólnej czy ustanowienie odrębnej własności lokali. Sąd odwoławczy odrzucił argumenty powodów dotyczące konieczności uzyskania zgody drugiego małżonka w formie aktu notarialnego w przypadku wspólności ustawowej, wskazując, że głosowanie nad uchwałą wspólnoty nie jest czynnością prawną wymienioną w art. 37 § 1 k.r.o. wymagającą takiej formy. Podobnie, kwestia głosowania przez współwłaścicieli lokalu została uznana za ważną, jeśli między nimi istniała zgoda co do sposobu głosowania, co zostało wykazane w postępowaniu dowodowym. W konsekwencji, Sąd Apelacyjny oddalił apelację jako bezzasadną, uznając uchwałę za ważnie podjętą większością głosów właścicieli reprezentujących 5.799/10.000 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd zapadają większością głosów, a nie jednomyślnie, oraz kwestie głosowania przez małżonków i współwłaścicieli lokali.
Dotyczy głównie dużych wspólnot mieszkaniowych, gdzie obowiązują przepisy ustawy o własności lokali.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca przebudowy części wspólnych nieruchomości, ustanowienia odrębnej własności lokali i zmiany udziałów wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli, czy wystarczy zwykła większość głosów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Dla podjęcia uchwały właścicieli lokali, nawet przekraczającej zakres zwykłego zarządu, wystarczająca jest zwykła większość głosów liczona według wielkości udziałów, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie
Ustawa o własności lokali w art. 23 ust. 2 wprost stanowi, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Nie ma podstaw do stosowania art. 199 k.c. wymagającego jednomyślności, gdyż ustawa o własności lokali reguluje tę kwestię odrębnie.
Czy głosowanie jednego z małżonków, będących we wspólności ustawowej, nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej czynności przekraczających zwykły zarząd, wymaga zgody drugiego małżonka?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Głosowanie jednego z małżonków nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli dotyczy czynności przekraczających zwykły zarząd, nie wymaga zgody drugiego małżonka, chyba że ten wyrazi sprzeciw. Jest to czynność zarządu majątkiem wspólnym, którą każdy z małżonków może dokonać samodzielnie.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 36 § 2 k.r.o., każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Głosowanie nad uchwałą wspólnoty nie jest czynnością prawną wymienioną w art. 37 § 1 k.r.o., która wymagałaby formy aktu notarialnego lub zgody drugiego małżonka.
Jak należy głosować w przypadku współwłasności lokalu w częściach ułamkowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Współwłaściciele lokalu oddają jeden głos, który musi być uprzednio uzgodniony między nimi. Jeśli istnieje zgoda co do sposobu głosowania, głos oddany przez jednego ze współwłaścicieli jest ważny.
Uzasadnienie
Udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny i stanowi część składową lokalu. Prawo głosu przysługuje współwłaścicielom wspólnie i powinno być jednolite. W przypadku braku zgody, powinni zwrócić się do sądu. Jednakże, jeśli wykazano zgodę lub potwierdzenie czynności, głos jest ważny.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| F. W. | osoba_fizyczna | powód |
| T. W. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w B. | inne | pozwana |
Przepisy (20)
Główne
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do żądania ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód ma w tym interes prawny.
u.w.l. art. 3 § ust. 1 i 2
Ustawa o własności lokali
Definicja nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 22 § ust. 1 i 2
Ustawa o własności lokali
Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
u.w.l. art. 22 § ust. 3 pkt 5
Ustawa o własności lokali
Przykładowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, w tym zgoda na przebudowę, ustanowienie odrębnej własności lokalu i zmianę udziałów.
u.w.l. art. 23 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Uchwały właścicieli zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów.
k.r.o. art. 36 § § 1 i 2
Kodeks rodzinny i opiekuńczy
Zarząd majątkiem wspólnym przez małżonków.
Pomocnicze
u.w.l. art. 19
Ustawa o własności lokali
Zarząd nieruchomością wspólną w przypadku do siedmiu lokali.
u.w.l. art. 20
Ustawa o własności lokali
Obowiązek powołania zarządu wspólnoty w przypadku więcej niż siedmiu lokali.
u.w.l. art. 25 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Podstawa do zaskarżenia uchwały.
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Wymóg jednomyślności przy rozporządzaniu rzeczą wspólną (nie miał zastosowania).
k.c. art. 209
Kodeks cywilny
Czynności zachowawcze (nie miał zastosowania).
k.c. art. 63 § § 1
Kodeks cywilny
Potwierdzenie czynności prawnej.
k.c. art. 47 § § 1
Kodeks cywilny
Część składowa rzeczy.
k.c. art. 50
Kodeks cywilny
Część składowa nieruchomości.
k.r.o. art. 37 § § 1 pkt 1 i 4
Kodeks rodzinny i opiekuńczy
Czynności wymagające zgody drugiego małżonka (nie miały zastosowania).
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik sprawy w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach w orzeczeniu kończącym sprawę.
k.p.c. art. 378 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Związanie sądu odwoławczego granicami apelacji.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
u.k.s.c. art. 113 § ust. 1
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Zwrot wydatków sądowych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, nawet dotycząca czynności przekraczających zwykły zarząd, jest ważnie podjęta większością głosów, a nie jednomyślnie. • Głosowanie jednego z małżonków we wspólnocie mieszkaniowej, będących we wspólności ustawowej, nie wymaga zgody drugiego małżonka, chyba że ten się sprzeciwi. • Współwłaściciele lokalu oddają jeden uzgodniony głos; jeśli zgoda została osiągnięta, głos jest ważny.
Odrzucone argumenty
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca przebudowy strychu, ustanowienia odrębnej własności lokali i zmiany udziałów wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli. • Czynność głosowania nad uchwałą przekraczającą zwykły zarząd przez małżonka we wspólnocie ustawowej wymaga zgody drugiego małżonka w formie aktu notarialnego. • Głosowanie przez współwłaścicieli lokalu wymaga jednomyślności wszystkich współwłaścicieli.
Godne uwagi sformułowania
Uchwały właścicieli zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. • Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. • Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co również przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału.
Skład orzekający
Agnieszka Bednarek - Moraś
przewodniczący
Artur Kowalewski
sędzia
Halina Zarzeczna
sędzia sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd zapadają większością głosów, a nie jednomyślnie, oraz kwestie głosowania przez małżonków i współwłaścicieli lokali."
Ograniczenia: Dotyczy głównie dużych wspólnot mieszkaniowych, gdzie obowiązują przepisy ustawy o własności lokali.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w zarządzaniu nieruchomościami – sposobu podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe i wymagań formalnych, co jest istotne dla wielu właścicieli lokali.
“Ważna uchwała wspólnoty mieszkaniowej: czy wystarczy większość głosów, czy potrzebna jest jednomyślność?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.