I ACA 768/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka (...) Spółka z o.o. wniosła o stwierdzenie nieważności części umowy dzierżawy z dnia 30 stycznia 2004 roku, zawartej między jej poprzednikiem prawnym a pozwaną G. K. Spółką z o.o. Kwestionowane postanowienie (§ 3 umowy) przyznawało dzierżawcy prawo do dwukrotnego przedłużenia umowy na okresy trzydziestoletnie na warunkach umowy. Powódka argumentowała, że jest to sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego (art. 353¹ k.c.) i narusza zasadę swobody umów, a przez to jest nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c. Sąd Okręgowy wydał wyrok zaoczny uwzględniający powództwo, ale następnie uchylił go po sprzeciwie pozwanej, oddalając powództwo i zasądzając koszty od powódki. Sąd Okręgowy uznał, że powódka ma interes prawny w sprawie, ale zakwestionowane postanowienie nie jest sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego ani nie zmierza do obejścia prawa. Stwierdził, że takie postanowienia są spotykane w obrocie i nie naruszają zasady swobody umów, a jedynie elastycznie kształtują czas trwania umowy. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację powódki, uznał ją za uzasadnioną. Potwierdził istnienie interesu prawnego powódki w ustaleniu nieważności części umowy. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było stwierdzenie, że kwestionowane postanowienie § 3 umowy dzierżawy zmierza do obejścia przepisu art. 695 § 1 k.c., który stanowi, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Sąd Apelacyjny podkreślił, że przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący (iuris cogentis) i nie może być modyfikowany przez strony. Umożliwienie dzierżawcy jednostronnego przedłużenia umowy na kolejne 30-letnie okresy jest sprzeczne z naturą zobowiązania i zasadą swobody umów, ponieważ narusza ustawowy reżim czasu trwania dzierżawy. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok, utrzymując w mocy wyrok zaoczny z 5 czerwca 2012 roku, co oznaczało uwzględnienie powództwa o stwierdzenie nieważności części umowy. Orzeczono również o kosztach postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 695 § 1 k.c. w kontekście klauzul umownych dotyczących przedłużania umów dzierżawy na czas oznaczony, zwłaszcza w kontekście zasady swobody umów i zakazu obejścia prawa.
Dotyczy specyficznej sytuacji klauzuli umożliwiającej jednostronne przedłużenie umowy dzierżawy na bardzo długie okresy. Może być mniej bezpośrednio stosowalne do umów najmu, choć zasady podobne.
Zagadnienia prawne (2)
Czy postanowienie umowy dzierżawy przyznające dzierżawcy prawo do dwukrotnego przedłużenia umowy na okresy trzydziestoletnie na warunkach tej umowy jest nieważne jako sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego (art. 353¹ k.c.) i naruszające zasadę swobody umów, a przez to nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, postanowienie to jest nieważne, ponieważ zmierza do obejścia przepisu art. 695 § 1 k.c. i jest sprzeczne z naturą zobowiązania.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że możliwość jednostronnego przedłużenia umowy dzierżawy przez dzierżawcę na kolejne 30-letnie okresy jest sprzeczna z naturą zobowiązania i narusza bezwzględnie obowiązujący przepis art. 695 § 1 k.c., który ogranicza czas trwania umowy dzierżawy do 30 lat, po czym traktuje ją jako zawartą na czas nieoznaczony. Takie postanowienie umożliwia obejście prawa i nadmierne związanie stron.
Czy powódka posiada interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności części umowy dzierżawy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powódka posiada interes prawny.
Uzasadnienie
Istnienie sporu co do uprawnienia pozwanej do jednostronnego przedłużenia umowy dzierżawy uzasadnia wytoczenie powództwa o ustalenie, aby zapobiec realizacji tego prawa w przyszłości i usunąć wątpliwości co do sytuacji prawnej stron.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | powódka |
| Gospodarstwu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | pozwana |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 695 § § 1
Kodeks cywilny
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jeżeli ma w tym interes prawny.
Pomocnicze
k.c. art. 58 § § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
k.c. art. 694
Kodeks cywilny
Do skutków prawnych dotyczących stosunku prawnego, na podstawie którego jedna strona zobowiązuje się oddać rzecz do używania drugiej stronie, stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
k.c. art. 678 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli rzecz najęta przez (...) została sprzedana (...) nabywca wstępuje z mocy ustawy w stosunek najmu.
k.c. art. 704
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania dzierżawy nie jest oznaczony, czynsz jest płatny rocznie z góry w terminach zwyczajowych; w braku zaś takich terminów – z końcem miesiąca.
k.p.c. art. 348
Kodeks postępowania cywilnego
Sprzeciw od wyroku zaocznego wnosi się do sądu, który je wydał.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli apelacja jest zasadna, sąd drugiej instancji zmienia zaskarżone orzeczenie i wydaje nowe rozstrzygnięcie, lub uchyla je i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W każdym orzeczeniu wydanym w postępowaniu w pierwszej instancji sąd rozstrzygnie o kosztach sądowych w całości lub w części, biorąc pod uwagę wynik sprawy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Kwestionowane postanowienie § 3 umowy dzierżawy zmierza do obejścia art. 695 § 1 k.c. • Kwestionowane postanowienie jest sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego (art. 353¹ k.c.) • Kwestionowane postanowienie narusza zasadę swobody umów • Przepis art. 695 § 1 k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie może być modyfikowany przez strony. • Możliwość jednostronnego przedłużenia umowy przez dzierżawcę narusza ustawowy reżim czasu trwania dzierżawy.
Odrzucone argumenty
Postanowienie § 3 umowy nie jest sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego. • Postanowienie § 3 umowy nie zmierza do obejścia prawa. • Postanowienie § 3 umowy nie narusza zasady swobody umów. • Kwestionowane postanowienie nie daje pozwanej prawa do jednostronnej modyfikacji terminu obowiązywania umowy, a stanowi jedynie przyrzeczenie przedłużenia wymagające zgody obu stron. • Powódka nie wykazała interesu prawnego w żądaniu (argument pozwanej w sprzeciwie, odrzucony przez SA).
Godne uwagi sformułowania
kwestionowane postanowienie umowy dzierżawy zmierza do obejścia przepisu art. 695 § 1 k.c. a przez to powinno zostać uznane za nieważne • Przepis ten ma charakter iuris cogentis (bezwzględnie obowiązujący), a zatem nie może być modyfikowany przez strony. • Celem regulacji art. 695 § 1 k.c. jest zapobieżenie kreowaniu tzw. dzierżaw o wieczystym charakterze. • Zgoda obydwu stron jest oczywistym wymogiem tak przy zawarciu umowy, jak i przy zmianach jej treści, stąd też za sprzeczne z naturą umowy należy uznać pozostawienie w ręku jednej tylko strony możliwości zmiany jej warunków.
Skład orzekający
Iwona Wiszniewska
przewodniczący-sprawozdawca
Danuta Jezierska
sędzia
Małgorzata Gawinek
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 695 § 1 k.c. w kontekście klauzul umownych dotyczących przedłużania umów dzierżawy na czas oznaczony, zwłaszcza w kontekście zasady swobody umów i zakazu obejścia prawa."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji klauzuli umożliwiającej jednostronne przedłużenie umowy dzierżawy na bardzo długie okresy. Może być mniej bezpośrednio stosowalne do umów najmu, choć zasady podobne.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia interpretacji przepisów dotyczących czasu trwania umów dzierżawy i ograniczeń wynikających z zasady swobody umów, co ma praktyczne znaczenie dla wielu przedsiębiorców i właścicieli nieruchomości.
“Czy umowa dzierżawy może trwać wiecznie? Sąd Apelacyjny wyjaśnia granice swobody umów.”
Dane finansowe
koszty postępowania apelacyjnego: 8190 PLN
Sektor
rolnictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.