I ACA 762/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwko deweloperowi o zapłatę odszkodowania za wady budowlane części wspólnych nieruchomości, obejmujące m.in. nieszczelności stropów hal garażowych, pękające posadzki, zawilgocenia, uszkodzenia płyt balkonowych i mostki termiczne. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej kwotę 550 085 zł, uznając odpowiedzialność dewelopera za wady wynikające z nienależytego wykonania umowy. Sąd Okręgowy częściowo obciążył też powódkę odpowiedzialnością za stan balkonów, stosując 50% przyczynienie. Po rozpoznaniu apelacji obu stron, Sąd Apelacyjny w Białymstoku zmienił zaskarżony wyrok, podwyższając zasądzoną kwotę do 634 740 zł. Sąd Apelacyjny uznał, że odpowiedzialność dewelopera z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 k.c.) jest szeroka i nie została obalona przez pozwanego. Odrzucono argumenty pozwanej o braku związku przyczynowego i wadliwym wykonaniu umowy, a także zarzuty dotyczące balkonów jako części wspólnej. Sąd Apelacyjny nie podzielił wniosku biegłego o przyczynieniu się powódki do szkody w zakresie balkonów, uznając, że wady wykonawcze były główną przyczyną degradacji, niezależnie od ewentualnych zaniedbań użytkowników. Zmieniono również rozliczenie kosztów postępowania, zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 13 833 zł tytułem zwrotu kosztów instancji odwoławczej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności dewelopera za wady budowlane części wspólnych, w tym balkonów, nawet po wygaśnięciu rękojmi, oraz rozkład ciężaru dowodu w sprawach o nienależyte wykonanie umowy.
Dotyczy specyficznych wad budowlanych i odpowiedzialności dewelopera w kontekście przepisów o nienależytym wykonaniu umowy.
Zagadnienia prawne (5)
Czy deweloper odpowiada za wady budowlane części wspólnych nieruchomości na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu umowy, nawet po utracie uprawnień z tytułu rękojmi przez właścicieli lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, deweloper odpowiada za wady budowlane części wspólnych nieruchomości na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu umowy (art. 471 k.c.), nawet jeśli uprawnienia z tytułu rękojmi wygasły.
Uzasadnienie
Odpowiedzialność kontraktowa sprzedawcy (dewelopera) jest szeroka i obejmuje wady obniżające użyteczność i wartość rzeczy. Utrata uprawnień z rękojmi nie pozbawia kupującego możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Deweloper musi wykazać, że wady wynikły z przyczyn od niego niezależnych, aby zwolnić się z odpowiedzialności.
Czy balkony, w tym ich warstwy wykończeniowe (izolacja, szlichta) i obróbki blacharskie, stanowią część wspólną nieruchomości, za której wady odpowiada deweloper?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, balkony, w tym ich warstwy wykończeniowe i obróbki blacharskie, stanowią integralną część nieruchomości wspólnej, a ich wady wykonawcze obciążają dewelopera.
Uzasadnienie
Warstwy wykończeniowe płyty balkonowej są integralnie związane z płytą główną i konstrukcją budynku, mają wpływ na stan ścian zewnętrznych i estetykę całego budynku, co uzasadnia uznanie ich za element nieruchomości wspólnej.
Czy zaniedbania w konserwacji balkonów przez właścicieli lub zarządcę mogą wyłączyć lub ograniczyć odpowiedzialność dewelopera za wady wykonawcze tych balkonów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zaniedbania w konserwacji balkonów przez właścicieli lub zarządcę mogą przyspieszyć ujawnienie się wad wykonawczych, ale nie wyłączają ani nie ograniczają odpowiedzialności dewelopera za pierwotne wady wykonawcze, które doprowadziły do degradacji.
Uzasadnienie
Wady wykonawcze, takie jak brak spadków, wadliwa izolacja i obróbki blacharskie, są główną przyczyną degradacji balkonów. Zaniedbania konserwacyjne mogą pogłębić problem, ale nie są pierwotną przyczyną wad obciążających dewelopera.
Jak rozłożyć ciężar dowodu w przypadku roszczeń o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży rzeczy obarczonej wadami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W przypadku roszczeń z art. 471 k.c., ciężar dowodu spoczywa na wierzycielu (kupującym) w zakresie wykazania wad, szkody i związku przyczynowego, natomiast dłużnik (sprzedawca) musi wykazać, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Uzasadnienie
Przepis art. 471 k.c. zawiera domniemanie winy dłużnika. Dłużnik, aby zwolnić się z odpowiedzialności, musi obalić to domniemanie, wykazując, że wady wynikły z okoliczności od niego niezależnych (np. przypadek, wina osoby trzeciej, niewłaściwe użytkowanie).
Czy umowa cesji wierzytelności musi precyzyjnie określać kwotę roszczenia, aby była skuteczna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa cesji wierzytelności nie musi precyzyjnie określać kwoty roszczenia. Wystarczające jest takie jej określenie, aby dłużnik był zorientowany, jakie roszczenie ma spełnić.
Uzasadnienie
Wystarczające jest, aby z treści stosunku prawnego wynikały kryteria umożliwiające określenie przelewanej wierzytelności. W tym przypadku, wskazanie stosunku prawnego i przedmiotu świadczenia było wystarczające do indywidualizacji wierzytelności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w B. | inne | powódka |
| (...) S.A. w B. (obecnie w restrukturyzacji) | spółka | pozwana |
| M. P. | osoba_fizyczna | interwenient uboczny po stronie pozwanej - nadzorca sądowy |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie zobowiązania.
k.c. art. 363 § § 1
Kodeks cywilny
Prawo wyboru sposobu naprawienia szkody przez wierzyciela (restytucja naturalna lub odszkodowanie pieniężne).
Pomocnicze
k.c. art. 474
Kodeks cywilny
Odpowiedzialność dłużnika za działania lub zaniechania osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie.
k.c. art. 509
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące przelewu wierzytelności.
k.p.c. art. 322
Kodeks postępowania cywilnego
Ustalenie wysokości roszczenia przez sąd, gdy ścisłe udowodnienie jest niemożliwe.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 278 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dowód z opinii biegłego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Deweloper ponosi odpowiedzialność kontraktową za wady budowlane części wspólnych nieruchomości. • Balkony i ich warstwy wykończeniowe stanowią część wspólną nieruchomości. • Zaniedbania w konserwacji nie wyłączają odpowiedzialności dewelopera za wady wykonawcze. • Ciężar dowodu obalenia domniemania winy dłużnika spoczywa na pozwanym. • Umowy cesji wierzytelności były skuteczne. • Konieczność zastosowania rusztowań do remontu balkonów.
Odrzucone argumenty
Brak odpowiedzialności dewelopera z uwagi na wygaśnięcie rękojmi. • Balkony nie stanowią części wspólnej nieruchomości. • Wady wynikły z przyczyn niezależnych od pozwanego (np. niewłaściwe użytkowanie, wady materiałowe). • Powódka przyczyniła się do powstania szkody w zakresie balkonów. • Niewykazanie związku przyczynowo-skutkowego między wadami a szkodą. • Niewłaściwe rozliczenie kosztów zastępstwa procesowego przez Sąd Okręgowy.
Godne uwagi sformułowania
Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania swojego zobowiązania. • Nawet utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie pozbawia kupującego możliwości kompensaty nienależycie wykonanej umowy na podstawie innych tytułów. • Przepis art. 471 k.c. zawiera domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. • Warstwy wykończeniowe płyty balkonowej nie są integralnie związane z płytą balkonową połączoną z bryłą budynku, nie są elementem jego konstrukcji oraz koncepcji architektonicznej budynku i służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli.
Skład orzekający
Elżbieta Kuczyńska
przewodniczący-sprawozdawca
Jadwiga Chojnowska
sędzia
Krzysztof Chojnowski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności dewelopera za wady budowlane części wspólnych, w tym balkonów, nawet po wygaśnięciu rękojmi, oraz rozkład ciężaru dowodu w sprawach o nienależyte wykonanie umowy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych wad budowlanych i odpowiedzialności dewelopera w kontekście przepisów o nienależytym wykonaniu umowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wad budowlanych w nowych budynkach i odpowiedzialności deweloperów, co jest bardzo istotne dla wielu właścicieli nieruchomości.
“Deweloperzy nie uciekną od odpowiedzialności za wady budowlane – nawet po latach!”
Dane finansowe
WPS: 634 740 PLN
odszkodowanie: 634 740 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego: 68 537 PLN
zwrot kosztów instancji odwoławczej: 13 833 PLN
koszty zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej: 8100 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.