III CZP 131/09

Uchwała z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09 
 
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca) 
Sędzia SN Bogumiła Ustjanicz 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy W. przeciwko Marlenie B. i 
Andrzejowi B. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 24 lutego 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 24 listopada 2009 r.: 
"Czy regulacja art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z dnia 24 
sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie 
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), przewidująca zwolnienie 
nabywcy nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny od obowiązku zwrotu kwoty 
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji w przypadku sprzedaży lokalu 
mieszkalnego przed upływem 5 lat, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży 
przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego 
albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, odnosi 
się wyłącznie do umów sprzedaży zawieranych przez gminę z najemcami po dacie 
wejścia w życie wskazanej nowelizacji, tj. po 22 października 2007 r., czy też 
znajduje zastosowanie także do umów sprzedaży zawieranych przez gminę z 
najemcami w czasie obowiązywania art. 68 ust. 2 wymienionej ustawy w jej 
brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz.U. z 2004 r., Nr 141, 
poz. 1492), tj. od dnia 22 września 2004 r. do dnia 21 października 2007 r.)?" 
podjął uchwałę: 
 
Przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 
ze zm.) ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego 
zawieranych przez gminę z najemcami w czasie obowiązywania art. 68 ust. 2 
tej ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie 

ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych 
ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), tj. od dnia 22 września 2004 r. do 
dnia 21 października 2007 r., jeżeli nabywca tego lokalu sprzedał go po dniu 
21 października 2007 r. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia wyrokiem z dnia 25 września 2008 
r. oddalił, oparte na art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. – dalej: 
"u.g.n."), powództwo Gminy W. przeciwko Marlenie i Andrzejowi małżonkom B. o 
zasądzenie kwoty 50 000 zł z odsetkami tytułem „zwrotu” bonifikaty udzielonej 
pozwanym przy sprzedaży w dniu 2 sierpnia 2005 r. przez Gminę na ich rzecz 
lokalu mieszkalnego. U podłoża tego rozstrzygnięcia legł pogląd, że do sytuacji 
osoby zbywającej lokal nabyty od gminy należy stosować zasadę bezpośredniego 
działania ustawy nowej w stosunku do zdarzeń powstałych po wejściu jej w życie. 
W czasie zbycia lokalu przez pozwanych, tj. w dniu 6 grudnia 2007 r. obowiązywał 
art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., dodany ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie 
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw 
(Dz.U. Nr 173, poz. 1218). Według jego treści, przepisu art. 68 ust. 2 tej ustawy, 
przewidującego obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty, nie stosuje się w 
przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży 
przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego 
lub nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
W wyniku nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawą z dnia 
24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o 
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) z dniem 22 października 
2007 r. nastąpiło rozszerzenie katalogu sytuacji, które wyłączały obowiązek, 
określony w art. 68 ust. 2 u.g.n., zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej 
waloryzacji. Ustawodawca wyłączył ten obowiązek także w razie sprzedaży lokalu 
mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w 
ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości 
przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt. 5 

u.g.n.). Istota przedstawionego zagadnienia prawnego wymaga więc 
rozstrzygnięcia, w jakiej chwili powstaje stosunek prawny, którego treścią jest 
obowiązek zwrotu bonifikaty przewidziany w art. 68 ust. 2 u.g.n. 
W orzecznictwie, a także niekiedy w doktrynie przyjmuje się, że zastrzeżenie 
obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty jest elementem umowy sprzedaży lokalu 
(por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2005 r., III CZP 
112/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 184). Zastrzeżenie to, ściśle związane ze 
stosunkiem sprzedaży, w ramach którego bonifikata została udzielona, stanowi jej 
konieczny element nawet wówczas, gdy w umowie sprzedaży nie zostało wyraźnie 
przewidziane. Treść stosunku zobowiązaniowego, jaki powstaje na podstawie tej 
umowy jest bowiem określona nie tylko jej postanowieniami, ale również przepisami 
prawa, w tym art. 68 ust. 2 i 2a u.g.n. To, że czynność prawna wywołuje skutki 
prawne nie tylko w niej wyrażone, lecz wynikające także z ustawy, przewidziano 
jednoznacznie w art. 56 k.c. Z tych założeń wyprowadzone zostało stanowisko, że 
stosunek prawny, kreujący „potencjalny” obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje już 
w chwili nabycia lokalu mieszkalnego od gminy. 
Skład Sądu Najwyższego rozpoznający niniejsze zagadnienie prawne tego 
stanowiska nie podziela. Z punktu widzenia konstrukcji prawnych znanych prawu 
cywilnemu „potencjalny” charakter obowiązku zwrotu bonifikaty najbliższy jest 
warunkowi w rozumieniu art. 89 k.c. Artykuł 68 u.g.n. jednak nie posługuje się tym 
pojęciem w odniesieniu do żadnego z obowiązków powstających w związku z 
nabyciem lokalu, a jednocześnie tezy o zastosowaniu konstrukcji warunku nie 
można pośrednio wywieść z brzmienia tego artykułu. Skutek prawny umowy w 
postaci przeniesienia prawa do lokalu ma charakter definitywny; także zapłata 
preferencyjnej (uwzględniającej bonifikatę) ceny za lokal (nieruchomość) nie jest 
opatrzona warunkiem. Oprócz tych dwu podstawowych dla umowy sprzedaży 
obowiązków ustawodawca nie obciążył nabywcy innymi obowiązkami, w tym np. 
obowiązkiem powstrzymania się w określonym czasie (5-10 lat) od dalszego 
rozporządzania lokalem (nieruchomością), z zastrzeżeniem, że niewykonanie tego 
obowiązku będzie skutkowało powstaniem po stronie gminy wierzytelności o 
zapłatę kwoty odpowiadającej zwaloryzowanej bonifikacie. Wprawdzie takie zbycie 
rzeczywiście prowadzi do powstania obowiązku zwrotu bonifikaty, jednak jest to 
efektem zastosowania wprost art. 68 ust. 2 u.g.n., nie zaś skutkiem niewykonania 
obowiązku powstrzymania się ze sprzedażą lokalu. 

Z art. 68 ust. 2 u.g.n. wynika, że obowiązek zapłaty zwaloryzowanej 
równowartości bonifikaty stanowi treść zobowiązania wynikającego z ustawy, 
odrębnego zobowiązania od stosunku prawnego nawiązanego umową zbycia i 
aktualizującego się w razie przedwczesnego dalszego zbycia lokalu 
(nieruchomości) nabytego od gminy. Zarówno przesłanki powstania, jak i elementy 
treści tego stosunku prawnego są określone w art. 68 u.g.n. Perspektywy powstania 
w przyszłości roszczenia o zwrot bonifikaty, choć pozostającej w związku z 
zawarciem umowy zbycia, nie można uznać za skutek tej umowy, wynikający z 
ustawy (art. 56 k.c.). Stosunek cywilnoprawny z umowy sprzedaży wcześniej 
istniejący tworzy jedynie sytuację prawną, która jest potrzebna do wypełnienia 
hipotezy art. 68 ust. 2 u.g.n. 
Za tym stanowiskiem przemawia również to, że powstanie obowiązku zwrotu 
jest uzależnione od odrębnego zdarzenia – dokonania „dalszego” zbycia lokalu 
(nieruchomości) przez podmiot, który nabył go z zasobów komunalnych; dopiero ten 
fakt ustawa wiąże z możliwością powstania obowiązku zwrotu bonifikaty. Odrębne 
od zapłaty preferencyjnej ceny z umowy sprzedaży jest także świadczenie należne 
gminie, czyli „zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji”. Treścią 
powstałego w ten sposób stosunku prawnego nie jest potencjalny, warunkowy 
obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, lecz obowiązek takiej 
zapłaty, który powstaje i staje się wymagalny już od czasu powstania tego stosunku 
zobowiązaniowego, czyli z chwilą dalszego zbycia prawa do lokalu w 
okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n. Nie zachodzi natomiast 
taki stan prawny, w którym stosunek zobowiązaniowy powstawałby z chwilą 
pierwotnego zbycia, a wynikającego z niego potencjalnie obowiązku nie można 
byłoby dochodzić aż do chwili dalszego zbycia prawa do lokalu. 
Konstrukcja warunkowej skuteczności jest właściwa dla zobowiązań 
powstających na podstawie czynności prawnych, przy czym warunek stanowi 
dodatkowe zastrzeżenie umowne. Zastrzeżenie warunku powoduje, że stosunek 
prawny istnieje, a staje się skuteczny lub przestaje wywoływać skutki prawne z 
chwilą ziszczenia się warunku. Tymczasem, jak wskazano, w świetle art. 68 ust. 2 
u.g.n. zastrzeżenie w umowie zbycia lokalu obowiązku zwrotu bonifikaty nie jest 
potrzebne, a gdyby nawet nastąpiło, stanowiłoby jedynie powtórzenie formuły 
ustawowej. Dalsze zbycie nieruchomości jest zatem bliższe przesłance 
skuteczności zdarzenia prawnego (conditio iuris), powodującej, że dopiero 

dopełnienie się tej przesłanki – przy jednoczesnym zaistnieniu pozostałych 
przesłanek z art. 68 ust. 2 u.g.n. – może być uznane za ostatni element niezbędny 
do powstania stosunku prawnego. Wynikający z niego obowiązek zwrotu bonifikaty 
nie ma już charakteru warunkowego – z chwilą powstania stosunku prawnego 
gmina jest uprawniona do dochodzenia od nabywcy zapłaty sumy odpowiadającej 
kwocie zwaloryzowanej bonifikaty. 
Konstrukcja prawna zakładająca wieloletnie (5, 10 lat) trwanie stosunku 
prawnego, z którego nie wynika żaden obowiązek określonego zachowania się, aż 
do zbycia nieruchomości „uruchamiającego” konieczność zwrotu bonifikaty jest 
sztuczna. Prostsza i bardziej czytelna jest konstrukcja zakładająca, że z chwilą 
spełnienia się wszystkich przesłanek wskazanych w art. 68 ust. 2, a w odniesieniu 
do osób bliskich w art. 68 ust. 2 w związku z ust. 2b, z mocy prawa powstaje 
obowiązek zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, który niejako od razu 
może być realizowany przez wierzyciela. 
Pogląd, że obowiązek zwrotu bonifikaty jest wynikającym z ustawy skutkiem 
umowy „pierwotnego” nabycia lokalu mieszkalnego, odnosił się do art. 68 u.g.n. w 
brzmieniu sprzed dniem 22 października 2007 r. Wówczas podmiotem 
zobowiązanym do zwrotu bonifikaty był pierwotny nabywca lokalu, czyli strona 
umowy z gminą, a w drodze spadkobrania zobowiązanym mógł także zostać 
spadkobierca pierwotnego nabywcy, który na podstawie sukcesji uniwersalnej 
wchodził w sytuację prawną spadkodawcy. Po zmianach wprowadzonych w 2007 r. 
poglądu o umownym pochodzeniu obowiązku zwrotu bonifikaty nie można pogodzić 
z powstaniem takiego obowiązku w odniesieniu do osób bliskich, które na 
podstawie art. 68 ust. 2b u.g.n. stają się zobowiązane do zwrotu bonifikaty. Osoba 
bliska, będąca nabywcą lokalu od „pierwotnego” nabywcy, nie jest stroną umowy z 
gminą, czyli tej umowy, która miałaby być źródłem obowiązku zwrotu bonifikaty, 
wynikającego z ustawy (art. 56 k.c.), a niewyrażonego wprost w czynności prawnej. 
Istotne natomiast zastrzeżenia nasuwa stanowisko, że potencjalny obowiązek 
zwrotu bonifikaty powstaje wskutek zawarcia pierwszej umowy, a następnie w razie 
kolejnego zbycia przechodzi na osobę bliską. 
Wprawdzie po wejściu w życie nowelizacji ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. w 
orzecznictwie używano pojęcia „przejścia” obowiązku zwrotu bonifikaty z 
pierwotnego nabywcy na rzecz osoby bliskiej, następującego w związku z 
dokonaniem zbycia lokalu, niemniej jednak do takiego wnioskowania nie ma 

podstaw w treści art. 68 u.g.n. Przeciwnie, obowiązek ten nie przechodzi na osobę 
bliską, lecz na podstawie ustawy powstaje z chwilą dalszego rozporządzenia 
prawem do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a. Po 
spełnieniu się przesłanek określonych w art. 68 ust. 2 w związku z art. 68 ust. 2b 
u.g.n. po stronie gminy, z mocy powołanych przepisów, powstaje przeciwko osobie 
bliskiej wierzytelność o zapłatę sumy odpowiadającej zwaloryzowanej bonifikacie, 
mimo to, że osoba bliska nie była stroną umowy pierwotnego nabycia lokalu. 
Ponadto, jeśli ten obowiązek miałby być przedmiotem jakiegoś „przejścia”, 
przybierałby postać zobowiązania realnego, w którym każdoczesnym 
zobowiązanym jest określony podmiot stosunku prawnorzeczowego. Mówiąc 
inaczej, osoba bliska będąca sukcesorem prawa do lokalu pod tytułem 
szczególnym stawałaby się jednocześnie podmiotem zobowiązanym potencjalnie 
do zwrotu bonifikaty. Konstrukcja zobowiązania realnego powinna jednak wyraźnie 
wynikać z treści przepisów, a trudno dostrzec ją w art. 68 ustawy. 
Pogląd, że stosunek obligacyjny, z którego wynika obowiązek zapłaty kwoty 
równej zwaloryzowanej bonifikacie, powstaje dopiero w chwili dalszego zbycia 
prawa do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n., 
wspiera zasada, iż w razie wątpliwości powinno się stosować prawo nowe, również 
wskazująca na stosowanie przepisów ustawy w jej znowelizowanej postaci, a także 
postulat nierozszerzającej interpretacji przepisów wprowadzających ograniczenia 
prawa własności. 
Reasumując, zasadne jest stanowisko, że stosunek prawny powstały w 
wyniku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wygasa wskutek spełnienia 
świadczeń stron, czyli przeniesienia własności lokalu i zapłaty ceny uwzględniającej 
bonifikatę. Kolejny natomiast, odrębny stosunek obligacyjny, z którego wynika 
obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, powstaje dopiero w 
chwili dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem 
art. 68 ust. 2a u.g.n. Oznacza to, że gdy takie zbycie miało miejsce po wejściu w 
życie ustawy nowelizującej, powinna nastąpić ocena skutków tego zdarzenia 
dokonana pod kątem powstania stosunku prawnego między gminą i „pierwotnym” 
nabywcą lokalu z uwzględnieniem treści przepisów tej ustawy. 
Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak na wstępie.