I ACA 552/19
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa (...) W. o ustalenie nieważności umów przedwstępnej, ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, zawartych przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) z (...) spółką akcyjną. Powód zarzucał przekroczenie umocowania przez zarząd wspólnoty oraz naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, uznając umowy za nieważne. Sąd Apelacyjny, po rozpoznaniu apelacji, zmienił wyrok i oddalił powództwo, uznając brak interesu prawnego powoda w żądaniu ustalenia nieważności umów, gdyż przysługuje mu skuteczniejszy środek ochrony prawny w postaci powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto, Sąd Apelacyjny uznał, że umowy te nie zawierały wad skutkujących ich nieważność, a zgoda wspólnoty na rozbudowę i sprzedaż lokali była skuteczna. Po uchyleniu wyroku Sądu Apelacyjnego przez Sąd Najwyższy i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania, Sąd Apelacyjny ponownie rozpoznał sprawę i tym razem zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo. Sąd Apelacyjny uznał, że umowy wyodrębnienia i zbycia lokali nie zawierały wad skutkujących ich nieważność, a zgoda wspólnoty na rozbudowę i sprzedaż lokali była ważna. Sąd Apelacyjny podkreślił, że prawo odrębnej własności lokalu jest prawem nadrzędnym w stosunku do udziału w nieruchomości wspólnej i prawa użytkowania wieczystego, a wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanych jej uprawnień, mogła dokonać zbycia lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, modyfikując udziały w tym prawie. Sąd Apelacyjny uznał również, że powód nie wykazał interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umowy przedwstępnej z uwagi na jej nieprecyzyjne sformułowanie i fakt, że umowy stanowiące jej wykonanie nie były nieważne.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących wspólnot mieszkaniowych, prawa odrębnej własności lokali, zarządzania nieruchomością wspólną, interesu prawnego w postępowaniu cywilnym oraz relacji między prawem własności lokalu a prawem użytkowania wieczystego.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z rozbudową nieruchomości wspólnej i wyodrębnieniem nowych lokali, a także z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Zagadnienia prawne (4)
Czy powód posiada interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umów, jeśli przysługuje mu dalej idące powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powód nie posiada interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umów, gdyż przysługuje mu skuteczniejszy środek ochrony prawny w postaci powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej jest środkiem dalej idącym i skuteczniejszym, który definitywnie rozstrzygnie kwestię stanu prawnego lokali, w związku z czym powództwo o ustalenie nieważności umów jest zbędne.
Czy umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, zawarte przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwały, są ważne, jeśli powód zarzuca przekroczenie zakresu umocowania i naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowy te są ważne, ponieważ wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanych jej uprawnień i posiadając stosowne umocowanie, mogła dokonać zbycia lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, modyfikując udziały w tym prawie.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że zgoda wspólnoty na rozbudowę i sprzedaż lokali była skuteczna, a prawo odrębnej własności lokalu jest prawem nadrzędnym w stosunku do udziału w nieruchomości wspólnej i prawa użytkowania wieczystego. Wspólnota miała prawo ingerować w udziały we własności i użytkowaniu wieczystym w celu przypisania nowo powstałym lokalom odpowiednich udziałów.
Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może udzielić pełnomocnictwa procesowego profesjonalnemu pełnomocnikowi do obrony interesów wspólnoty w postępowaniu sądowym?
Odpowiedź sądu
Tak, zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo i obowiązek bronić interesów wspólnoty, w tym poprzez udzielenie pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście, co stanowi czynność zwykłego zarządu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny powołał się na orzecznictwo wskazujące, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego jest czynnością zwykłego zarządu, mającą na celu ochronę interesów wspólnoty.
Czy uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powinna dotyczyć wyłącznie materii związanej z zarządem nieruchomością wspólną, czy może ingerować w sferę indywidualnej własności?
Odpowiedź sądu
Uchwała powinna dotyczyć materii związanej z zarządem nieruchomością wspólną, a członkowie wspólnoty nie są upoważnieni do ingerencji w sferę indywidualnej własności, chyba że wynika to wprost z przepisów ustawy.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał ingerujących w prawa odrębnej własności lokali, w tym w sposób korzystania z lokali, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) W. | organ_państwowy | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy Al. (...) w W. | inne | pozwany |
| (...) spółka akcyjna z siedzibą w W. | spółka | pozwany |
| (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. | spółka | pozwany |
| Prokurator Prokuratury (...) w W. | organ_państwowy | udział po stronie powodowej |
Przepisy (15)
Główne
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Sąd Apelacyjny uznał, że umowy nie naruszają bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy, które skutkowałyby nieważnością na podstawie art. 58 § 1 k.c.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd Okręgowy uznał, że powodowi przysługuje roszczenie oparte na art. 189 k.p.c. Sąd Apelacyjny uznał, że powód nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umów na podstawie tego przepisu.
u.w.l. art. 3 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Prawo odrębnej własności lokalu jest prawem głównym, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali.
u.w.l. art. 3 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Nieruchomością wspólną jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali.
u.w.l. art. 3a § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Oddana w użytkowanie wieczyste ułamkowa część gruntu jest prawem związanym z odrębną własnością lokali.
u.w.l. art. 4 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo.
u.w.l. art. 21 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
Zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
u.w.l. art. 22 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa.
u.w.l. art. 22 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
Wymienione czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu, w tym ustanowienie odrębnej własności lokali i rozporządzenie nimi.
u.k.w.h. art. 10
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest dalej idącym środkiem ochrony prawnej niż powództwo o ustalenie nieważności umów.
Pomocnicze
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Sąd Okręgowy uznał, że powód słusznie zarzucił naruszenie art. 5 k.c. poprzez obejście prawa i niedochowanie należytej staranności, jednak Sąd Apelacyjny uznał, że stosowanie tego przepisu jest zbędne, gdy nieważność wynika z naruszenia przepisów prawa.
k.c. art. 103
Kodeks cywilny
Powód zarzucił naruszenie art. 103 k.c. poprzez zawarcie umów przez Zarząd Wspólnoty z przekroczeniem zakresu umocowania.
k.p.c. art. 321
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd Apelacyjny wskazał, że brak było podstaw do dookreślenia zakresu stwierdzonej nieważności umowy bez narażania się na zarzut naruszenia art. 321 k.p.c.
u.g.n. art. 71
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Powód zarzucił naruszenie art. 71 ust. 1 u.g.n. poprzez niedopuszczenie do udziału w zawarciu umowy (...) W. , co uniemożliwiło ustanowienie prawa użytkowania wieczystego i ustalenie opłat.
u.k.w.h. art. 626 § 2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Sąd Najwyższy wskazał, że powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, wskazana w art. 626 ( 2 ) § 5 k.p.c.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak interesu prawnego powoda w żądaniu ustalenia nieważności umów z uwagi na istnienie dalej idącego powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej. • Umowy nie zawierały wad skutkujących ich nieważność, a wspólnota mieszkaniowa działała w granicach umocowania. • Prawo odrębnej własności lokalu jest prawem nadrzędnym w stosunku do udziału w nieruchomości wspólnej i prawa użytkowania wieczystego.
Odrzucone argumenty
Nieważność umów z powodu przekroczenia zakresu umocowania przez zarząd wspólnoty. • Nieważność umów z powodu naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. • Nieważność umów z powodu naruszenia przepisów ustawy o własności lokali.
Godne uwagi sformułowania
Prawo odrębnej własności lokalu jest prawem głównym, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali. • Wspólnota Mieszkaniowa, działając w ramach przyznanych jej uprawnień, mogła dokonać zbycia lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego. • Powód nie posiada interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umów, gdyż przysługuje mu skuteczniejszy środek ochrony prawny.
Skład orzekający
Roman Dziczek
przewodniczący-sprawozdawca
Dorota Markiewicz
sędzia
Anna Strączyńska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wspólnot mieszkaniowych, prawa odrębnej własności lokali, zarządzania nieruchomością wspólną, interesu prawnego w postępowaniu cywilnym oraz relacji między prawem własności lokalu a prawem użytkowania wieczystego."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z rozbudową nieruchomości wspólnej i wyodrębnieniem nowych lokali, a także z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy złożonych kwestii prawnych związanych z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi, prawem własności lokali i użytkowaniem wieczystym, co jest istotne dla prawników specjalizujących się w tej dziedzinie. Wyrok Sądu Najwyższego dodaje jej znaczenia.
“Wspólnota mieszkaniowa kontra właściciel: Sąd Apelacyjny rozstrzyga spór o lokale i użytkowanie wieczyste.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.