I ACA 512/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr (...) z dnia 22 czerwca 2010 r., dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną i wyboru zarządu. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo, uznając uchwałę za ważnie podjętą. Sąd Apelacyjny w Warszawie, rozpoznając apelację powodów, zmienił zaskarżony wyrok i ustalił, że uchwała nie istnieje. Kluczowym zagadnieniem była kwestia sposobu głosowania nad uchwałą przez współwłaścicieli lokalu garażowego. Sąd Okręgowy przyjął, że każdy współwłaściciel lokalu garażowego mógł głosować oddzielnie, co doprowadziło do uznania, że uchwała została podjęta większością głosów. Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska, odwołując się do uchwał Sądu Najwyższego (III CZP 65/03, III CZP 43/05, III CZP 82/12), które wskazują, że udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny i przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu. W związku z tym, do czynności przekraczających zwykły zarząd, takich jak zmiana sposobu zarządu i wybór zarządu, wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego (art. 199 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali). Sąd Apelacyjny uznał również, że pełnomocnik dewelopera nie miał prawidłowego umocowania do głosowania nad uchwałą, ponieważ dalsze pełnomocnictwo zostało udzielone przez osobę dysponującą jedynie pełnomocnictwem ogólnym, co stanowiło przekroczenie zakresu umocowania. W konsekwencji, uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów i Sąd Apelacyjny ustalił jej nieistnienie. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących głosowania współwłaścicieli lokali w nieruchomościach wspólnych, w szczególności w odniesieniu do lokali garażowych oraz kwestii pełnomocnictwa w sprawach wspólnot mieszkaniowych.
Dotyczy specyficznej sytuacji współwłasności lokalu garażowego i sposobu głosowania nad uchwałami przekraczającymi zwykły zarząd. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w mniejszych wspólnotach lub w przypadku braku współwłasności lokali.
Zagadnienia prawne (3)
Czy każdy współwłaściciel lokalu garażowego może głosować oddzielnie nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, czy też wymagane jest jednolite stanowisko wszystkich współwłaścicieli?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, każdy współwłaściciel lokalu garażowego nie może głosować oddzielnie. Do czynności przekraczających zwykły zarząd, takich jak zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną i wybór zarządu, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny oparł się na uchwałach Sądu Najwyższego wskazujących, że udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny i przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu. W związku z tym, do czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego.
Czy pełnomocnik dysponujący jedynie pełnomocnictwem ogólnym może udzielić dalszego pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, która jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pełnomocnik dysponujący jedynie pełnomocnictwem ogólnym nie może udzielić dalszego pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, która jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, jeśli pełnomocnictwo ogólne nie określa rodzaju tej czynności.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że pełnomocnictwo udzielone przez developera L. T. było pełnomocnictwem ogólnym, a nie do czynności przekraczających zwykły zarząd. Udzielenie przez niego dalszego pełnomocnictwa A. S. do głosowania nad uchwałą przekraczającą zwykły zarząd stanowiło przekroczenie zakresu umocowania, co skutkowało nieważnością głosu oddanego przez A. S.
Czy właściciel lokalu ma interes prawny w ustaleniu nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli nie może jej uchylić z powodu upływu terminu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, każdy właściciel lokalu należący do wspólnoty ma interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały, która w istocie nie została podjęta, nawet jeśli nie może jej uchylić z powodu upływu terminu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny powołał się na jednolite orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące prawa spółdzielczego, które ma walor uniwersalny i odnosi się również do uchwał wspólnot mieszkaniowych. Interes prawny wynika ze stosunku członkostwa we wspólnocie i uprawnienia do udziału w głosowaniu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. S. | osoba_fizyczna | powód |
| S. G. | osoba_fizyczna | powód |
| A. N. | osoba_fizyczna | powód |
| M. N. | osoba_fizyczna | powód |
| A. O. | osoba_fizyczna | powód |
| M. O. | osoba_fizyczna | powód |
| J. M. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. | inne | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
u.w.l. art. 23 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. W przypadku współwłasności lokalu, do czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
u.w.l. art. 3 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu posiada udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu.
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli nie można uzyskać takiej zgody, a rzecz wymaga podjęcia czynności wbrew woli większości współwłaścicieli, każdy z nich może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jeżeli ma w tym interes prawny.
Pomocnicze
k.c. art. 206
Kodeks cywilny
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z posiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
k.c. art. 98
Kodeks cywilny
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj.
k.c. art. 104
Kodeks cywilny
Czynność prawna dokonana przez osobę, która nie miała umocowania do rozporządzania przedmiotem prawnym lub nie miała zgody osoby, której zgoda była potrzebna, jest ważna, jeżeli zatwierdzi ją osoba, której oświadczenie o zatwierdzeniu jest wobec twórcy czynności prawnie skuteczne.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub z przeznaczeniem tego prawa; nie wolno wyrządzać szkody przez swoje działanie lub zaniechanie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sposób głosowania nad uchwałą przez współwłaścicieli lokalu garażowego był nieprawidłowy, ponieważ wymagał jednolitego stanowiska wszystkich współwłaścicieli. • Pełnomocnik dewelopera nie miał prawidłowego umocowania do głosowania nad uchwałą, która była czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
Odrzucone argumenty
Uchwała została podjęta większością głosów, a sposób głosowania był prawidłowy. • Pełnomocnictwo dla A. S. było prawidłowe i skuteczne. • Powodowie nie wykazali interesu prawnego w ustaleniu nieistnienia uchwały.
Godne uwagi sformułowania
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. • Nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności a udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu. • Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Skład orzekający
Dorota Markiewicz
przewodniczący
Bogdan Świerczakowski
sprawozdawca
Ada Sędrowska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących głosowania współwłaścicieli lokali w nieruchomościach wspólnych, w szczególności w odniesieniu do lokali garażowych oraz kwestii pełnomocnictwa w sprawach wspólnot mieszkaniowych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji współwłasności lokalu garażowego i sposobu głosowania nad uchwałami przekraczającymi zwykły zarząd. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w mniejszych wspólnotach lub w przypadku braku współwłasności lokali.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w zarządzaniu nieruchomościami – sposobu głosowania współwłaścicieli, zwłaszcza w kontekście dużych lokali jak hale garażowe. Wyjaśnia kluczowe kwestie prawne dotyczące podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych.
“Kto naprawdę ma głos we wspólnocie? Sąd rozstrzyga spór o głosy współwłaścicieli garażu.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.