I ACa 411/22

Sygn. akt I ACa 411/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 lipca 2022 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący:SSA Edyta Buczkowska-Żuk Sędziowie:SSA Zbigniew Ciechanowicz SSA Artur Kowalewski Protokolant:St. sekr. sąd. Emilia Misztal po rozpoznaniu w dniu 21 lipca 2022 r. w Szczecinie na rozprawie sprawy z powództwa U. P. , A. P. , M. K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w S. o uchylenie uchwały na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 29 grudnia 2021 r. sygn. akt I C 1099/19 I. zmienia zaskarżony wyrok w punktach drugim i trzecim w ten sposób, że: 1. w punkcie drugim oddala powództwo; 2. w punkcie trzecim zasądza od powódki M. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu; II. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 470 (czterysta siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. SSA A. Kowalewski SSA E. Buczkowska-Żuk SSA Zb. Ciechanowicz Sygn. akt I ACa 411/22 UZASADNIENIE Powodowie U. P. , A. P. i M. K. , w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 30 sierpnia 2019 r. w sprawie braku zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na zmianę sposobu użytkowania lokali mieszkalnych nr (...) położonych przy ul. (...) w S. na gabinety lekarskie, stomatologiczne. Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powództwa strona powodowa zakwestionowała w pierwszej kolejności prawidłowość podjęcia przedmiotowej uchwały. Powodowie podnieśli również, że niezależnie od kwestii formalnych, zaskarżona uchwała winna zostać uchylona z uwagi na jej niezgodność z przepisami prawa, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania oraz interesu powodów. Strona powodowa podniosła, że zaskarżona uchwała w żadnym razie nie dotyczy braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykorzystanie nieruchomości wspólnych na cele budowlane, ale w jej treści w ogólne wspólnota nie wyraża zgody na przekształcenie, a dalej na korzystanie nawet ze wspólnych instalacji i urządzeń sanitarnych przez powodów, jeśli przekształcą oni mieszkanie w lokal. Nadto, na podstawie uchwały, zarząd wspólnoty rości sobie prawa do wstrzymania remontu w lokalach powodów, tracąc z pola widzenia, że takich uprawnień nie posiada dopóki remont nie dotyczy części wspólnych. Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu pozwana w pierwszej kolejności podniosła, że głosowanie nad uchwałą przeprowadzone zostało w drodze indywidualnego zbierania głosów, wobec czego nie była sporządzona lista do głosowania nad zaskarżoną uchwałą, a głosy były zbierane na indywidualnych kartach do głosowania. Następnie pozwana wskazała, że nie kwestionuje wniesienia pozwu w terminie. Pozwana podniosła, że budynek ma charakter budynku wyłącznie mieszkalnego i uzyskał pozwolenie na użytkowanie jako budynek mieszkalny wielorodzinny, z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Nie był i nie jest przewidziany jako budynek mieszkalno-usługowy, a sami powodowie złożyli stosowną deklarację dotyczącą osób zamieszkałych w ich lokalach, wskazując na ich mieszkaniowy charakter. Na rozprawie w dniu 10 grudnia 2021 r. pełnomocnik powodów oświadczył, że powodowie U. P. i A. P. nie są już członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Powodowie podtrzymali powództwo w całości. Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2021 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie w punkcie pierwszym oddalił powództwo powodów U. P. i A. P. , w punkcie drugim uchylił uchwałę nr (...) z dnia 30 sierpnia 2019 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. . Ponadto w punkcie trzecim zasądził od pozwanej na rzecz powódki M. K. kwotę 192 zł (sto dziewięćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu, a w punkcie czwartym odstąpił od obciążenia powodów U. P. i A. P. kosztami procesu należnymi stronie pozwanej. Sąd Okręgowy ustalił, że decyzją nr (...) z dnia 20 września 2016 r. Wydział Urbanistyki i Administracji Publicznej zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w S. , obejmującej budowę budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. (...) ( działka nr (...) z obrębu (...) ) w S. . Decyzją nr (...) Prezydent Miasta S. zmienił ww. decyzję, dołączając Projekt budowlany – Aneks Nr (...) , obejmujący zmiany rozwiązań projektowych w budynku, wymagające uzgodnień z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych i ds. higieniczno-sanitarnych. Dla nieruchomości przy ul. (...) w S. obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla ww. budynku przewidziana jest na poziomie ustaleń szczegółowych „Przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkalna wielorodzinna z dopuszczeniem usług”. Powodowie jeszcze na etapie budowania lokali, informowali przedstawiciela dewelopera, że przedmiotowe lokale zostaną zakupione z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług – prowadzenia gabinetów lekarsko-stomatologicznych. Przystosowanie lokali zostało w pełni zakończone przed podpisaniem przez powodów umów notarialnych w lutym 2019 r. Wprowadzone zmiany aranżacyjne w przedmiotowych lokalach zostały uznane przez projektanta za nieistotne oraz niewymagające uzyskania decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę, wobec czego nie występowano z wnioskiem o wydanie takiej decyzji. Zmiany dokonane w przedmiotowych lokalach zostały ujęte w projektowej dokumentacji powykonawczej, wobec czego objęte zostały zakresem wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego ostatecznej decyzji zawierającej pozwolenie na użytkowanie. Decyzją Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w S. z dnia 30 maja 2018 r. udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. (...) w S. . Powodowie U. P. i A. P. , będący małżeństwem, nabyli do majątku wspólnego umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności z dnia 13 lutego 2019 r. lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w S. . Powódka M. K. nabyła umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności z dnia 13 lutego 2019 r. lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w S. . W dniu 27 maja 2019 r. na wniosek pełnomocnika M. K. , zostało wszczęte postępowanie w sprawie pozwolenia na przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania lokali mieszkalnych nr (...) na gabinety lekarskie w budynku zlokalizowanym przy ul. (...) w S. . Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej pismem z dnia 1 lipca 2019 r. skierował do Wydziału Urbanistyki i Administracji Publicznej w S. szereg uwag oraz zastrzeżeń w zakresie pozwolenia na przebudowę przedmiotowych lokali, odnoszących się do funkcjonowania formalnie lokali jako odrębnych, kwestii instalacji wentylacji mechanicznej, przechowywania odpadów medycznych, izolacji akustycznej, negatywnego wpływu promieniowania RTG na użytkowników nieruchomości oraz poprowadzenia dodatkowej instalacji kanalizacyjnej. Wskazano nadto na brak zgody Wspólnoty Mieszkaniowej (brak stosownej uchwały oraz wcześniejszego wniosku ze strony inwestora dotyczące planowanej inwestycji) w przedmiocie dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) podjęła uchwałę nr (...) z dnia 30 sierpnia 2019 r. w sprawie braku zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na zmianę sposobu użytkowania lokali mieszkalnych nr (...) położonych w budynku przy ul. (...) w S. na gabinety lekarskie, stomatologiczne. Głosowanie nad uchwałą przeprowadzone zostało w drodze indywidualnego zbierania głosów, które zbierane były na indywidualnych kartach do głosowania. Za podjęciem przedmiotowej uchwały uzyskano głosy 809 031/1 000 000 udziałów. Nikt nie głosował przeciwko ani nie wstrzymał się od głosu. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) S. zostali poinformowani o podjęciu ww. uchwały w drodze elektronicznej w dniu jej podjęcia (30 sierpnia 2019 r.). Zarząd pozwanej pismem z dnia 2 września 2019 r. skierowanym do Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej w S. uchwałę nr (...) z dnia 30 sierpnia 2019 r. Postanowieniem z dnia 3 września 2019 r. zawieszono postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Pozwana pismem z dnia 23 września 2019 r. ponownie wystąpiła do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o pilne przeprowadzenie kontroli w zakresie robót budowlanych prowadzonych obecnie w lokalach nr (...) położonych w budynku przy ul. (...) w S. . Pismem z dnia 23 października 2019 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w S. poinformował pozwaną, że w tutejszym Inspektoracie złożone zostały pisemne oświadczenia kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego oraz projektanta inwestycji budowlanej, które potwierdziły, że przedmiotowe roboty budowlane wykonane zostały w trakcie budowy, a brak ich wykazania w dokumentacji podwykonawczej złożonej do inspektoratu stanowił niedopatrzenie formalne. Jednocześnie ww. oświadczenia wykazały, że przedmiotowe roboty budowlane wykonane zostały na podstawie dokumentacji projektowej, dostarczonej na budowę przez inwestora, a jednocześnie były, w rozumieniu obowiązującej ustawy Prawo budowlane , zmianami nieistotnymi. W lokalu mieszkalnym nr (...) położonym przy ul. (...) w S. zarejestrowana jest działalność gospodarcza. Lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w S. został przez U. i A. P. zbyty na rzecz K. F. na mocy umowy sprzedaży z dnia 25 marca 2021 r. Poza podłączeniem wentylacji mechanicznej w przedmiotowych lokalach, która to instalacja została wykonana na etapie budowy obecnie nie istnieją prace, które należałoby wykonać celem przekształcenia lokali nr (...) na użytkowe oraz takie, które wykonywane byłyby w częściach wspólnych budynku. Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo w odniesieniu do powódki M. K. okazało się zasadne, natomiast w odniesieniu do powodów U. P. i A. P. podlegało oddaleniu. Sąd podkreślił, że ze względu na zbycie lokalu przez U. P. i A. P. powództwo w odniesieniu do nich nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na utratę legitymacji procesowej czynnej tych powodów. Sąd zaznaczył, że z zasady były właściciel lokalu nie posiada interesu prawnego w zaskarżeniu uchwały, ponieważ nie wpływa ona na jego prawa i obowiązki. Sąd pierwszej instancji, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia o zasadności zgłoszonego powództwa w odniesieniu do powódki M. K. wskazał art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali . Powódka M. K. jako właściciel lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w S. , jest również członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, wobec czego uprawniona była do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. Zdaniem Sądu nie było wątpliwości, że uchwała została zaskarżona w terminie. Zachowanie przez powódkę 6-tygodniowego terminu na wytoczenie powództwa o uchylenie zaskarżonej uchwały nie było przedmiotem sporu między stronami, bowiem pozwany w odpowiedzi na pozew wskazał, że nie kwestionuje wniesienia pozwu w terminie wskazanym w art. 25 ustawy o własności lokali . Podjęcie przedmiotowej uchwały nastąpiło w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sąd doszedł do wniosku w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali , że kwestia naruszenia interesu powódki nie budziła żadnych wątpliwości. Oczywiste było bowiem, że nabycie przez nią lokalu było związane z określonymi zamierzeniami inwestycyjnymi – prowadzeniem w przedmiotowym lokalu działalności lekarsko-stomatologicznej. Potwierdzeniem tego były prace budowlane dokonywane w lokalach nr (...) mające na celu przystosowanie ich na potrzeby działalności w postaci gabinetów lekarsko-stomatologicznych. Nie budziło też wątpliwości, że intencją powódki M. K. było, aby lokal stanowił źródło dochodu z tytułu usług, które miały być w nim prowadzone. Sąd dokonując analizy treści § 1 ust. 1 i 2 uchwały wskazał, że z wyjątkiem art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali , przedmiotem uchwał właścicieli lokali mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do ingerowania w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, a zwłaszcza narzucać właścicielom danego lokalu sposób wykonywania prawa własności. Następuje zatem wyraźne rozgraniczenie nieruchomości wspólnej od lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. W ocenie sądu zapis § 1 ust. 1 przedmiotowej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, kreujący sposób użytkowania lokalu przez jego właściciela, zawierający normatywną treść zakazu wykorzystywania przedmiotowych lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) w S. na cele niemieszkalne, wykracza poza zakres kompetencji Wspólnoty. Sąd Okręgowy zaznaczył, że nie istnieje przepis prawa, który pozwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby obowiązek się podporządkować. Pozwana wspólnota nie miała również kompetencji ustawowych do odmowy wyrażenia zgody na zmianę charakteru budynku położonego przy ul. (...) w S. , bowiem o przeznaczeniu konkretnego obiektu budowlanego czy terenu, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem sądu pozwana wspólnota nie miała kompetencji do podejmowania uchwały odnoszącej się do braku wyrażenia zgody na zmianę charakteru budynku z „wielorodzinnego mieszkalnego na mieszkalno-usługowy”, bowiem nie prowadzi ona zarządu całym budynkiem, wobec czego nie może (skutecznie) podejmować uchwał odnoszących się do całego budynku. Z tych wszystkich powodów zaskarżona uchwała także w § 1 ust. 2 jest sprzeczna z przepisami prawa, jako podjęta z przekroczeniem nadanych wspólnocie ustawowych kompetencji, co narusza art. 22 ustawy o własności lokali , jak też prawo własności poszczególnych właścicieli lokali, tj. art. 140 k.c. Sąd odnosząc się do pozostałych dwóch zapisów zaskarżonej uchwały, w zakresie braku zgody pozwanej na korzystanie z części wspólnych nieruchomości na okoliczność planowanej zmiany sposobu użytkowania przedmiotowych lokali, jak też w sposób wykraczający poza normy właściwe dla użytkowania nieruchomości wspólnej na potrzeby związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, uznał je za zbyt generalne i niedookreślone. Nadto, jako wiążące się ze zmianą sposobu korzystania z konkretnych lokali. Zdaniem Sądu, § 1 ustęp 3 zaskarżonej uchwały nie precyzuje zasad, jakie winny obowiązywać przy korzystaniu z części wspólnych nieruchomości, a jedynie wiąże się ze zmianą sposobu korzystania z lokali objętych uchwałą. Pozwana w żaden sposób nie dookreśliła, które konkretnie działania podejmowane w części wspólnej budynku, uznane mają być za okoliczność przebudowy lokalu na cele usługowe, zostawiając to niezdefiniowanym. Co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać właścicieli lokali w korzystaniu z części wspólnych budynku, chyba że jest to konieczne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną albo narusza słuszny i ważny interes innych właścicieli lokali. Natomiast zapis § 1 ust. 3 przedmiotowej uchwały wprowadza ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wspólnej przez powódkę M. K. , które to ograniczenia nie zostały w żaden sposób dookreślone. Sąd pokreślił jednocześnie, że wspólnota mieszkaniowa ma możliwość reagowania w przypadku gdy korzystanie z części wspólnej nieruchomości jest przez poszczególnych współwłaścicieli lokali nad wyraz eksploatowane. Omawiany zapis uchwały wobec jej ogólności, nie wskazuje więc na co pozwana wspólnota nie wyraża zgody, co powoduje wątpliwości interpretacyjne. Ostatecznie sąd uznał, że uchwała w tym zakresie, jako budząca wątpliwości w procesie jej wykonywania, pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jak też godzi w prawo własności do lokali nią objętych. W ocenie Sądu, ustęp 4 § 1 zaskarżonej uchwały zawierający zapis dotyczący braku zgody na korzystanie z części wspólnych nieruchomości (w tym instalacji i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną) w sposób wykraczający poza normy właściwe dla użytkowania nieruchomości wspólnej na potrzeby związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, jest w swej treści na tyle ogólny, że również budzi wątpliwości interpretacyjne. Wobec czego sąd uznał, że również zapis ten pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jak też godzi w prawo własności poszczególnych właścicieli lokali, których skarżona uchwała dotyczy. Z tych wszystkich względów, uchwała nr 6 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S. z dnia 30 sierpnia 2019 r. podlegała uchyleniu, o czym Sąd orzekł w punkcie II sentencji. O kosztach procesu sąd orzekł na postawie art. 100, 102, 105 § 1 k.p.c. Powodów łączyło współuczestnictwo formalne, zatem koszty procesu na ich rzecz oraz należne od nich stronie pozwanej powinny być rozliczone w częściach równych. Na koszty procesu należne stronie powodowej składały się: kwota 200 zł uiszczona tytułem opłaty od pozwu, kwota 17 zł uiszczona tytułem opłaty od pełnomocnictwa oraz kwota 360 zł tytułem stawki wynagrodzenia pełnomocnika. Stąd też Sąd zasądził na rzecz powódki M. K. , której powództwo uwzględnione zostało w całości kwotę 192 zł (⅓ z kosztów należnych powodom). Jeśli zaś chodzi o powodów U. P. i A. P. , Sąd mając na względzie, iż powództwo przez nich wytoczone jest zasadne merytoryczne, w toku postępowania zaszła jednak okoliczność wpływająca na utratę zdolności procesowej czynnej przez tych powodów co skutkowało oddaleniem ich powództwa, w oparciu o przepis art. 102 k.p.c. odstąpił od obciążania U. P. i A. P. kosztami procesu należnymi od nich stronie pozwanej. Powyższy wyrok zaskarżony został przez stronę pozwaną w części co do punktu II i III. Zaskarżonemu wyrokowi strona pozwana zarzuciła - obrazę przepisów prawa materialnego tj.: a) art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej owi) poprzez błędną wykładnie polegającą na przyjęciu, że powódka M. K. ma interes prawny w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały, pomimo zbycia jednego z lokali, wspólnie przeznaczonych do prowadzenia działalności objętej uchwałą przez U. i A. P. , a w konsekwencji zbycia lokalu w którym miałaby być prowadzona działalność gospodarcza, powódka nie wykazała interesu prawnego w uchyleniu uchwały i woli prowadzenia działalności gospodarczej z nabywcą przedmiotowego lokalu; b) art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy owi poprzez błędną wykładnie polegającą na przyjęciu, że zmiana przeznaczenia poszczególnych lokalu, skutkująca zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej nie stanowi zarządu nieruchomością wspólną, a w konsekwencji błędne uznanie że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa i indywidualny interes prawny powódki, podczas gdy uchwała jest zgodna z prawem i kompetencjami wspólnoty mieszkaniowej, c) art. 140 k.c. w zw. z art. 12 ustawy owl poprzez błędną ich wykładnie polegającą na przyjęciu, że pozwana wspólnota nie ma kompetencji do decydowania o przeznaczeniu części wspólnych nieruchomości i ograniczania w tym zakresie prawa własności właścicieli poszczególnych lokali, podczas gdy prawidłowa wykładnia prowadzi do wniosku, że właściciel lokalu ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej tylko zgodnie z jej przeznaczeniem, a współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb, a jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom; d) art. 65 k.c. poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie wykładni zaskarżonej uchwały przy uwzględnieniu okoliczności, w których została podjęta, zasady współżycia społecznego, ustalonych zwyczajów i celu uchwały, co w konsekwencji prowadziło do błędnego ustalenia, że uchwała wprowadza ograniczenia o charakterze ogólnym, niedookreślonym, budzącym wątpliwości interpretacyjne, podczas gdy prawidłowa wykładania zaskarżonej uchwały, w szczególności w świetle stanowisk procesowych stron, celu podejmowanej uchwały i zeznań świadków, nie budzi wątpliwości, co do zakresu ograniczeń i możliwości korzystania z części wspólnych nieruchomości wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe; - obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na wynik postępowania tj.: a) art. 233 §1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego ocenę zebranego materiału dowodowego, w szczególności w postaci: uchwały nr (...) , wyjaśnień powódki i zeznań świadka prowadzącą do wniosku, że zaskarżona uchwała ma charakter ogólny, niedookreślony, budzący wątpliwości interpretacyjne, podczas gdy prawidłowa ocena zebranego materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że uchwała odnosi się do powszechnie znanych norm użytkowania właściwych dla potrzeb mieszkaniowych i nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, a nadto jej ogólny charakter jest uzasadniony mnogością możliwych naruszeń. Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki M. K. , na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w S. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego za obie instancje, wraz z odsetkami wraz odsetkami o których mowa w art. 98 §1 1 k.p.c. Pozwana wniosła ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Uzasadnienie apelacji rozszerza podniesione w niej zarzuty. Strona powodowa nie wniosła odpowiedzi na apelację. SĄD APELACYJNY ZWAŻYL CO NASTĘPUJE: Apelacja okazała się uzasadniona. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż sąd odwoławczy w pełni podziela i akceptuje ustalenia faktyczne dokonane przez sąd okręgowy i przyjmuje je za własne be konieczności ponownego przytaczania w niniejszej części uzasadnienia. Jednocześnie podziela stanowisko pozwanej, że ocena prawna dokonana na ich podstawie przez sąd pierwszej instancji okazała się błędna. Sąd uznał, iż zaskarżona uchwała po pierwsze bezprawnie ingeruje w prawa powódki jako właścicielki wyodrębnionego lokalu, ponadto narusza jej interes prawny, a także jest tak ogólnikowa, że faktycznie nie dookreśla sposobu korzystania z części wspólnych budynku. Z taką oceną nie można się zgodzić. Sąd odwoławczy podziela pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 24 listopada 2021 r. sygn.. akt: I ACa 391/20, zgodnie z którym zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej jest gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, nie zaś działalność o charakterze gospodarczym. Każdy z członków wspólnoty musi mieć świadomość nabywając lokal, że nie zawsze interesy wszystkich właścicieli będą do końca wspólne i zgodnie z oczekiwaniami każdego ze współwłaścicieli pozostałych lokali. Nie można zaś rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesów pozostałych członków wspólnoty. W niniejszej sprawie sąd pierwszej instancji przedłożył interes powódki nad interes pozostałych członków wspólnoty. Całkowicie bowiem pominął w ocenie stanu faktycznego okoliczność, że pozwana wspólnota charakteryzuje się specyficznymi cechami. Jest to nieruchomość ogrodzona, z ograniczonym dostępem osób trzecich, dodatkowo monitorowana. Wykonanie ogrodzenia, monitoringu oraz ograniczeń wejść (szlaban, zamykana furtka) bez wątpienia miały wpływ na cenę metra każdego z lokali znajdujących się w tej wspólnocie, a ich eksploatacja także zwiększa koszty utrzymania lokali. Nabywcy lokali, decydując się na ponoszenie wyższych kosztów, mieli prawo oczekiwać, że obecność osób obcych na terenie nieruchomości będzie znacznie ograniczona i dotyczyć będzie osób znanych poszczególnym właścicielom lokali. Prowadzenie w wyodrębnionych lokalach działalności leczniczej, co do zasady skierowanej na obsługę osób obcych, niezwiązanych z właścicielem lokalu, całkowicie niweczy powyższy cel. Sąd pominął także treść pisma developera z dnia 22 sierpnia 2019 r., w którym developer wyjaśnia, że nie wystąpił o zmianę przeznaczenia lokali na etapie procesu budowlanego, gdyż w umowach developerskich i prospektach sprzedażowych zapewniał nabywców, że w budynku będą znajdować się wyłącznie lokale mieszkalne oraz odmówił nabywcom lokali nr (...) wystąpienia o takie przekształcenie. Już więc na etapie zakupu lokalu powódka powinna wziąć pod uwagę, że prospekty informacyjne zapewniały pozostałych właścicieli lokali, że w budynku nie będzie lokali użytkowych. Trudno jest więc uznać, że interes osób, które starały się o zakup lokali w budynku wyłącznie o przeznaczeniu mieszkalnym nie został naruszony w sytuacji prób przekształcenia dwóch lokali w lokale użytkowe, dedykowane przyjmowaniu pacjentów w bliżej nieznanej liczbie każdego dnia. Sąd okręgowy pominął także fakt, że obydwa lokale, które miały być przeznaczone na gabinety lekarskie, nie mają osobnego wejścia. Każdy więc pacjent musiałby korzystać z klatki schodowej, która bez wątpienia należy do części wspólnych nieruchomości. Podobnie jest z miejscami parkingowymi czy terenem wspólnoty. Nie można więc zgodzić się z tym, że zaskarżona uchwała dotyczy jedynie lokalu. Jej podjęcie bez wątpienia wiąże się gospodarowaniem nieruchomością i bez wątpienia jest gospodarowaniem prawidłowym. Należy podkreślić, że naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ustawy o.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m. in. W świetle zasad współżycia społecznego. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyważonego podjętą uchwałą. W niniejszej sprawie obiektywne i usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego interesy pozostałych członków wspólnoty powodują, że subiektywny interes powódki nie może doprowadzić do uchylenia uchwały. Już tylko z powyższych przyczyn koniecznym było wydanie wyroku reformacyjnego. Jednakże należy także wskazać, że choć uchwała jest istotnie sformułowana w sposób odbiegający od formalizmu prawnego, nie ma jakichkolwiek wątpliwości, że ograniczenia dotyczące korzystania przez właścicieli lokali (...) z powierzchni i części wspólnych nieruchomości dotyczą wyłącznie planowanej przez nich działalności gospodarczej, a nie zaspakajania ich potrzeb mieszkaniowych. W tym zakresie zarzut apelującego naruszenia przez sąd pierwszej instancji art. 65 k.c. należało uznać za zasadny. Należy także stwierdzić, że w zakresie pkt. 1 i 2 uchwały powódka nie ma i od początku procesu nie miała interesu prawnego w zaskarżeniu uchwały. Sąd Apelacyjny podziela bowiem pogląd wyrażony w wyroku NSA w K. z dnia 23 maja 2003 r. sygn. akt: II SA/Ka 1825/01, który co prawda został wydany w poprzednim stanie prawnym, ale zmiana art. 71 ustawy prawo budowlane nie zdezaktualizowała jego tezy, zgodnie z którym Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w razie zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego odrębną własność, wynika z tytułu prawnego do tego lokalu, a nie z uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wyrażającej zgodę na zmianę sposobu użytkowania części wspólnej nieruchomości. Tym samym treść pkt. 1 uchwały jest całkowicie indyferentna dla sytuacji prawnej powódki i w obrocie prawnym może stanowić jedynie postulat bez jakiegokolwiek skutku prawnego. Analogiczny skutek prawny ma treść punktu 2 uchwały, gdyż wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem decydującym o charakterze budynku. Kwalifikacja obiektu budowlanego należy bowiem do organów nadzoru budowlanego, a nie do pozwanej. Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie art. 385 k.p.c. orzeczono jak w punkcie pierwszym sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu zarówno w pierwszej jak i drugiej instancji wydano na podstawie art. 98 k.p.c. , a więc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. SSA A. Kowalewski SSA E. Buczkowska-Żuk SSA Zb. Ciechanowicz