I ACA 411/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód P. W. zaskarżył uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego, a także uchwałę zobowiązującą zarząd do przekazania administrowania nieruchomością firmie zewnętrznej. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając uchwały za ważne i prawidłowo podjęte. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację powoda, częściowo zmienił zaskarżony wyrok. Uznano, że uchwały o odwołaniu i powołaniu zarządu zostały podjęte z naruszeniem przepisów dotyczących zwołania zebrania i porządku obrad, co miało wpływ na ich treść, w szczególności ze względu na nieobecność powoda, która została wykorzystana jako pretekst do jego odwołania. W związku z tym uchylono te uchwały. Natomiast uchwała dotycząca powierzenia administrowania nieruchomością zewnętrznej firmie została utrzymana w mocy, gdyż powód o takiej dyskusji wiedział, a jej podjęcie nie naruszało jego interesów w sposób uzasadniający uchylenie. Sąd Apelacyjny podkreślił również, że wcześniejsze uchwały dotyczące zarządu, mimo potencjalnych wad formalnych, uległy sanacji z powodu braku ich zaskarżenia w ustawowym terminie, co zapewnia stabilność funkcjonowania wspólnoty.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie wpływu naruszeń proceduralnych na treść uchwał wspólnoty mieszkaniowej oraz kwestia sanacji wadliwych uchwał.
Dotyczy specyfiki prawa wspólnot mieszkaniowych i interpretacji przepisów ustawy o własności lokali.
Zagadnienia prawne (4)
Czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące odwołania i powołania zarządu mogą zostać uchylone z powodu naruszenia przepisów dotyczących zwołania zebrania i porządku obrad, jeśli miały one wpływ na treść uchwał?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, uchwały te mogą zostać uchylone, jeśli naruszenia proceduralne miały wpływ na ich treść, co miało miejsce w tej sprawie.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że wadliwe zwołanie zebrania i zmiana porządku obrad w trakcie jego trwania, w szczególności z powodu nieobecności powoda, miały wpływ na treść uchwał o odwołaniu i powołaniu zarządu, co uzasadnia ich uchylenie na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 32 ust. 1 i 2 u.w.l.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej zobowiązująca zarząd do przekazania administrowania nieruchomością firmie zewnętrznej może zostać uchylona, jeśli powód nie wykazał, że narusza ona jego interesy lub zasady prawidłowego zarządzania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała ta nie została uchylona, ponieważ powód nie wykazał jej wadliwości merytorycznej, a kwestia administrowania była już dyskutowana w porządku obrad.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że powód wiedział o dyskusji na temat administrowania nieruchomością, a uchwała ta nie naruszała jego interesów w sposób uzasadniający uchylenie, mimo że mógł mieć inne zdanie co do wyboru administratora.
Czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej, mimo wad formalnych, mogą ulec sanacji i stać się wiążące, jeśli nie zostały zaskarżone w ustawowym terminie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, uchwały wadliwe formalnie, które nie zostały zaskarżone w terminie, ulegają stabilizacji i stają się wiążące.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, stwierdził, że zaskarżalność uchwał na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. zapobiega sankcji nieważności, a upływ terminu do zaskarżenia prowadzi do stabilizacji uchwały, co jest zgodne z celem zapewnienia pewności obrotu.
Czy powierzenie zarządu nieruchomością wspólną spółce cywilnej przed wejściem w życie ustawy o własności lokali miało wpływ na ważność późniejszych uchwał o wyborze zarządu wspólnoty?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powierzenie zarządu spółce cywilnej przed wejściem w życie ustawy o własności lokali nie wykluczało późniejszego wyboru zarządu wspólnoty w trybie tej ustawy, a uchwały te, mimo potencjalnych wad formalnych, uległy sanacji.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że zarząd ustanowiony przed wejściem w życie ustawy o własności lokali zachowywał umocowanie, a późniejsze uchwały o wyborze zarządu wspólnoty, mimo wad formalnych, stały się skuteczne z powodu braku ich zaskarżenia w terminie.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. W. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w P. | instytucja | pozwana |
Przepisy (16)
Główne
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Uchybienia proceduralne mogą prowadzić do uchylenia uchwały, jeśli miały wpływ na jej treść.
u.w.l. art. 18 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 18 § 2a
Ustawa o własności lokali
Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest możliwa wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.
u.w.l. art. 20 § 1
Ustawa o własności lokali
Jeżeli lokali jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
u.w.l. art. 22 § 1
Ustawa o własności lokali
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
u.w.l. art. 22 § 2
Ustawa o własności lokali
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
u.w.l. art. 32 § 1
Ustawa o własności lokali
O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
u.w.l. art. 32 § 2
Ustawa o własności lokali
W zawiadomieniu o zebraniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Pomocnicze
k.c. art. 73 § 2
Kodeks cywilny
Forma aktu notarialnego jest zastrzeżona pod rygorem nieważności dla niektórych czynności prawnych, w tym dla uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że przepis szczególny przewiduje inny skutek.
k.p.c. art. 108 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym postępowanie w instancji.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Do niezbędnych kosztów procesu zalicza się koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji zmienia zaskarżone orzeczenie i orzeka co do istoty sprawy.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
W razie oddalenia apelacji sąd drugiej instancji orzeka o kosztach postępowania apelacyjnego.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli interesy stron były wzajemnie uwzględnione, sąd może zasądzić od każdej ze stron na rzecz drugiej zwrot części kosztów w takim samym stosunku, w jakim została uwzględniona jej apelacja.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nikt nie może wykonywać prawa w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub z przeznaczeniem tego prawa; nie może to prowadzić do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie przepisów o zwołaniu zebrania i porządku obrad miało wpływ na treść uchwał o odwołaniu i powołaniu zarządu. • Nieobecność powoda została wykorzystana jako pretekst do jego odwołania.
Odrzucone argumenty
Uchwały wspólnoty mieszkaniowej były ważne i prawidłowo podjęte. • Powierzenie administrowania nieruchomością zewnętrznej firmie nie naruszało interesów powoda ani zasad prawidłowego zarządzania. • Wcześniejsze uchwały dotyczące zarządu, mimo wad formalnych, uległy sanacji z powodu braku ich zaskarżenia.
Godne uwagi sformułowania
uchwała nr (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w P. podjęte na zebraniu w dniu 15 maja 2017 r. • uchwała nr (...) o odwołaniu dotychczasowego zarządu w składzie (...) , P. W. i W. B. z dniem 31 maja 2017 r. • uchwała nr (...) o powołaniu nowego zarządu w składzie (...) , K. F. i W. B. z dniem 1 czerwca 2017 r. • uchwała nr (...) zobowiązująca zarząd wspólnoty mieszkaniowej do przekazania administrowania nieruchomością wspólną firmie zewnętrznej po 1 czerwca 2017 r. • uchybienia proceduralne nie mogły skutkować uchyleniem zaskarżonych uchwał, chyba że miały wpływ na ich treść. • nieobecność powoda została wykorzystana jako pretekst do jego odwołania i podjęcia uchwały o powołaniu zarządu. • uchwały wadliwe formalnie, które nie zostały zaskarżone w terminie, ulegają stabilizacji i stają się wiążące.
Skład orzekający
Karol Ratajczak
przewodniczący
Małgorzata Gulczyńska
sprawozdawca
Mariola Głowacka
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie wpływu naruszeń proceduralnych na treść uchwał wspólnoty mieszkaniowej oraz kwestia sanacji wadliwych uchwał."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki prawa wspólnot mieszkaniowych i interpretacji przepisów ustawy o własności lokali.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy codziennych problemów wspólnot mieszkaniowych, a rozstrzygnięcie pokazuje, jak ważne są procedury i jak można je wykorzystać w sporach między właścicielami lokali.
“Wspólnota mieszkaniowa: Czy wadliwe zwołanie zebrania unieważnia uchwały?”
Dane finansowe
koszty postępowania: 525,67 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 490 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.