I ACA 37/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód K. K. (1) wniósł pozew o zasądzenie od pozwanej spółki z o.o. kwoty 90.000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z pomieszczenia piwnicznego, które pozwana zaadaptowała na klub i kafejkę internetową. Powód argumentował, że jako współwłaściciel nieruchomości nie może korzystać z tej części wspólnej. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że istnieje umowa quoad usum, która reguluje sposób korzystania z części wspólnych, a legitymacja czynna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, a nie poszczególnym właścicielom. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, ustalając, że na przełomie lat 80. i 90. ubiegłego wieku między ówczesnymi współwłaścicielami doszło do zawarcia umowy quoad usum, na mocy której małżonkowie N. (poprzednicy prawni pozwanej) mieli uzyskać wyłączne prawo do korzystania z części wspólnych (strychu i sutereny) w zamian za sfinansowanie remontu budynku. Sąd uznał, że powód, jako następca prawny jednego z właścicieli, wstąpił w ten układ i umowa ta wiąże go do czasu zniesienia współwłasności lub zawarcia nowej umowy. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda, podzielając ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny uznał, że zarzuty apelacji dotyczące nierozpoznania istoty sprawy, naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 199 k.c., art. 221 k.c.) oraz przepisów postępowania (art. 217 § 2 k.p.c., art. 232 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c.) są bezzasadne. Sąd Apelacyjny potwierdził, że umowa quoad usum, nawet zawarta w sposób dorozumiany, jest wiążąca dla współwłaścicieli, a powód miał wiedzę o istniejącym podziale do korzystania z nieruchomości.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja i stosowanie umowy quoad usum w kontekście współwłasności nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, gdy umowa została zawarta w sposób dorozumiany lub dotyczy czynności przekraczających zwykły zarząd.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej, w której istniała długotrwała umowa quoad usum. Może być mniej przydatne w sprawach, gdzie brak jest tak wyraźnych ustaleń między współwłaścicielami.
Zagadnienia prawne (3)
Czy współwłaściciel nieruchomości może domagać się od innego współwłaściciela wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części wspólnej, jeśli istnieje między nimi umowa quoad usum?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli istnieje ważna umowa quoad usum, która reguluje sposób korzystania z części wspólnych, wyłączając możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa quoad usum, nawet zawarta w sposób dorozumiany i dotycząca czynności przekraczających zwykły zarząd, jest wiążąca dla współwłaścicieli, dopóki nie zostanie zmieniona lub uchylona orzeczeniem sądu. Powód, jako następca prawny jednego z właścicieli, wstąpił w ten układ i nie może dochodzić roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z części wspólnych, które są objęte umową.
Czy umowa quoad usum dotycząca części wspólnych nieruchomości, zawarta w latach 80./90. XX wieku, jest wiążąca dla późniejszych nabywców lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli późniejsi nabywcy mieli wiedzę o istniejącym podziale do korzystania lub mogli się o nim z łatwością dowiedzieć.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa quoad usum wiąże współwłaścicieli do czasu jej zmiany lub zniesienia współwłasności. Powód, nabywając lokal, miał wiedzę o sporach dotyczących korzystania z części wspólnych i mógł się dowiedzieć o istniejącym podziale, co czyni go związanym ustaleniami.
Czy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości, w sytuacji gdy strony są przedsiębiorcami, przedawnia się w terminie 3 lat?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli roszczenie wynika ze stosunku współwłasności, a nie z działalności gospodarczej między stronami.
Uzasadnienie
Sąd pierwszej instancji uznał, że roszczenie wynika ze stosunku współwłasności, a nie z działalności gospodarczej, dlatego zastosowanie ma ogólny, dziesięcioletni termin przedawnienia, a nie trzyletni termin dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. K. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | pozwana |
Przepisy (16)
Główne
k.c. art. 206
Kodeks cywilny
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przepis ma charakter dyspozytywny i może być zmieniony umową quoad usum.
k.c. art. 224 § § 2
Kodeks cywilny
Właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą bez tytułu prawnego, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, jeżeli posiadacz był w złej wierze.
Pomocnicze
k.c. art. 225
Kodeks cywilny
Przepis ten stanowi o obowiązku zwrotu pożytków i innych pobranych przez posiadacza w złej wierze pożytków, a także o obowiązku zapłaty wartości ich zużycia lub przedstawienia ich wartości.
u.w.l. art. 12 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Przepis określający terminy przedawnienia, w tym trzyletni dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz ogólny dziesięcioletni.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada swobodnej oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek orzeczenia o kosztach w orzeczeniu kończącym postępowanie w instancji.
k.p.c. art. 217 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Pominięcie spóźnionych twierdzeń lub dowodów.
k.p.c. art. 232
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada rozkładu ciężaru dowodowego.
k.p.c. art. 328 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia wyroku.
k.p.c. art. 148 § 1 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Możliwość wydania wyroku na posiedzeniu niejawnym.
k.p.c. art. 378 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji.
k.p.c. art. 199
Kodeks postępowania cywilnego
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
k.c. art. 221
Kodeks cywilny
Skuteczność czynności prawnych dotyczących rzeczy wspólnej wobec nabywcy udziału.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Istnienie umowy quoad usum między współwłaścicielami regulującej sposób korzystania z części wspólnych. • Powód jako następca prawny jednego ze współwłaścicieli jest związany umową quoad usum. • Powód miał wiedzę o istniejącym podziale do korzystania z nieruchomości lub mógł się o nim z łatwością dowiedzieć.
Odrzucone argumenty
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości. • Brak legitymacji czynnej po stronie powoda (argument odrzucony przez Sąd Okręgowy). • Przedawnienie roszczenia (argument odrzucony przez Sąd Okręgowy). • Naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego przez Sąd Okręgowy (zarzuty apelacji oddalone).
Godne uwagi sformułowania
Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 k.c. i postanowienia takiej umowy są wiążące. • Możliwe jest dorozumiane zawarcie umowy o podział rzeczy wspólnej quoad usum. • Należyta staranność - zwłaszcza w odniesieniu do osoby, która posiada wiedzę fachową w zakresie obrotu prawnego - winna przemawiać co najmniej za potrzebą faktycznego zweryfikowania tej wiedzy.
Skład orzekający
Zbigniew Merchel
przewodniczący-sprawozdawca
Ewa Tomaszewska
sędzia
Dorota Majerska - Janowska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja i stosowanie umowy quoad usum w kontekście współwłasności nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, gdy umowa została zawarta w sposób dorozumiany lub dotyczy czynności przekraczających zwykły zarząd."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej, w której istniała długotrwała umowa quoad usum. Może być mniej przydatne w sprawach, gdzie brak jest tak wyraźnych ustaleń między współwłaścicielami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy praktycznego zastosowania instytucji współwłasności i umowy quoad usum, co jest częstym problemem w obrocie nieruchomościami. Pokazuje, jak długotrwałe relacje między współwłaścicielami mogą kształtować ich prawa i obowiązki.
“Umowa quoad usum: Jak ustny podział nieruchomości może zaważyć na prawach współwłaścicieli?”
Dane finansowe
WPS: 90 000 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego: 4050 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.