I ACA 318/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Apelacyjny w Łodzi rozpatrywał apelację pozwanej spółki od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi, który zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 669 402,03 zł z odsetkami tytułem czynszu najmu za apartamenty hotelowe. Spór wynikał z umowy o roboty budowlane, na mocy której powód wzniósł budynek hotelowy, a następnie nabył od pozwanego własność części apartamentów i wynajął je pozwanemu. Pozwany kwestionował zasadność żądania zapłaty czynszu, powołując się na wady budynku i wadliwe wykonanie prac, a także na uchylenie się od skutków ugody z dnia 15 czerwca 2012 r., która miała znieść roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji. Sąd Okręgowy uznał ugodę za skuteczną i niepodzielający zarzutów pozwanego, zasądzając dochodzoną kwotę. Sąd Apelacyjny w całości podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu pierwszej instancji. Podkreślono, że pozwany miał wiedzę o wadach już w momencie zawierania ugody, a jego zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego okazały się bezzasadne. Sąd Apelacyjny wskazał, że ugoda z dnia 15 czerwca 2012 r. skutecznie zrzekła się roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji, a pozwany nie mógł skutecznie uchylić się od jej skutków prawnych. Ponadto, uznano, że pozwany miał wiedzę o wadach już w momencie odbioru obiektu i zawarcia umów najmu, a jego późniejsze próby uchylenia się od ugody były nieuzasadnione. W konsekwencji, apelacja pozwanej została oddalona, a koszty postępowania apelacyjnego zasądzono od pozwanego na rzecz powoda.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących ugód, zrzeczenia się roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji, odpowiedzialności stron w procesie budowlanym i najmie, a także wykładni umów w kontekście profesjonalnych uczestników obrotu.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego, w którym strony były profesjonalnymi podmiotami obrotu gospodarczego, a ugoda została zawarta po wykonaniu umowy o roboty budowlane.
Zagadnienia prawne (3)
Czy ugoda pozasądowa, na mocy której pozwany zrzekł się roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji, jest skuteczna, mimo późniejszego ujawnienia się wad budynku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ugoda jest skuteczna, ponieważ pozwany miał wiedzę o wadach już w momencie jej zawierania i świadomie zrzekł się roszczeń, a przepisy dotyczące rękojmi nie miały zastosowania do ugody zawartej po wykonaniu umowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwany miał wiedzę o wadach już w momencie zawierania ugody, a jego późniejsze próby uchylenia się od niej były nieuzasadnione. Podkreślono, że zrzeczenie się roszczeń z tytułu rękojmi w ugodzie zawartej po wykonaniu umowy jest dopuszczalne i nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów o rękojmi, które dotyczą modyfikacji odpowiedzialności przed powstaniem zobowiązania.
Czy wady budynku, o których pozwany wiedział lub mógł wiedzieć w momencie zawierania ugody i umów najmu, mogą stanowić podstawę do obniżenia czynszu najmu lub odmowy jego zapłaty?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wady te nie stanowią podstawy do obniżenia czynszu, ponieważ pozwany zrzekł się roszczeń z tego tytułu w ugodzie, a także miał wiedzę o wadach już w momencie zawierania umów najmu i odbioru obiektu.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że pozwany, jako profesjonalny podmiot, miał obowiązek należytej staranności i wiedzę o stanie technicznym obiektu. Ugoda z dnia 15 czerwca 2012 r. w sposób jednoznaczny zrzekła się roszczeń z tytułu wad i usterek, a pozwany nie wykazał, aby wady uniemożliwiały korzystanie z apartamentów zgodnie z przeznaczeniem w stopniu uzasadniającym obniżenie czynszu.
Czy sąd może dokonać wykładni ugody w sposób odmienny od jej dosłownego brzmienia, kierując się zgodnym zamiarem stron?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zgodnie z art. 65 § 2 k.c., w umowach należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko jej dosłowne brzmienie.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy, a następnie Sąd Apelacyjny, dokonał wykładni ugody, uznając, że jej celem było kompleksowe uregulowanie wszystkich spornych kwestii między stronami, w tym tych wynikających z umów najmu, a nie tylko tych wymienionych w preambule.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. M. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | pozwany |
Przepisy (15)
Główne
k.c. art. 508
Kodeks cywilny
Zwolnienie z długu.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
Pomocnicze
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
W umowach należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko jej dosłowne brzmienie.
k.c. art. 918 § § 1
Kodeks cywilny
Uchylenie się od skutków prawnych ugody zawartej pod wpływem błędu jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy błąd dotyczy stanu faktycznego, który według treści ugody obie strony uważały za niewątpliwy.
k.c. art. 918 § § 2
Kodeks cywilny
Nie można uchylić się od skutków ugody z powołaniem się na błąd dotyczący okoliczności wątpliwych.
k.c. art. 662 § § 1
Kodeks cywilny
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Przepis ten ma charakter względnie obowiązujący.
k.c. art. 664 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Przepis ten ma charakter względnie obowiązujący.
k.c. art. 558 § § 2
Kodeks cywilny
Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli wykonawca podstępnie zataił wadę.
k.c. art. 656 § § 1
Kodeks cywilny
Do skutków rękojmi za wady obiektu budowlanego stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
k.c. art. 638
Kodeks cywilny
Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
k.p.c. art. 328 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Wymogi formalne uzasadnienia wyroku.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik postępowania (koszty).
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Stosowanie przepisów o postępowaniu przed sądem pierwszej instancji do postępowania apelacyjnego.
Pr. bud. art. 17
Prawo budowlane
Rola inspektora nadzoru inwestorskiego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Ugoda z dnia 15 czerwca 2012 r. skutecznie zrzekła się roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji, ponieważ pozwany miał wiedzę o wadach już w momencie jej zawierania. • Pozwany, jako profesjonalny podmiot, miał obowiązek należytej staranności i nie może powoływać się na błąd dotyczący wad, które mógł przewidzieć lub których istnienie nie było wątpliwe. • Przepisy dotyczące rękojmi (art. 558 § 2 k.c.) nie mają zastosowania do ugody zawartej po wykonaniu umowy o roboty budowlane, która stanowi zwolnienie z długu (art. 508 k.c.). • Pozwany miał wiedzę o wadach już w momencie odbioru obiektu i zawierania umów najmu, a jego późniejsze próby uchylenia się od ugody były nieuzasadnione. • Wady budynku nie uniemożliwiały korzystania z apartamentów w stopniu uzasadniającym obniżenie czynszu, zwłaszcza w kontekście ugody i braku dowodów na istnienie wad uniemożliwiających korzystanie.
Odrzucone argumenty
Ugoda z dnia 15 czerwca 2012 r. jest nieważna lub nieskuteczna z powodu błędu co do stanu faktycznego (istnienie wad budynku). • Pozwany nie mógł skutecznie zrzec się roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji, zwłaszcza tych, które mogły powstać w przyszłości, ze względu na podstępne zatajenie wad przez powoda. • Czynsz najmu nie jest należny, ponieważ lokale zostały wynajęte w stanie nieprzydatnym do umówionego użytku (standard hotelu czterogwiazdkowego). • Sąd Okręgowy naruszył przepisy postępowania (art. 233 § 1 k.p.c.) poprzez błędną ocenę dowodów i wybiórcze ustalenie stanu faktycznego. • Sąd Okręgowy naruszył prawo materialne (art. 65 k.c., art. 662 § 1 k.c., art. 558 § 2 k.c., art. 656 § 1 k.c., art. 638 k.c., art. 58 k.c.) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.
Godne uwagi sformułowania
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. • Uchylenie się od skutków prawnych ugody zawartej pod wpływem błędu jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy błąd dotyczy stanu faktycznego, który według treści ugody obie strony uważały za niewątpliwy. • Ocena wiarygodności i mocy dowodów jest podstawowym zadaniem sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia, a więc rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału. • Skuteczne przedstawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów.
Skład orzekający
Dariusz Limiera
przewodniczący-sprawozdawca
Małgorzata Dzięciołowska
sędzia
Rafał Maciejewski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących ugód, zrzeczenia się roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji, odpowiedzialności stron w procesie budowlanym i najmie, a także wykładni umów w kontekście profesjonalnych uczestników obrotu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego, w którym strony były profesjonalnymi podmiotami obrotu gospodarczego, a ugoda została zawarta po wykonaniu umowy o roboty budowlane.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy złożonego sporu między wykonawcą a inwestorem/najemcą, obejmującego wady budowlane, ugody i interpretację przepisów prawa cywilnego. Pokazuje, jak ważne jest precyzyjne formułowanie umów i ugód, zwłaszcza w kontekście profesjonalnych uczestników obrotu.
“Ugoda kluczem do rozstrzygnięcia sporu o wady hotelu: czy zrzeczenie się roszczeń chroni przed późniejszymi odkryciami?”
Dane finansowe
WPS: 669 402,03 PLN
czynsz najmu: 669 402,03 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego: 8100 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.