I ACa 291/13

Sygn. akt I ACa 291/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 września 2013 r. Sąd Apelacyjny w Lublinie, I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA Ewa Lauber-Drzazga (spr.) Sędzia: Sędzia: SA Zbigniew Grzywaczewski SA Ewa Popek Protokolant sekr. sądowy Agnieszka Pawlikowska po rozpoznaniu w dniu 11 września 2013 r. w Lublinie na rozprawie sprawy z powództwa Z. G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt I C 114/12 I. oddala apelację; II. zasądza od powoda Z. G. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. I ACa 291/13 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 5 lutego 2013r. Sąd Okręgowy w Lublinie oddalił powództwo Z. G. , który w pozwie wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. domagał się uchylenia uchwały nr (...) podjętej na zebraniu Wspólnoty w dniu (...) . w sprawie podwyższenia stawki na fundusz remontowy, zaciągnięcia kredytu inwestorskiego w Banku (...) i udzielenia pełnomocnictwa. Wyrok Sądu Okręgowego został oparty na następujących ustaleniach: W dniu (...) . zarząd Wspólnoty zwołał zebranie członków na dzień (...) . Członkom wspólnoty wysłano zawiadomienia o terminie zebrania z porządkiem obrad i wzorem pełnomocnictwa. Na zebranie stawili się członkowie Wspólnoty osobiście, albo ustanowieni przez nich pełnomocnicy reprezentujący łącznie 82,08% udziałów w nieruchomości wspólnej. Podjęto zaskarżoną uchwałę w której podwyższono stawkę funduszu remontowego z kwoty 1,80zł do 2,25zł za mkw powierzchni użytkowej miesięcznie, zdecydowano zaciągnąć kredyt inwestorski na prace remontowe dachu i kominów do kwoty 55.000zł i udzielić zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy kredytowej z bankiem. Za uchwałą głosowali właściciele posiadający 71,17% udziałów, przeciwko 10,90% udziałów. Zdaniem powoda faktycznie za uchwałą głosowali tylko właściciele posiadający 34% udziałów albowiem głosujący za uchwałą pełnomocnicy nie byli do tego uprawnieni z uwagi na to, iż nie mieli pełnomocnictw rodzajowych, a jedynie pełnomocnictwa ogólne. Powód podnosił również, iż głosowano nad podwyższeniem stawki na fundusz remontowy, chociaż nie było to ujęte w porządku zebrania, a nadto zarzucił, iż przebudowa dachu narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, gdyż wystarczający jest remont. Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska powoda. Uznał, że pełnomocnicy właścicieli biorący udział w głosowaniu legitymowali się prawidłowymi pełnomocnictwami, które obejmowały nie tylko udział w zebraniu, ale i głosowanie nad uchwałami. Sąd Okręgowy stwierdził, iż uczestniczenie w zebraniu i głosowanie stanowi co do zasady czynność zwykłego zarządu majątkiem właściciela lokalu. W jego ocenie nie doszło również do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, albowiem zaskarżona uchwała została poprzedzona uchwałami z (...) . o przystąpieniu do prac remontowych polegających na wymianie poszycia dachowego oraz zlikwidowaniu okienek dachowych i zamontowaniu okien połaciowych i wspólnota uzyskała zezwolenie Starosty (...) na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie dachu. Od tego wyroku powód złożył apelację zarzucając nierozpoznanie istoty sprawy oraz brak ustalenia okoliczności spornych miedzy stronami i wnosił o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja jest niezasadna. Zaskarżony wyrok jest prawidłowy jakkolwiek zawiera częściowo błędne uzasadnienie. Wprawdzie sam udział w zebraniu i głosowanie należy do czynności zwykłego zarządu majątkiem właściciela lokalu, ale decydujące znaczenie ma nie sama czynność głosowania, ale jej przedmiot. Przedmiotem głosowania w okolicznościach niniejszej sprawy było zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego i podwyższenie opłat na fundusz remontowy, a zatem należy przyjąć, iż były to czynności przekraczające zwykły zarząd. Stosownie do art. 98 k.c. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe, a więc takie które określa rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli ( art. 56 i 65 k.c. ) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 66). Pełnomocnictwa udzielone przez E. L. , D. H. , J. B. , A. D. , M. W. , M. i E. T. oraz H. J. zawierały w swej treści upoważnienie do reprezentowania właściciela na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 29.11.2011r. Należy zatem uznać, iż wolą osób udzielających tych pełnomocnictw był nie tylko udział pełnomocników w zebraniu, ale również głosowanie nad uchwałą w sprawie zaciągnięcia kredytu skoro podjęcie takiej uchwały było przewidziane w porządku obrad jaki właściciele otrzymali wraz z zawiadomieniem o zebraniu zwołanym na dzień 29 listopada 2011r.. Jedynie pełnomocnictwo udzielone przez K. P. nie spełniało wymogów pełnomocnictwa rodzajowego albowiem zostało udzielone jeszcze w 2009r. i wprawdzie upoważniało do głosowania i podejmowania uchwał, ale nie określało ich przedmiotu. Biorąc jednak pod uwagę, iż K. P. posiada 61,50 udziałów tj.7,0771% w nieruchomości wspólnej, to nawet nie licząc jego głosu należy uznać, iż zaskarżona uchwała została podjęta większością głosów stosownie do art. 23 § 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U.z 2000r. Nr 80, poz. 903 t.j. Członkowie wspólnoty byli uprawnieni do podjęcia uchwały również w przedmiocie podwyższenia opłat na fundusz remontowy. Podjecie uchwały w tym przedmiocie nie było wprawdzie objęte porządkiem obrad ale nie stanowiło to przeszkody do głosowania nad nią. Decydujące znaczenie ma bowiem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Należy przyjąć, iż pełnomocnicy członków wspólnoty także byli upoważnieni do głosowania. Podwyższenie opłat na fundusz remontowy było ściśle związane z zaciągnięciem kredytu. Jak wynika bowiem z pisma Banku warunkiem uzyskania kredytu było podwyższenie stawki opłat na fundusz remontowy do kwoty 2,25zł. Niepodjęcie uchwały w przedmiocie opłaty czyniłoby uchwałę o zaciągnięciu kredytu bezprzedmiotową. Zdaniem Sądu Apelacyjnego pełnomocnictwa upoważniały zatem do głosowania nad wszelkimi kwestiami związanymi z kredytem. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Okręgowego w okolicznościach niniejszej sprawy nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością. Zarzuty powoda w tym zakresie są co najmniej spóźnione skoro w dniu (...) . Wspólnota podjęła uchwałę nr (...) o przystąpieniu do prac remontowych polegających na wymianie poszycia dachowego na nowe oraz uchwałę nr (...) o zlikwidowaniu obecnie istniejących okienek dachowych 9szt. oraz zamontowania 4szt. okien połaciowych. Uchwały te obowiązują, zaś zaskarżona uchwała jest jedynie ich konsekwencją. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż 9 stycznia 2012r. Starosta (...) wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwanej Wspólnocie zezwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie dachu. Z tych względów i na podstawie art. 385 kpc i art. 108 § 1 kpc Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.