I ACa 269/13

Sygn. akt I ACa 269/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 27 czerwca 2013 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSA Danuta Jezierska Sędziowie: SA Edyta Buczkowska-Żuk (spr.) SO del. Violetta Osińska Protokolant: sekr. sądowy Justyna Kotlicka po rozpoznaniu w dniu 27 czerwca 2013 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa Gminy Miasto S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. o uchylenie uchwały na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 22 lutego 2013 r., sygn. akt I C 866/11 I. oddala apelację, II. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Edyta Buczkowska-Żuk Danuta Jezierska Violetta Osińska Sygn. akt I ACa 269/13 UZASADNIENIE Powódka Gmina Miasto S. złożyła w dniu 24 sierpnia 2011r. w Sądzie Okręgowym w Szczecinie pozew o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w S. . W uzasadnieniu pozwu wskazała następujące okoliczności. W dniu 15 lipca 2011 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr (...) , zgodnie z którą wyraziła zgodę na sprzedaż piwnic w budynku frontowym, oznaczonych nr (...) na szkicu, na rzecz M. O. (1) , z przeznaczeniem na lokal niemieszkalny z wykonaniem wejścia od strony ulicy. Wspólnota ustaliła cenę sprzedaży na kwotę 100 zł za m2 powierzchni użytkowej. O treści uchwały powódka została powiadomiona w dniu 18 lipca 2011r. W ocenie powódki ww. uchwała rażąco narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i godzi w jej interesy, gdyż określona w uchwale cena sprzedaży piwnic jest rażąco niska. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa (k. 34 - 36). W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała, że zaskarżona uchwała nr (...) nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i nie godzi w interes powódki jako członka Wspólnoty, gdyż kwota 100 zł za m2 jest adekwatna do stanu budynku. Wyrokiem z dnia 22 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił zaskarżoną uchwałę i orzekł o kosztach procesu. Sąd ten ustalił, że powódka Gmina Miasto S. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w S. . Przysługuje jej udział 401/1.000 części w nieruchomości wspólnej. W dniu 15 lipca 2011r. właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę podjęli w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...) ,w której wyrazili zgodę na sprzedaż na rzecz M. O. (1) piwnic w budynku frontowym, oznaczonych nr (...) na szkicu, z przeznaczeniem na lokal niemieszkalny z wykonaniem wejścia od strony ulicy, za cenę 100 zł za m2 powierzchni użytkowej. Za uchwałą głosowali właściciele posiadający łącznie 537/1.000 udziałów. Podjęcie uchwały nr (...) zostało zainicjowane pismem z dnia 28 marca 2011r., w którym właścicielka jednego z lokali w nieruchomości przy ulicy (...) , zwróciła się do pozwanej Wspólnoty z prośbą o sprzedaż dwóch piwnic mieszczących się we froncie budynku przy ul. (...) , proponując cenę 100 zł za m2. Za taką samą cenę pozwana kilka lat wcześniej sprzedała piwnicę właścicielowi lokalu usytuowanego na parterze. Przed podjęciem uchwały w sprawie zgody na sprzedaż piwnic Wspólnota nie prowadziła z M. O. (1) żadnych negocjacji co do ceny. Obie ww. piwnice są położone obok siebie. W dniu podjęcia zaskarżonej uchwały jedna z nich była zajmowana przez M. O. (1) , druga przez jej sąsiada. Łączna powierzchnia użytkowa obu pomieszczeń wynosi 26,59 m2. Wejście do piwnic prowadzi z bramy od strony ulicy, przez wspólną klatkę schodową. Na ścianach piwnic widoczne są ubytki zaprawy, miejscowe braki tynku. Posadzki piwnic są betonowe, lekko wilgotne, z niewielkimi uszkodzeniami mechanicznymi. W każdej z piwnic znajduje się jedno drewniane okno od strony ulicy. Zarówno stolarka okienna, jak i drzwiowa jest w złym stanie technicznym. Budynek przy ulicy (...) jest budynkiem wielorodzinnym o charakterze mieszkalno - usługowym, położonym w śródmiejskiej części miasta. Wybudowany został przed wojną i oddany do użytku w 1899r. Jego stan techniczny jest przeciętny, zużycie techniczne i funkcjonalne proporcjonalne do okresu używania. Budynek posiada murowane ściany zewnętrzne z pełnej cegły, drewniane stropy, dach o drewnianej konstrukcji pokryty nową dachówką oraz instalacje: wodno - kanalizacyjną, gazową, elektryczną, telefoniczną, domofonową, telewizyjną, wentylacji grawitacyjnej, wentylacji spalinowej, odwodnienia zewnętrznego, piorunochronową. Teren na, którym się znajduje przeznaczony jest w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele wielofunkcyjne: śródmiejską zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo usługową i usługową. Budynek ma dobrą lokalizację. W okolicy istnieje wiele obiektów handlowych oraz użyteczności publicznej, dojazd tramwajem do centrum miasta zajmuje około 5 minut. Wartość rynkowa wskazanych wyżej dwóch pomieszczeń piwnicznych, przeznaczonych do zaadoptowania na cele niemieszkalne, wraz z przyszłym udziałem w nieruchomości wspólnej wynosiła w dniu podjęcia zaskarżonej uchwały 12.928,59 zł., a w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej - 486,22 zł. Na kanwie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę prawną żądania pozwu stanowi art. 25 ust. 1 i la ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j., Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903; dalej: u.w.l.). Powołany wyżej przepis przewiduje cztery niezależne od siebie podstawy do żądania przez właściciela lokalu uchylenia uchwały. Powódka powołała się na dwie z nich, a mianowicie na naruszenie przez zaskarżoną uchwałę jej interesu i zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Naruszenia upatrywała w tym, że Wspólnota wyraziła zgodę na sprzedaż piwnic za znacznie zaniżoną w stosunku do wolnorynkowej, cenę. Powództwo zostało wniesione z zachowaniem ustawowego terminu. Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających uchylenie uchwały spoczywał na powódce. Na jej wniosek został przeprowadzony dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, który wykazał, że cena sprzedaży piwnic została istotnie zaniżona w stosunku do wartości rynkowej. Wartość ta wynosi 486,22 zł. za 1 m2 powierzchni użytkowej. Sąd uznał opinię biegłego za wiarygodną i przekonywającą, żadna ze stron nie zgłosiła zresztą do jej treści jakichkolwiek uwag. Opinia uwzględnia stan techniczny piwnic z dnia podjęcia uchwały, a dane dotyczące tego stanu, określonego przez biegłego jako przeciętny, adekwatny do okresu użytkowania, znajdują odzwierciedlenie w zebranych w sprawie dowodach, a w szczególności w protokole z dnia 21 października 2010r. (k.10-15) i zeznaniach świadka M. O. (1) . Okoliczności dotyczące stanu budynku i piwnic były między stronami niesporne. W ocenie Sądu wyrażenie zgody na sprzedaż piwnic za cenę określoną znacznie poniżej wartości rynkowej narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i interes powódki jako członka pozwanej Wspólnoty. Z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Sprzedaż za cenę znacznie niższą od ceny, jaką pozwana mogłaby uzyskać na wolnym rynku za piwnice nr (...) skutkowałaby tym, że pozwana Wspólnota, w tym każdy z jej członków z osobna zostałaby pozbawiona -bez obiektywnie uzasadnionych przyczyn - dochodów, które mogłyby zostać przeznaczone na zarząd nieruchomością wspólną. Nie można zgodzić się z twierdzeniem pozwanej, że sprzedaż piwnic za 100 zł jest lepszym rozwiązaniem niż ich niewykorzystywanie i narażanie tym samym na dalszą degradację. Po pierwsze brak jest w świetle zgromadzonych w sprawie dowodów jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że piwnice nie są wykorzystywane lub że nie ma osób zainteresowanych korzystaniem z nich zgodnie z ich przeznaczeniem lub w inny sposób. Po drugie, jak można wnioskować z zeznań świadka M. O. (1) i twierdzeń powołanych w odpowiedzi na pozew, pozwana nie podjęła nawet próby ustalenia ceny jaką może uzyskać za sprzedaż pomieszczeń piwnicznych do adaptacji na lokal niemieszkalny, przyjmując bezkrytycznie propozycję ceny wskazaną w piśmie z dnia 28 marca 2011r. Zresztą nawet brak na daną chwilę innych poza M. O. (1) osób zainteresowanych nabyciem pomieszczeń piwnicznych, nie powinien być wystarczającym powodem dokonania sprzedaży za cenę rażąco odbiegającą od cen rynkowych, zwłaszcza, że sprzedaż nie była dla pozwanej sprawą pilną. Podstawę prawną rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowi art. 98 § 1 i 3 k.p.c. W związku z tym, że powódka wygrała sprawę w całości, Sąd zasądził na jej rzecz zwrot wszystkich poniesionych przez nią kosztów, na które złożyły się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł, wykorzystana zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego w kwocie 1.287,17 zł oraz wynagrodzenie adwokata w kwocie 180 zł, określone na podstawie § 5 zw. z § 11 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348). Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją pozwana w całości i zarzuciła mu: - bezpodstawne przyjęcie ,że zaskarżana uchwała nr (...) naruszą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną a tym samym narusza interes powódki jako członka wspólnoty ponieważ stawka 100 zł /m ( 2 ) powierzchni przyjętej do sprzedaży pomieszczeń piwnicznych jest rażąco niska w stosunku do ceny jaką mogła by uzyskać wspólnota przy sprzedaży piwnic w drodze wolnorynkowej. Wskazując na powyższe wniosła o: 1. zmianę zaskarżonego orzeczenia i oddalenie powództwa w całości 2. zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego wg, norm przepisanych, ewentualnie 3. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu apelacji pozwana podkreśliła, że opinia biegłego nie może stanowić jedynego dowodu podlegającego ocenie Sądu . Pomieszczenia piwniczne maja taką wartość za jaka można ją zbyć w drodze sprzedaży. Nie ulega wątpliwości, że poza M. O. (1) nie było innych nabywców pomieszczeń piwnicznych. Z zeznań świadka M. O. (1) wynika, że w piwnicy która chce nabyć przebywają bezdomni, którzy znoszą różne przedmioty, korytarze są zniszczone, zawilgocone i zanieczyszczone odchodami. Piwnica to mogła być sprzedana tylko dlatego, że świadek M. O. (1) jest członkiem wspólnoty, zamieszkuje w budynku przy ulicy (...) i chciałaby prowadzić działalność gospodarczą . Innych chętnych do nabycia pomieszczeń piwnicznych nie było i nie ma . W obecnej sytuacji gospodarczej i zastojem na rynku nieruchomości nie ma żadnych szans na sprzedaż pomieszczeń piwnicznych za kwotę która podał biegły i którą przyjął Sąd I instancji. SĄD APELACYJNY ZWAŻYŁ CO NASTĘPUJE: Apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew stanowisku skarżącej Sąd Okręgowy nie dopuścił się naruszenia prawa materialnego tj. art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – tekst jednolity D.U. 2000 nr 80 p. 903 mze zm. o własności lokali (dalej u.o.w.l.), w sposób prawidłowy zinterpretował ten przepis i doszedł do racjonalnych wniosków. Sąd Apelacyjny podkreśla, iż w pełni podziela ustalenia faktyczne dokonane prze ten Sąd (zresztą generalnie nie kwestionowane przez apelującą) i przyjmuje je za własne bez konieczności ponownego przytaczania w tej części uzasadnienia. Jak powszechnie przyjmują komentatorzy możliwość zaskarżenia uchwały wówczas, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów itp. Analogiczną jest sytuacja, gdy członkowie wspólnoty pozbawiają się dochodów jakie może przynosić czy to cyklicznie czy też jednorazowo nieruchomość wspólna w sytuacji, gdy jednocześnie współwłaściciele ponoszą koszty jej bieżącego utrzymania. Nie jest bowiem możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną i słuszne interesy skarżącego właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy – vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 r. sygn. akt: I ACa 452/12. W niniejszej sprawie właśnie ta ostatnia sytuacja ma miejsce. Zaskarżona uchwała dotyczy bowiem sprzedaży dwóch pomieszczeń obecnie wspólnych na rzecz jednego z członków wspólnoty po cenie w sposób istotny odbiegającej od cen na lojalnym rynku nieruchomości. Tym samym Wspólnota nie uzyskałaby ekwiwalentu za utracone udziały w częściach wspólnych w takim zakresie, w jakim mogłaby to uczynić starając się o zbycie ich na wolnym rynku, a takie rozwiązanie jest zaprzeczeniem zasad prawidłowego i racjonalnego zarządu. Za chybioną przy tym trzeba uznać argumentację podnoszoną w toku procesu i w apelacji, iż osoba na rzecz której podjęta została uchwala jest jedyną chętną do zagospodarowania tych pomieszczeń. Z treści zgromadzonego w sprawie materiału wynika bowiem jedynie, iż była ona jedyną osobą, która powzięła wiedzę, że jakiekolwiek pomieszczenia mogą być zbyte w tej nieruchomości. Zarząd pozwanej nie poczynił przecież jakichkolwiek kroków zmierzających do znalezienia innego nabywcy czy to w formie przetargu, czy też nawet zwykłego ogłoszenia. Tym samym nie jest możliwa weryfikacja twierdzeń co do braku zainteresowania lokalami, Nie można także podzielić poglądu, iż stan techniczny pomieszczeń wymuszał ich sprzedaż po cenie odbiegającej od przeciętnych w tym rejonie miasta, w którym położona jest nieruchomość. W swojej opinii biegły wszak szczegółowo opisał stan techniczny budynku, samych pomieszczeń, ciągi komunikacyjne prowadzące do nich i dokonał stosownych korekt wartości 1m 2 w porównaniu do innych objętych wyceną obiektów. Jakkolwiek bez wątpienia opinia biegłego nie powinna stanowić jedynego dowodu w sprawie, jednakże trudno uznać, iż jakikolwiek prawnik posiada merytoryczną i kompleksową wiedzę na temat rynku nieruchomości i aktualnych cen przyjętych na tym rynku. Jest to ewidentnie wiedza fachowa, która wymaga zasięgnięcia opinii specjalisty-biegłego w rozumieniu art. 278§1 k.p.c. Sporządzona w niniejszej sprawie opinia – co słusznie podkreślił Sąd Okręgowy i co nie zostało zakwestionowane w formie zarzutu przez pozwaną, jest kompleksowa, merytoryczna i zgodna z postawioną tezą. Brak jest więc podstaw do skutecznego jej podważenia. Nawet jednak gdyby przyjąć za skarżącą, że obecna recesja na rynku nieruchomości nie pozwoliłaby na uzyskanie ceny uśrednionej podanej przez biegłego, nie ma także racjonalnych przesłanek do stwierdzenia, że uzyskana- na skutek skierowania oferty do szerszego kręgu potencjalnych nabywców, cena w sposób znaczny nie byłaby wyższa niż zaoferowana przez Panią M. O. , a tym samym że kwota uzyskana ze sprzedaży nie uległaby zwiększeniu. Wówczas zaś wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej byłyby oczywiście niższe. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Apelacyjny uznał, że Sąd Okręgowy wydał prawidłowe orzeczenie, zgodne z przepisami prawa i po gruntownej analizie argumentacji obu stron, a podniesione w apelacji zarzuty nie doprowadziły do postulowanej w niej zmiany rozstrzygnięcia. W związku z tym na postawie art. 385 k.p.c. orzeczono jak w punkcie pierwszym sentencji. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Na ich wysokość składa się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika powódki, określone na podstawie art. § 5 zw. z § 10 pkt 1I §12 ust.1 pkt.2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348). Del SSO. V. Osińska SSA D. Jezierska SSA E. Buczkowska-Żuk