I ACA 1875/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń wspólnoty mieszkaniowej przeciwko deweloperowi o zapłatę odszkodowania za wady fizyczne budynku, w szczególności dotyczące balkonów i tarasów, które skutkowały zalewaniem lokali mieszkalnych. Sąd Okręgowy w (...) zasądził od pozwanej spółki (...) Sp. z o.o. w P. kwotę 97.396,68 zł wraz z odsetkami, uznając, że wady te wynikają z nienależytego wykonania robót budowlanych przez pozwaną. Pozwana wniosła apelację, podnosząc zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w tym dotyczące braku legitymacji czynnej powódki (wspólnoty mieszkaniowej) ze względu na rzekomo wygasłą kadencję zarządu oraz nieważność umów cesji wierzytelności z właścicieli lokali z powodu braku kauzy. Sąd Apelacyjny w Poznaniu oddalił apelację, uznając ustalenia Sądu Okręgowego za prawidłowe i niepodważone w sposób skuteczny. Sąd Apelacyjny podkreślił, że zarząd wspólnoty, mimo upływu formalnej kadencji, działał nadal za zgodą właścicieli lokali, co potwierdzały udzielane absolutorium i uchwały. Umowy cesji wierzytelności zostały uznane za ważne, a wspólnota posiadała legitymację do dochodzenia roszczeń. Sąd Apelacyjny potwierdził również odpowiedzialność pozwanej za wady budynku, opierając się na opiniach biegłych i dowodach przedstawionych w sprawie. W konsekwencji oddalono apelację i zasądzono od pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUgruntowanie stanowiska w zakresie legitymacji wspólnot mieszkaniowych do dochodzenia roszczeń od deweloperów na podstawie cesji, interpretacji przepisów dotyczących zarządu wspólnotą oraz odpowiedzialności dewelopera za wady budowlane.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z wadami budowlanymi i zarządem wspólnoty. Interpretacja dotycząca dorozumianego przedłużenia kadencji zarządu może być stosowana w podobnych przypadkach, ale wymaga analizy konkretnych okoliczności.
Zagadnienia prawne (4)
Czy wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację czynną do dochodzenia roszczeń od dewelopera o naprawienie szkody związanej z wadami części wspólnych nieruchomości, na podstawie umów cesji wierzytelności od właścicieli lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację czynną do dochodzenia roszczeń od dewelopera na podstawie umów cesji wierzytelności od właścicieli lokali, jeśli umowy te są ważne i wierzytelności zostały skutecznie przeniesione.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że właściciele lokali mogą skutecznie przenieść swoje roszczenia wobec dewelopera na wspólnotę mieszkaniową. W niniejszej sprawie umowy cesji zostały uznane za ważne, a wspólnota posiadała legitymację do dochodzenia roszczeń.
Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej, którego kadencja formalnie wygasła, ale nadal sprawuje funkcje za zgodą właścicieli lokali (potwierdzoną udzieleniem absolutorium), jest należycie umocowany do reprezentowania wspólnoty i zawierania umów cesji wierzytelności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, w sytuacji gdy właściciele lokali tolerują dalsze sprawowanie funkcji przez dotychczasowych członków zarządu po upływie kadencji, a ich działalność jest akceptowana (np. przez udzielenie absolutorium), można uznać to za dorozumiane przedłużenie kadencji lub powołanie na nowo, co zapewnia należyte umocowanie do reprezentacji.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że formalistyczne podejście do wygaśnięcia kadencji zarządu jest nieuzasadnione, gdy właściciele lokali akceptują dalsze sprawowanie funkcji przez dotychczasowy zarząd, co potwierdzają coroczne absolutorium i uchwały. Taka sytuacja zapewnia legitymację do reprezentacji wspólnoty.
Czy umowy cesji wierzytelności, zawarte w celu dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera za wady budynku, są ważne mimo braku wyraźnego wskazania kauzy (przyczyny prawnej) w treści samych umów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowy cesji wierzytelności mogą być ważne nawet bez wyraźnego wskazania kauzy w treści umowy, jeśli kauza wynika z innych okoliczności lub jest dorozumiana, a zobowiązanie do przeniesienia wierzytelności istnieje. W tym przypadku kauzą było dochodzenie roszczeń odszkodowawczych.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny stwierdził, że kauza przelewu nie musi być wyrażona expressis verbis w umowie cesji. W analizowanej sprawie cel umów cesji (dochodzenie roszczeń odszkodowawczych) był jasny i wynikał z kontekstu oraz uchwały wspólnoty, co czyniło cesje ważnymi.
Czy deweloper ponosi odpowiedzialność kontraktową za wady fizyczne budynku (np. nieszczelność balkonów i tarasów), które ujawniły się po okresie gwarancji, a które wynikają z nienależytego wykonania robót budowlanych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, deweloper ponosi odpowiedzialność kontraktową za wady budynku wynikające z nienależytego wykonania robót budowlanych, nawet jeśli wady te ujawniły się po okresie rękojmi, na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.).
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny potwierdził, że wady budynku wynikające z nienależytego wykonania robót budowlanych stanowią podstawę odpowiedzialności kontraktowej dewelopera. Ustalono, że wady balkonów i tarasów były wynikiem błędów wykonawczych, a koszty ich naprawienia stanowią szkodę podlegającą naprawieniu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) | inne | powódka |
| (...) Sp. z o.o. | spółka | pozwana |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności kontraktowej dłużnika za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
k.c. art. 509
Kodeks cywilny
Przelew wierzytelności jako czynność prawna rozporządzająca.
k.c. art. 510
Kodeks cywilny
Kauzalność umowy przelewu; ważność umowy przelewu zależy od istnienia zobowiązania do przeniesienia wierzytelności.
u.wł.lok. art. 9
Ustawa o własności lokali
Deweloper jako sprzedawca lokalu i jego odpowiedzialność.
p.b. art. 5
Prawo budowlane
Wymagania dotyczące obiektów budowlanych, w tym zgodność z projektem i zasadami wiedzy technicznej.
Pomocnicze
u.wł.lok. art. 18
Ustawa o własności lokali
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
u.wł.lok. art. 20
Ustawa o własności lokali
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
u.wł.lok. art. 23
Ustawa o własności lokali
Forma uchwał w sprawie wyboru członków zarządu.
u.wł.lok. art. 29
Ustawa o własności lokali
Udzielanie absolutorium zarządowi.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację czynną do dochodzenia roszczeń na podstawie umów cesji. • Zarząd wspólnoty, mimo upływu formalnej kadencji, był należycie umocowany do reprezentacji. • Umowy cesji wierzytelności były ważne, mimo braku wyraźnej kauzy w treści umów. • Deweloper ponosi odpowiedzialność kontraktową za wady budynku wynikające z nienależytego wykonania robót.
Odrzucone argumenty
Brak legitymacji czynnej powódki z powodu wygaśnięcia kadencji zarządu. • Nieważność umów cesji z powodu braku kauzy. • Brak odpowiedzialności pozwanej za wady, gdyż zostały one spowodowane niewłaściwą eksploatacją lokali przez właścicieli lub naprawy zostały wykonane. • Przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi.
Godne uwagi sformułowania
kadencja Zarządu Wspólnoty trwa 1 (jeden) rok od dnia objęcia funkcji • skoro po upływie tego terminu (...) członkowie zarządu (...) dalej sprawowały funkcję (...), to tym samym należało uznać, że wyrażały na to zgodę • przyjąć należy, że po upływie 31 marca 2016 r. zarząd powodowej wspólnoty stanowiły te same osoby, które zostały poprzednio wybrane, skoro nie zostały odwołane • przelewy te miały charakter kauzalny, gdyż zostały one zawarte celem dochodzenia roszczeń w stosunku do (...) sp. z o.o. w P. • właściciele lokali mogą scedować przysługujące im roszczenia na wspólnotę mieszkaniową i wówczas może ona występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi • nieprawidłowe wykonanie robót, skutkujące niewypełnieniem wymagań wynikających z warunków technicznych budynków mieszkalnych (...) nadal stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa prawidłowego użytkowania obiektów i wymaga podjęcia czynności zmierzających do przywrócenia obiektów do stanu zgodnego z założeniami i zasadami sztuki budowlanej. • nie doszło do nieważności postępowania z uwagi na występowanie okoliczności, o jakich mowa w art. 379 pkt. 2 ) kpc • jeżeli (...) zebranie właścicieli nie powołuje nowego zarządu, a toleruje dalsze wykonywanie funkcji zarządczych przez jego dotychczasowych członków, to należy uznać to za równoznaczne z powołaniem tych osób w skład zarządu, co najmniej w sposób dorozumiany
Skład orzekający
Bogdan Wysocki
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ugruntowanie stanowiska w zakresie legitymacji wspólnot mieszkaniowych do dochodzenia roszczeń od deweloperów na podstawie cesji, interpretacji przepisów dotyczących zarządu wspólnotą oraz odpowiedzialności dewelopera za wady budowlane."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z wadami budowlanymi i zarządem wspólnoty. Interpretacja dotycząca dorozumianego przedłużenia kadencji zarządu może być stosowana w podobnych przypadkach, ale wymaga analizy konkretnych okoliczności.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wad budowlanych w nowych budynkach i odpowiedzialności deweloperów, a także kwestii proceduralnych związanych z reprezentacją wspólnot mieszkaniowych, co jest istotne dla wielu właścicieli nieruchomości i prawników.
“Deweloper przegrywa w sądzie: wspólnota mieszkaniowa skutecznie dochodzi odszkodowania za wady budynku.”
Dane finansowe
WPS: 93 127,95 PLN
odszkodowanie: 97 396,68 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego: 4050 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.