I ACA 179/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód (...) Bank (...) S.A. w W. domagał się od pozwanej B. F. zapłaty kwoty ponad 4,7 mln zł, wskazując, że jest ona dłużnikiem rzeczowym z uwagi na hipotekę ustanowioną na jej nieruchomości, zabezpieczającą kredyt inwestorski udzielony spółce. Pozwana podniosła, że nabyła lokal mieszkalny w dobrej wierze, w stanie wolnym od obciążeń, gdyż hipoteka nie była ujawniona w księdze wieczystej w momencie zakupu. Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo, uznając, że pozwana jest chroniona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Sąd Apelacyjny w Katowicach utrzymał wyrok w mocy. Stwierdził, że apelacja powoda, kwestionująca zastosowanie art. 5 u.k.w.h. i domagająca się zastosowania art. 7 pkt 1 u.k.w.h. (wyłączenie rękojmi dla obciążeń z mocy ustawy), nie była zasadna. Sąd wyjaśnił, że hipoteka łączna powstała z mocy ustawy w wyniku podziału nieruchomości macierzystej, ale jej źródłem nadal była umowa, a wpis do nowej księgi wieczystej miał charakter deklaratoryjny i mógł nastąpić po zbyciu nieruchomości. Pozwana nabyła lokal w dobrej wierze, w stanie wolnym od obciążeń, co potwierdziły sprawdzone księgi wieczyste i oświadczenia zbywcy. Powód nie obalił domniemania dobrej wiary pozwanej. W związku z tym, mimo późniejszego wpisu hipoteki, powód nie mógł skutecznie dochodzić od pozwanej zapłaty jako dłużnika rzeczowego. Sąd oddalił apelację jako niezasadną i zasądził od powoda na rzecz pozwanej koszty postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaOchrona nabywcy nieruchomości w przypadku późniejszego wpisu hipoteki łącznej z urzędu, która nie była ujawniona w księdze wieczystej w momencie zakupu. Interpretacja art. 5 i art. 76 u.k.w.h. w kontekście rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Dotyczy sytuacji, gdy hipoteka łączna powstała w wyniku podziału nieruchomości, a jej wpis nastąpił po zbyciu wyodrębnionego lokalu. Kluczowe jest wykazanie dobrej wiary nabywcy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy nabywca nieruchomości, który nabył ją w dobrej wierze, w stanie wolnym od obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej w momencie zakupu, jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, mimo późniejszego wpisu hipoteki łącznej z urzędu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nabywca jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, jeśli działał w dobrej wierze i hipoteka nie była ujawniona w księdze wieczystej w momencie nabycia nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że hipoteka łączna powstała z mocy ustawy w wyniku podziału nieruchomości, ale jej wpis do nowej księgi wieczystej miał charakter deklaratoryjny i mógł nastąpić po zbyciu nieruchomości. Pozwana nabyła lokal w stanie wolnym od obciążeń, a powód nie obalił domniemania jej dobrej wiary. Ochrona z art. 5 u.k.w.h. przysługuje nabywcy w takiej sytuacji.
Czy hipoteka łączna powstała z mocy ustawy w wyniku podziału nieruchomości, której wpis do księgi wieczystej nastąpił po zbyciu wyodrębnionego lokalu, wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych dla nabywcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, hipoteka łączna powstała z mocy ustawy nie wyłącza rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, jeśli nie była ujawniona w księdze wieczystej w momencie nabycia nieruchomości przez osobę trzecią działającą w dobrej wierze.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że źródłem hipoteki jest umowa, a ustawa jedynie reguluje jej przekształcenie w hipotekę łączną po podziale nieruchomości. Wpis hipoteki łącznej do nowo utworzonej księgi ma charakter deklaratoryjny. Nabywca jest chroniony rękojmią, jeśli działał w dobrej wierze i hipoteka nie była ujawniona.
Czy sąd w innym postępowaniu niż powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może ocenić prawdziwość wpisu w księdze wieczystej?
Odpowiedź sądu
Tak, ocena prawdziwości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu w innym postępowaniu.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego (III CZP 123/10), zgodnie z którą domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych jest wzruszalne nie tylko w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi, ale także w innym postępowaniu, gdzie ocena prawdziwości wpisu jest istotna dla rozstrzygnięcia.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) Bank (...) Spółki Akcyjnej w W. | spółka | powód |
| B. F. | osoba_fizyczna | pozwana |
| Prokurator | organ_państwowy | udział |
Przepisy (11)
Główne
u.k.w.h. art. 5
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Ochrona nabywcy nieruchomości, który przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe, w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym.
Pomocnicze
u.k.w.h. art. 7 § pkt 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy.
u.k.w.h. art. 76 § ust. 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).
u.k.w.h. art. 91 § ust. 2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Przepis rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dotyczący przenoszenia obciążeń w systemie informatycznym.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Niezależnie od przepisów o rękojmi, ochrona prawna przysługuje temu, kto działał w dobrej wierze.
k.c. art. 7
Kodeks cywilny
Domniemanie dobrej wiary.
k.c. art. 10
Kodeks cywilny
Podstawa do wytoczenia powództwa w celu ochrony praw.
k.p.c. art. 98 § §1 i §3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik sprawy w zakresie kosztów procesu.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek orzeczenia o kosztach w orzeczeniu kończącym postępowanie w instancji.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Dowód musi dotyczyć okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwana nabyła nieruchomość w dobrej wierze, w stanie wolnym od obciążeń, co potwierdzały księgi wieczyste w momencie zakupu. • Hipoteka łączna, wpisana z urzędu po nabyciu nieruchomości przez pozwaną, nie wyłącza rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. • Powód nie obalił domniemania dobrej wiary pozwanej.
Odrzucone argumenty
Hipoteka łączna obciąża nieruchomość z mocy ustawy, co wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (argumentacja powoda).
Godne uwagi sformułowania
pozwana jest dłużnikiem rzeczowym powoda, z ograniczeniem odpowiedzialności do kwoty hipoteki • pozwana nabyła lokal w stanie wolnym od wszelkich obciążeń • działała w dobrej wierze, w zaufaniu do treści księgi wieczystej • realizacja uprawnień wierzyciela hipotecznego stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego • brak przeniesienia obciążenia przez niedokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej wydzielonej nieruchomości nie jest równoznaczny z wykreśleniem hipoteki bez ważnej podstawy prawnej • przeniesienie obciążeń (hipoteki łącznej) następuje z urzędu i może być dokonane także po zbyciu na rzecz osoby trzeciej wydzielonej części nieruchomości, zaś osobie trzeciej przysługuje ochrona na podstawie art. 5 u.k.w.h.
Skład orzekający
Anna Bohdziewicz
przewodniczący-sprawozdawca
Joanna Kurpierz
sędzia
Joanna Naczyńska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ochrona nabywcy nieruchomości w przypadku późniejszego wpisu hipoteki łącznej z urzędu, która nie była ujawniona w księdze wieczystej w momencie zakupu. Interpretacja art. 5 i art. 76 u.k.w.h. w kontekście rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy hipoteka łączna powstała w wyniku podziału nieruchomości, a jej wpis nastąpił po zbyciu wyodrębnionego lokalu. Kluczowe jest wykazanie dobrej wiary nabywcy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia ochrony nabywców nieruchomości przed nieujawnionymi obciążeniami hipotecznymi, co ma duże znaczenie praktyczne dla rynku nieruchomości i transakcji.
“Kupiłeś mieszkanie bez hipoteki, a bank wpisał ją z urzędu? Sąd Apelacyjny wyjaśnia, kto ma rację!”
Dane finansowe
WPS: 4 794 754,31 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 4050 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.