I ACA 1593/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie K. M. i J. M., współwłaściciele lokalu w budynku przy ul. (...) w Krakowie, zaskarżyli uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące planu gospodarczego, zaliczek na koszty zarządu i fundusz remontowy. Ich zdaniem, uchwały te naruszały ich interesy, ponieważ obciążały wszystkich właścicieli kosztami utrzymania garażu wielostanowiskowego, z którego powodowie nie korzystali, podczas gdy zgodnie z umową o podział do korzystania, koszty te powinni ponosić tylko właściciele korzystający z miejsc parkingowych. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo, uznając, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej rozkłada się proporcjonalnie do udziałów, a jedynym wyjątkiem jest art. 12 ust. 3, który pozwala na zwiększenie obciążeń dla lokali użytkowych. Sąd uznał, że umowa o podział do korzystania nie może zmienić tej zasady, a poszukiwanie dorozumianych uregulowań w tej umowie jest nieuzasadnione. Sąd Apelacyjny w Krakowie utrzymał wyrok w mocy. Podkreślił, że zasada proporcjonalności kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do udziałów jest fundamentalna, a umowa o podział do korzystania (quoad usum) jedynie faktycznie określa sposób korzystania z rzeczy, nie zmieniając zasad ponoszenia wydatków. Sąd Apelacyjny nie zgodził się z Sądem Okręgowym co do tego, że odstępstw od art. 12 ust. 2 u.w.l. nie można regulować umową, jednak uznał, że w przedmiotowej umowie brak jest postanowień zmieniających zasady ponoszenia kosztów garażu, a powodowie nie wykazali istnienia dorozumianych uregulowań w tym zakresie. W konsekwencji, apelacja powodów została oddalona.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów ustawy o własności lokali dotyczących rozkładu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w szczególności garaży, oraz relacji między umową o podział do korzystania a przepisami ustawy.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i interpretacji przepisów ustawy o własności lokali. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w innych formach współwłasności.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej (garażu) może zmienić zasady ponoszenia kosztów utrzymania tej nieruchomości, określone w ustawie o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum) nie może zmienić zasad ponoszenia kosztów utrzymania tej nieruchomości, określonych w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który nakazuje rozkładanie kosztów proporcjonalnie do udziałów. Jedynym dopuszczalnym wyjątkiem jest zwiększenie obciążeń dla lokali użytkowych na podstawie art. 12 ust. 3 u.w.l.
Uzasadnienie
Ustawa o własności lokali zawiera wyczerpujące regulacje dotyczące ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Umowa o podział do korzystania jedynie faktycznie określa sposób używania rzeczy, nie modyfikując zasad prawnych dotyczących obciążeń finansowych. Poszukiwanie dorozumianych uregulowań w takiej umowie jest niedopuszczalne.
Czy uchwały wspólnoty mieszkaniowej obciążające wszystkich właścicieli kosztami utrzymania garażu, z którego nie wszyscy korzystają, naruszają interesy właścicieli niekorzystających z garażu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli uchwały te są zgodne z przepisami ustawy o własności lokali, w szczególności z zasadą proporcjonalnego rozkładu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do udziałów.
Uzasadnienie
Interesy właściciela mogą być naruszone przez uchwałę tylko wtedy, gdy jej realizacja nie popada w kolizję z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. W tym przypadku, uchwały zgodne z art. 12 ust. 2 u.w.l. nie naruszają interesów powodów, nawet jeśli nie korzystają oni z garażu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. M. | osoba_fizyczna | powód |
| J. M. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w K. | inne | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
u.w.l. art. 12 § 2
Ustawa o własności lokali
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Pomocnicze
u.w.l. art. 12 § 3
Ustawa o własności lokali
Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
u.w.l. art. 25 § 1a
Ustawa o własności lokali
Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
k.c. art. 207
Kodeks cywilny
Rachunki dotyczące wspólnej rzeczy obciążają współwłaścicieli w stosunku do wielkości ich udziałów. Tak samo pożytki przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów.
k.c. art. 56
Kodeks cywilny
Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, ale również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.
k.c. art. 65 § 2
Kodeks cywilny
W umowach o undertanding, które nie są uregulowane w przepisach, należy brać pod uwagę cel umowy i wolę stron.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
k.p.c. art. 390 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to zagadnienie Sądowi Najwyższemu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym garażu, powinny być rozłożone proporcjonalnie do udziałów właścicieli, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. • Umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum) nie może zmienić zasad ponoszenia kosztów określonych w ustawie o własności lokali. • Wyjątek od zasady proporcjonalności kosztów dotyczy jedynie zwiększenia obciążeń dla lokali użytkowych (art. 12 ust. 3 u.w.l.).
Odrzucone argumenty
Umowa o podział do korzystania z garażu powinna skutkować obciążeniem kosztami tylko tych właścicieli, którzy z garażu korzystają. • Zaskarżone uchwały naruszają interesy powodów, którzy nie korzystają z garażu. • Należy stosować zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje (art. 56 k.c.) oraz cel umowy (art. 65 § 2 k.c.) do interpretacji umowy o podział do korzystania.
Godne uwagi sformułowania
Podjęcie uchwał przewidujących postulowane przez powodów zróżnicowanie obciążenia, aczkolwiek niewątpliwie zgodne z interesami powodów, jako osób, które z miejsc parkingowych w garażu nie korzystają, naruszałoby zatem uregulowanie zawarte w art. 12 ust. 2 i ust. 3 u.w.l. i jako takie ocenić należałoby je jako prawnie niedopuszczalne. • Poglądów prawnych ukształtowanych na gruncie uregulowań współwłasności w częściach ułamkowych nie można przenosić w sposób automatyczny na stosunki prawne istniejące we wspólnocie mieszkaniowej. • Ustawa o własności lokali zawiera jednak wyraźną regulację ustawową zagadnienia ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zawartą w art. 12 ust. 2 u.w.l. zaś art. 12 ust. 3 u.w.l. przekazuje możliwość wprowadzenia odstępstw od zasady z art. 12 ust. 2 u.w.l. tylko uchwałą właścicieli lokali i tylko w granicach tym przepisem zakreślonych.
Skład orzekający
Wojciech Kościołek
przewodniczący
Teresa Rak
sędzia
Regina Kurek
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali dotyczących rozkładu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w szczególności garaży, oraz relacji między umową o podział do korzystania a przepisami ustawy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji wspólnoty mieszkaniowej i interpretacji przepisów ustawy o własności lokali. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w innych formach współwłasności.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w budynkach wielorodzinnych, jakim jest podział kosztów utrzymania części wspólnych, w tym garaży, między mieszkańców. Pokazuje, jak przepisy prawa kształtują relacje między właścicielami lokali.
“Czy możesz zostać obciążony kosztami garażu, z którego nie korzystasz? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.