I ACA 1465/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła wad fizycznych lokalu mieszkalnego nr (...) oraz tarasu znajdującego się nad nim, które miały być usunięte przez pozwanych, będących deweloperami. Powodowie domagali się nakazania wykonania prac naprawczych oraz zapłaty odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej. Sąd Okręgowy uwzględnił częściowo powództwo, nakazując pozwanym usunięcie wad tarasu i zasądzając od nich kwotę 13.196,35 zł odszkodowania. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelacje obu stron, zmienił zaskarżony wyrok częściowo. Wyznaczył pozwanym termin do wykonania robót naprawczych tarasu, precyzując ich zakres zgodnie z opinią Instytutu. Zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 14.674,33 zł odszkodowania. Oddalił apelacje obu stron w pozostałej części. Sąd Apelacyjny uznał, że pozwani ponoszą odpowiedzialność kontraktową za wadliwe wykonanie tarasu, co skutkowało przeciekami do lokalu powodów. Zmienił wyrok Sądu Okręgowego w zakresie zakresu i terminu wykonania robót, doprecyzowując je na podstawie opinii Instytutu. Uzasadnił również zasądzenie odszkodowania za koszty remontu lokalu, jednocześnie oddalając roszczenia dotyczące prywatnych ekspertyz i kosztów wykonania dodatkowych prac wykończeniowych tarasu. Sąd Apelacyjny uwzględnił również apelację powodów w części dotyczącej zwrotu nadpłaty za mniejszą powierzchnię lokalu, uznając klauzulę umowną za abuzywną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaLegitymacja czynna właściciela lokalu w zakresie wad części wspólnych, ocena klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich, odpowiedzialność kontraktowa dewelopera za wady wykonawcze.
Konkretne ustalenia faktyczne dotyczące stanu technicznego tarasu i lokalu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy właściciel lokalu mieszkalnego, który nabył go wraz z udziałem we własności części wspólnych nieruchomości, jest legitymowany do dochodzenia roszczeń kontraktowych wobec dewelopera z tytułu wad części wspólnych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, właściciel lokalu mieszkalnego, który nabył go wraz z udziałem we własności części wspólnych nieruchomości, jest legitymowany do dochodzenia roszczeń kontraktowych wobec dewelopera z tytułu wad części wspólnych, o ile nie sprzeciwi się temu inny współwłaściciel.
Uzasadnienie
Roszczenia powodów wynikają z indywidualnych umów zawartych z deweloperem. Nabywcy lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych mają wobec dewelopera roszczenia kontraktowe związane z wadami lokalu i nieruchomości wspólnej. W przypadku wad części wspólnych, każdy współwłaściciel może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej na podstawie art. 209 k.c., o ile nie ma sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli.
Czy postanowienie umowy deweloperskiej, które pozwala na różnicę powierzchni lokalu do 3% między powierzchnią projektowaną a ostateczną, bez prawa konsumenta do żądania zwrotu nadpłaty, stanowi klauzulę abuzywną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, takie postanowienie stanowi klauzulę abuzywną, ponieważ pozbawia konsumenta prawa do ustalenia ceny za lokal według jego rzeczywistej powierzchni, prowadząc do jego nieuzasadnionego obciążenia finansowego i wzbogacenia przedsiębiorcy.
Uzasadnienie
Różne zasady pomiaru powierzchni na etapie projektowania i wykonania lokalu (uwzględnienie tynków) skutkują tym, że powierzchnia faktyczna jest zazwyczaj mniejsza od projektowanej. Klauzula pozbawiająca konsumenta prawa do ustalenia ceny według rzeczywistej powierzchni, przy jednoczesnym braku prawa do zwrotu nadpłaty, jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta, tworząc nierównowagę kontraktową.
Czy koszty prywatnych ekspertyz przedprocesowych mogą stanowić szkodę podlegającą naprawieniu w ramach odpowiedzialności kontraktowej?
Odpowiedź sądu
Koszty prywatnych ekspertyz przedprocesowych mogą stanowić szkodę, ale tylko jeśli strona wykaże, że były one obiektywnie uzasadnione i konieczne do ustalenia przyczyn wad lub kosztów naprawy.
Uzasadnienie
W tej sprawie powodowie nie wykazali, że prywatne opinie mykologiczne były konieczne. Brak było przeszkód do zlecenia prac odgrzybiających bezpośrednio firmie specjalistycznej, która posiada wiedzę w tym zakresie. Koszt drugiej opinii po remoncie również nie był uzasadniony, gdyż dotyczył oceny jakości wykonanych prac przez firmę remontową, co wykraczało poza zakres odpowiedzialności pozwanych.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. (...) | osoba_fizyczna | powód |
| T. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 209
Kodeks cywilny
Każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, o ile inny współwłaściciel się temu nie sprzeciwi.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik jest odpowiedzialny za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność.
k.c. art. 385¹ § 1
Kodeks cywilny
Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie były indywidualnie uzgodnione, nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Pomocnicze
k.c. art. 363 § 1
Kodeks cywilny
Naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.
k.c. art. 637 § 1
Kodeks cywilny
W przypadku wad dzieła, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia lub odstąpić od umowy.
k.c. art. 385¹ § 3
Kodeks cywilny
Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu.
k.c. art. 385¹ § 4
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.
k.c. art. 474
Kodeks cywilny
Dłużnik jest odpowiedzialny jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.
k.c. art. 634
Kodeks cywilny
Jeżeli przyjmujący zamówienie dopuścił się zwłoki w wykonaniu dzieła albo jeżeli w przebiegu dzieła dopuścił się rękojmi za wady, zamawiający może od umowy odstąpić.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej przez pozwanych skutkujące wadami tarasu i lokalu. • Legitymacja czynna powodów do dochodzenia roszczeń z tytułu wad części wspólnych nieruchomości. • Abuzywność klauzuli umownej dotyczącej różnicy powierzchni lokalu. • Związek przyczynowy między wadami wykonania tarasu a szkodą w lokalu powodów.
Odrzucone argumenty
Zarzut nierozpoznania istoty sprawy przez Sąd Okręgowy (apelacja pozwanych). • Zarzut braku legitymacji czynnej powodów (apelacja pozwanych). • Niezastosowanie art. 429 k.c. (apelacja pozwanych). • Roszczenia dotyczące kosztów prywatnych ekspertyz (apelacja powodów). • Roszczenie o zwrot kosztów wykonania dodatkowych prac wykończeniowych tarasu (apelacja powodów).
Godne uwagi sformułowania
„jakość prac wykonanych na tarasie była bardzo zła i trudno wręcz znaleźć czynność czy element wykonany prawidłowo, zgodnie z warunkami technicznymi, polskimi normami i wiedzą budowlaną” • „Wrażenie symetrycznego ukształtowania uprawnień obu stron we wskazanej klauzuli jest zatem iluzoryczne.” • „Pozwani ponoszą odpowiedzialność kontraktową wobec powodów ponoszą pozwani, którzy byli inwestorami budynku i sprzedawcami lokalu nr (...) na rzecz powodów a także wykonawcami prac na dachu”
Skład orzekający
Marzena Konsek-Bitkowska
przewodniczący-sprawozdawca
Marzanna Góral
sędzia
Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Legitymacja czynna właściciela lokalu w zakresie wad części wspólnych, ocena klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich, odpowiedzialność kontraktowa dewelopera za wady wykonawcze."
Ograniczenia: Konkretne ustalenia faktyczne dotyczące stanu technicznego tarasu i lokalu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wad w nowych budynkach, zwłaszcza w kontekście tarasów i izolacji, co jest bardzo istotne dla wielu właścicieli mieszkań. Dodatkowo, analiza klauzuli abuzywnej dotyczącej powierzchni lokalu jest cennym przykładem dla konsumentów.
“Deweloper skazany za bubel na dachu: Sąd Apelacyjny doprecyzował zakres napraw i zasądził odszkodowanie.”
Dane finansowe
WPS: 62 063,57 PLN
odszkodowanie: 14 674,33 PLN
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.