I ACA 1172/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia odszkodowawczego powoda J. T. przeciwko pozwanemu Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. w J. o zapłatę kwoty związanej z pogorszeniem stanu technicznego wynajmowanej nieruchomości po zakończeniu umowy najmu. Sąd Okręgowy w Kielcach zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 56 971,85 zł z odsetkami, uznając, że pozwany zwrócił nieruchomość w stanie pogorszonym w stosunku do stanu z dnia jej wydania, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Sąd Okręgowy oparł swoje ustalenia głównie na opinii biegłego, który oszacował koszty przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Pozwany wniósł apelację, kwestionując ustalenia faktyczne i ocenę dowodów, w szczególności dotyczące stanu nieruchomości w momencie jej zwrotu, naturalnego zużycia, kosztów naprawy posadzki oraz demontażu instalacji centralnego ogrzewania. Sąd Apelacyjny w Krakowie, analizując zarzuty apelacji, uznał częściowo zasadność zarzutów dotyczących oceny dowodów i rozliczenia kosztów naprawy posadzki. Sąd Apelacyjny skorygował okres amortyzacji posadzki betonowej, przyjmując okres 27 lat zamiast 20 lat, co skutkowało zmniejszeniem zasądzonej kwoty odszkodowania do 52 465,55 zł. Sąd Apelacyjny oddalił apelację w pozostałej części, uznając zasadność roszczenia powoda co do zasady, w tym dotyczące naprawy tynków wewnętrznych, niefachowych przeróbek wykonanych przez pozwanego oraz odtworzenia instalacji c.o. Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4 860 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaRozliczenia między stronami umowy najmu dotyczące stanu technicznego przedmiotu najmu po jego zwrocie, odpowiedzialność najemcy za pogorszenie rzeczy, rozliczanie nakładów i kosztów napraw, interpretacja art. 675 k.c.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i umowy, a jego zastosowanie wymaga analizy konkretnych zapisów umownych i dowodów.
Zagadnienia prawne (3)
Czy najemca ponosi odpowiedzialność za pogorszenie stanu technicznego przedmiotu najmu, które nastąpiło w wyniku normalnego zużycia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Odpowiada natomiast za pogorszenie rzeczy wynikające z jej nieprawidłowego używania.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na treści art. 675 § 1 k.c., zgodnie z którym najemca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Ciężar dowodu, że pogorszenie jest następstwem prawidłowego używania, spoczywa na najemcy.
Jak należy rozliczyć koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu pierwotnego, uwzględniając naturalne zużycie i wiek budynku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu pierwotnego powinny uwzględniać stopień zużycia rzeczy wynikający z normalnego używania oraz wiek budynku, a także czas trwania najmu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny skorygował wyliczenia Sądu Okręgowego dotyczące kosztów naprawy posadzki, uwzględniając dłuższy okres amortyzacji (27 lat) wynikający z wieku budynku i czasu trwania najmu, co doprowadziło do zmniejszenia zasądzonej kwoty odszkodowania.
Czy pozwany jako najemca był zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pozwany nie był zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości, gdyż obowiązek ten ciążył na właścicielu nieruchomości (powodzie) zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, a umowa najmu nie przenosiła tego obowiązku na najemcę.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości spoczywał na właścicielu. Umowa najmu nie zawierała postanowień zobowiązujących najemcę do jego uiszczania, a zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. T. | osoba_fizyczna | powód |
| Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w J. | spółka | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 675 § § 1
Kodeks cywilny
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
u.p.o.l. art. 3 § ust. 1 pkt 1
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości.
Pomocnicze
k.c. art. 675 § § 3
Kodeks cywilny
Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik jest odpowiedzialny za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność.
k.c. art. 481
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W razie wzajemnego zniesienia przez strony skutków procesu w ich sytuacji procesowej, sąd orzeknie o kosztach procesu, wzajemnie je znosząc lub rozliczając stosunkowo.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, siłę przekonującą i wiarygodność poszczególnych dowodów; może w tym zakresie wybierać dowody szczególnie przydatne.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwany nie wykazał, że pogorszenie stanu tynków wewnętrznych wynikało wyłącznie z naturalnego zużycia. • Pozwany nie wykazał, że niefachowe przeróbki wykonane przez niego były zgodne ze sztuką budowlaną. • Pozwany nie obalił domniemania o dobrym stanie posadzki w chwili wydania nieruchomości. • Pozwany nie wykazał, że nabył uprawnienie do usunięcia i zabrania instalacji c.o. • Sąd Apelacyjny uwzględnił zarzut dotyczący okresu amortyzacji posadzki, korygując wyliczenia kosztów naprawy.
Odrzucone argumenty
Zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. dotyczące oceny dowodów. • Zarzut naruszenia art. 286 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o powołanie innego biegłego. • Zarzut naruszenia prawa materialnego tj. art. 480 k.c. poprzez jego niezastosowanie. • Roszczenie o zapłatę odszkodowania w kwotach 2 706 zł (koszt wyceny), 467 zł (wynagrodzenie członka komisji) i 7 385,30 zł (podatek od nieruchomości) uznane za niezasadne przez Sąd Okręgowy i niepodniesione w apelacji jako takie.
Godne uwagi sformułowania
Najemca – zgodnie z w/w przepisem – ponosi wobec wynajmującego odpowiedzialność za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania. Ciężar dowodu, że zużycie (pogorszenie rzeczy) jest następstwem prawidłowego jej używania, spoczywa na najemcy. • W praktyce stosuje się protokolarne wydanie rzeczy właśnie dla uniknięcia sporów co do stanu wydawanej (i zwracanej rzeczy). • Z tego względu stan faktyczny, ustalony przez Sąd Okręgowy mógł być przyjęty przez Sąd Apelacyjny za własny.
Skład orzekający
Barbara Baran
przewodniczący-sprawozdawca
Regina Kurek
sędzia
Robert Jurga
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Rozliczenia między stronami umowy najmu dotyczące stanu technicznego przedmiotu najmu po jego zwrocie, odpowiedzialność najemcy za pogorszenie rzeczy, rozliczanie nakładów i kosztów napraw, interpretacja art. 675 k.c."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i umowy, a jego zastosowanie wymaga analizy konkretnych zapisów umownych i dowodów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z rozliczeniem stanu technicznego nieruchomości po zakończeniu najmu, co jest częstym problemem w obrocie prawnym i gospodarczym.
“Kto zapłaci za zniszczoną halę? Sąd Apelacyjny koryguje wyrok w sprawie najmu nieruchomości.”
Dane finansowe
WPS: 56 971,85 PLN
odszkodowanie: 52 465,55 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.