I ACA 1131/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr (...) z dnia 2 lipca 2007 r. w sprawie użyczenia dwóch pomieszczeń stanowiących część nieruchomości wspólnej K. K., członkowi zarządu. Powódka B. U. wniosła o stwierdzenie nieważności, nieistnienia lub uchylenie tej uchwały, zarzucając jej niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego, a także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania i jej interesów. Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo, uznając, że uchwała, mimo wadliwej procedury głosowania (indywidualne zbieranie głosów zakończone po uzyskaniu większości, bez możliwości wypowiedzenia się przez wszystkich właścicieli), jest skuteczna, ponieważ wady te nie miały wpływu na jej treść. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację powódki, zmienił wyrok Sądu Okręgowego i uchylił zaskarżoną uchwałę. Sąd Apelacyjny uznał, że wadliwa procedura głosowania, polegająca na zakończeniu zbierania głosów po uzyskaniu wymaganej większości i uniemożliwieniu udziału pozostałym właścicielom, stanowi rażące naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności art. 23 ust. 1 i 2 w zw. z art. 6 i 27 u.w.l. Sąd Apelacyjny przyjął, że uchwała podjęta w takim trybie nie może być uznana za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli i podlega uchyleniu, zgodnie z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 727/13). Sąd Apelacyjny podkreślił, że umożliwienie wszystkim członkom wspólnoty udziału w głosowaniu ma istotne znaczenie merytoryczne i zabezpiecza przed nadużyciami, a brak wykazania przez pozwaną, że podjęto wszelkie możliwe działania w celu zebrania głosów od wszystkich właścicieli, skutkuje wadliwością uchwały. W związku z uchyleniem uchwały, Sąd Apelacyjny zmienił również rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących trybu podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe, zwłaszcza w drodze indywidualnego zbierania głosów, oraz konsekwencje wadliwej procedury głosowania.
Dotyczy specyfiki wspólnot mieszkaniowych i sposobu podejmowania uchwał w indywidualnym trybie zbierania głosów.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, z ograniczeniem możliwości głosowania tylko do właścicieli oddających głos pozytywny i zakończeniem zbierania głosów po uzyskaniu wymaganej większości, jest ważna i zgodna z prawem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taka uchwała jest wadliwa i podlega uchyleniu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że umożliwienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty, zwłaszcza w trybie indywidualnego zbierania głosów, ma istotne znaczenie merytoryczne i zabezpiecza przed nadużyciami. Ograniczenie możliwości głosowania i zakończenie zbierania głosów po uzyskaniu większości, bez umożliwienia wypowiedzenia się wszystkim, stanowi naruszenie przepisów ustawy o własności lokali i powoduje, że uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej sprzeczna z przepisami prawa podlega bezwzględnej nieważności, czy też jedynie może zostać uchylona przez sąd?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej sprzeczna z przepisami prawa podlega jedynie uchyleniu przez sąd (względna nieważność), a nie bezwzględnej nieważności.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy trafnie uznał, że przepisy ustawy o własności lokali (art. 25 ust. 1) regulują kwestię sprzeczności uchwały z prawem w sposób szczególny, przewidując możliwość jej uchylenia, a nie stwierdzenia bezwzględnej nieważności, co stanowi lex specialis wobec art. 58 § 1 k.c.
Czy dla skuteczności uchwały wspólnoty o zgodzie na czynność przekraczającą zwykły zarząd wymagane jest udzielenie zarządowi dodatkowego pełnomocnictwa?
Odpowiedź sądu
Nie jest to konieczne, jeśli uchwała o zgodzie jest podejmowana zgodnie z przepisami ustawy.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny nie analizował szczegółowo tego zarzutu, uznając za wystarczające stwierdzenie wadliwości procedury głosowania. Wcześniej Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska powódki, że brak dodatkowego pełnomocnictwa czyni uchwałę niezgodną z prawem.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. U. | osoba_fizyczna | powódka |
| Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. | inne | pozwana |
| K. K. | osoba_fizyczna | interwenient uboczny po stronie pozwanej |
Przepisy (16)
Główne
u.w.l. art. 22 § 1 i 2
Ustawa o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli. Nie jest konieczne dodatkowe pełnomocnictwo, jeśli uchwała jest zgodna z prawem.
u.w.l. art. 23 § 1 i 2
Ustawa o własności lokali
Uchwały mogą być podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Procedura indywidualnego zbierania głosów powinna umożliwiać udział wszystkim właścicielom.
u.w.l. art. 6
Ustawa o własności lokali
Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową.
u.w.l. art. 27
Ustawa o własności lokali
Każdy członek wspólnoty ma prawo do uczestniczenia w zarządzaniu nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Uchwała właścicieli lokali sprzeczna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszająca interesy właściciela lokalu może być zaskarżona do sądu w celu jej uchylenia.
Pomocnicze
k.c. art. 65 § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 713
Kodeks cywilny
Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
k.c. art. 206
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji, który na podstawie art. 382 k.p.c. przeprowadził rozprawę, zmienia zaskarżone orzeczenie, oddalając apelację lub uwzględniając ją.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 79 § zd. 2
Kodeks postępowania cywilnego
Czynności procesowe interwenienta ubocznego nie mogą pozostawać w sprzeczności z czynnościami i oświadczeniami strony, do której przystąpił.
k.p.c. art. 219
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd może połączyć do wspólnego rozpoznania lub rozstrzygnięcia sprawy, które mogą być przedmiotem łącznego rozpoznania lub rozstrzygnięcia.
k.p.c. art. 391 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozpoznanie apelacji przez Sąd drugiej instancji następuje w granicach zaskarżenia, a jeśli ustawy nie stanowi inaczej, również w granicach zainteresowania stron.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uchwała podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem możliwości głosowania wszystkim właścicielom jest wadliwa i podlega uchyleniu. • Naruszenie art. 23 ust. 1 i 2 w zw. z art. 6 i 27 u.w.l. przez pozbawienie części właścicieli prawa głosu.
Odrzucone argumenty
Uchwała jest ważna mimo wadliwej procedury głosowania, gdyż wady te nie miały wpływu na jej treść (argument Sądu Okręgowego). • Brak podstaw do stwierdzenia nieważności uchwały, jedynie możliwość jej uchylenia. • Brak podstaw do ustalenia nieistnienia uchwały.
Godne uwagi sformułowania
nie ma normatywnych podstaw do stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej w razie jej niezgodności z przepisami prawa • uchwała podlega uchyleniu z powodu niezgodności z przepisami prawa • podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem się tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli • umożliwienie wszystkim członkom wspólnoty oddania głosu nad uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów nie ma jedynie formalnego znaczenia, ale ma bardzo istotny wymiar merytoryczny
Skład orzekający
Marek Machnij
przewodniczący-sprawozdawca
Małgorzata Idasiak – Grodzińska
sędzia
Małgorzata Zwierzyńska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących trybu podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe, zwłaszcza w drodze indywidualnego zbierania głosów, oraz konsekwencje wadliwej procedury głosowania."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki wspólnot mieszkaniowych i sposobu podejmowania uchwał w indywidualnym trybie zbierania głosów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu zarządzania nieruchomościami wspólnymi i praw właścicieli lokali, a orzeczenie precyzuje ważne zasady dotyczące procedury głosowania we wspólnotach.
“Wspólnota mieszkaniowa: Jak prawidłowo głosować nad uchwałami? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.