I A Ca 623/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód A.O. zakupił od pozwanych D.P. i U.M. nieruchomość za cenę 720.000 zł, w tym budynku 500.000 zł. Po wprowadzeniu się do domu, powód stwierdził liczne wady techniczne, takie jak pęknięcia ścian, problemy z instalacją hydrauliczną i wentylacją, przeciekające sufity oraz źle wykonane prace zewnętrzne. Powód dochodził obniżenia ceny zakupu na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że powód nie wykazał, aby zawiadomił sprzedawców o wadach w ustawowym terminie miesięcznym. Sąd Okręgowy podkreślił, że powód miał możliwość zbadania nieruchomości przed zakupem i że niektóre wady mogły wynikać z normalnego zużycia. Sąd Apelacyjny częściowo zmienił wyrok. Zgodził się z Sądem Okręgowym co do istnienia wad fizycznych budynku i odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi. Jednakże, w przeciwieństwie do Sądu Okręgowego, Sąd Apelacyjny uznał, że pozwane podstępnie zataiły wady budynku, w szczególności fakt, że pęknięcia ścian były trudne lub niemożliwe do trwałego usunięcia. Zastosowanie art. 564 kc pozwoliło na nieuwzględnienie niezachowania przez powoda terminu do zawiadomienia o wadach. W konsekwencji, Sąd Apelacyjny zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 55.000 zł (11% ceny budynku) z ustawowymi odsetkami, oddalając powództwo w pozostałej części. Sąd Apelacyjny rozstrzygnął również o kosztach postępowania, uwzględniając częściowo apelację powoda i zażalenie pozwanych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 564 kc w kontekście podstępnego zatajenia wad przez sprzedawcę i jego wpływu na odpowiedzialność z tytułu rękojmi, nawet przy niezachowaniu przez kupującego terminów do zawiadomienia o wadach.
Dotyczy sytuacji, gdy sprzedawca działał podstępnie lub zapewniał o niewadliwości rzeczy, a kupujący nie był świadomy wad.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeśli kupujący nie dochował terminu zawiadomienia o wadach, ale sprzedawca podstępnie zataił istnienie wad lub zapewniał o niewadliwości rzeczy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeśli podstępnie zataił wady lub zapewniał o niewadliwości rzeczy, nawet jeśli kupujący nie dochował terminu zawiadomienia o wadach, zgodnie z art. 564 kc.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że pozwane podstępnie zataiły wady budynku, w szczególności fakt, że pęknięcia ścian były trudne do usunięcia, lub zapewniły o niewadliwości rzeczy, ograniczając się do stwierdzenia konieczności "odświeżenia" domu. Takie zachowanie sprzedawców uzasadnia zastosowanie art. 564 kc, który wyłącza negatywne skutki niezachowania przez kupującego terminów do zbadania rzeczy i zawiadomienia o wadach.
Czy wady fizyczne nieruchomości, takie jak pęknięcia ścian, obniżają jej wartość w stopniu uzasadniającym obniżenie ceny zakupu na podstawie rękojmi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wady fizyczne, które obniżają wartość lub użyteczność rzeczy, uzasadniają żądanie obniżenia ceny.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny oparł się na opinii biegłego, który stwierdził, że wady budynku obniżają jego wartość o 11%. Sąd uznał, że te wady, w szczególności pęknięcia ścian, sufitów i posadzek, obniżają wartość nieruchomości i uzasadniają obniżenie ceny zakupu.
Czy sprzedawca rzeczy używanej jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeśli kupujący mógł wykryć wady przy dołożeniu należytej staranności?
Odpowiedź sądu
Nie, sprzedawca nie jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeśli kupujący mógł wykryć wady przy dołożeniu należytej staranności, chyba że kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Sprzedawca odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy, a sprzedawca odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. Sąd Apelacyjny podkreślił, że ciężar dowodu na okoliczność znajomości wady przez kupującego obciąża sprzedawcę. W tym przypadku pozwane nie udowodniły, że powód wiedział o wadach w chwili sprzedaży.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. O. | osoba_fizyczna | powód |
| D. P. | osoba_fizyczna | pozwana |
| U. M. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 560 § § 1 i 3
Kodeks cywilny
Kupujący może żądać obniżenia ceny, jeżeli rzecz sprzedana ma wady. Obniżenie ceny powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości z uwzględnieniem istniejących wad.
k.c. art. 564
Kodeks cywilny
Jeżeli kupujący dowiedział się o wadzie po otrzymaniu rzeczy, może on zachować rzecz i żądać obniżenia ceny albo odstąpić od umowy, jednakże sprzedawca może nie uwzględnić utraty uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący nie zawiadomił sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte – w ciągu tygodnia od dnia, kiedy kupujący przy dołożeniu zwykłej staranności mógł wadę zauważyć. Nie dotyczy to wypadku, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę.
k.c. art. 556 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy.
Pomocnicze
k.c. art. 563 § § 1
Kodeks cywilny
Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady powstałe z przyczyn leżących po stronie kupującego. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji uchyli zaskarżone orzeczenie i przekaże sprawę do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, jeżeli postanowienie sądu pierwszej instancji było wadliwe, lecz jego uzasadnienie jest wystarczające do oceny zaskarżonego orzeczenia.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W razie częściowego uwzględnienia lub oddalenia powództwa koszty będą zniesione lub stosunkowo rozdzielone.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwane podstępnie zataiły wady budynku, w szczególności fakt, że pęknięcia ścian były trudne do usunięcia. • Pozwane zapewniły powoda o niewadliwości budynku, ograniczając się do stwierdzenia konieczności "odświeżenia" lub "pomalowania". • Wady fizyczne budynku obniżają jego wartość o 11%.
Odrzucone argumenty
Powód nie wykazał, że zawiadomił sprzedawców o wadach w ustawowym terminie miesięcznym. • Powód miał możliwość zbadania nieruchomości przed zakupem i wykrycia wad. • Część wad wynika z normalnego zużycia rzeczy używanej.
Godne uwagi sformułowania
pozostaje w nieświadomości sprzedającego • podstępnie zataił wadę • zapewnienie o niewadliwości rzeczy • nie jest możliwe ich usunięcie
Skład orzekający
Janusz Leszek Dubij
przewodniczący
Bogusław Dobrowolski
sprawozdawca
Elżbieta Siergiej
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 564 kc w kontekście podstępnego zatajenia wad przez sprzedawcę i jego wpływu na odpowiedzialność z tytułu rękojmi, nawet przy niezachowaniu przez kupującego terminów do zawiadomienia o wadach."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy sprzedawca działał podstępnie lub zapewniał o niewadliwości rzeczy, a kupujący nie był świadomy wad.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa pokazuje, jak prawo chroni kupujących przed nieuczciwymi sprzedawcami, nawet jeśli kupujący popełni błędy proceduralne. Podkreśla znaczenie uczciwości i transparentności w obrocie nieruchomościami.
“Kupiłeś wadliwy dom? Nawet jeśli przegapisz termin, możesz wygrać z nieuczciwym sprzedawcą!”
Dane finansowe
WPS: 150 000 PLN
obniżenie ceny zakupu: 55 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.