C-674/23
Podsumowanie
Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że ograniczenie maksymalnej prowizji dla pośredników nieruchomości w Słowenii jest zgodne z prawem UE, pod warunkiem, że jest proporcjonalne i niezbędne do ochrony konsumentów oraz zapewnienia dostępności mieszkań.
Sprawa dotyczyła zgodności słoweńskich przepisów ograniczających maksymalną prowizję dla pośredników nieruchomości z prawem UE, w szczególności z dyrektywą o usługach na rynku wewnętrznym oraz Kartą praw podstawowych. Sądy krajowe miały wątpliwości, czy takie ograniczenie jest proporcjonalne i czy nie narusza wolności prowadzenia działalności gospodarczej. Trybunał Sprawiedliwości UE uznał, że ograniczenie to może być zgodne z prawem UE, jeśli spełnia wymogi niedyskryminacji, proporcjonalności i jest uzasadnione nadrzędnym interesem publicznym, takim jak ochrona konsumentów i dostępność mieszkań.
Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym został złożony przez słoweński trybunał konstytucyjny w związku z przepisami krajowymi ograniczającymi maksymalną prowizję dla pośredników w obrocie nieruchomościami do 4% ceny sprzedaży lub najmu. Sądy krajowe miały wątpliwości co do zgodności tych przepisów z art. 15 dyrektywy 2006/123/WE (dyrektywa o usługach) oraz art. 7, 16 i 38 Karty praw podstawowych UE. W szczególności analizowano, czy ograniczenie to jest proporcjonalne i czy nie narusza wolności prowadzenia działalności gospodarczej. Trybunał Sprawiedliwości UE, po zbadaniu właściwości i pytań prejudycjalnych, stwierdził, że art. 15 ust. 3 dyrektywy 2006/123, interpretowany w świetle art. 16 (wolność prowadzenia działalności gospodarczej) i 38 (ochrona konsumentów) Karty, nie stoi na przeszkodzie takim uregulowaniom krajowym. Kluczowe jest jednak, aby przepisy te nie wykraczały poza to, co niezbędne do osiągnięcia celu, jakim jest promowanie dostępności mieszkań po przystępnych cenach dla osób o szczególnych potrzebach oraz ochrona konsumentów poprzez przejrzystość cen, i aby nie istniały inne, mniej restrykcyjne środki pozwalające na osiągnięcie tego samego skutku. Trybunał podkreślił, że ostateczna ocena proporcjonalności należy do sądu krajowego, który musi zbadać dowody i okoliczności faktyczne.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (3)
Odpowiedź sądu
Tak, pod warunkiem, że przepisy te są proporcjonalne, niezbędne do osiągnięcia uzasadnionego celu (ochrona konsumentów, dostępność mieszkań) i nie istnieją mniej restrykcyjne środki alternatywne.
Uzasadnienie
Trybunał zbadał zgodność słoweńskich przepisów z prawem UE, analizując wymogi niedyskryminacji, konieczności i proporcjonalności. Stwierdzono, że ochrona konsumentów i dostępność mieszkań stanowią nadrzędny interes publiczny. Ostateczna ocena proporcjonalności i istnienia alternatywnych środków należy do sądu krajowego.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
odpowiedz_na_pytanie
Strona wygrywająca
brak jednoznacznego zwycięzcy (udzielono odpowiedzi na pytanie)
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| AEON NEPREMIČNINE, d. o. o. i in. | spolka | skarżący |
| Stan nepremičnine d. o. o. | spolka | skarżący |
| Državni svet Republike Slovenije | organ_krajowy | skarżący |
| Državni zbor Republike Slovenije | organ_krajowy | interwenient |
Przepisy (8)
Główne
Dyrektywa 2006/123/WE art. 15 § 2 lit. g
Dyrektywa 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 12 grudnia 2006 r. dotyczącej usług na rynku wewnętrznym
Określone maksymalne taryfy, do których usługodawca musi się stosować, są wymogiem podlegającym ocenie zgodności z warunkami niedyskryminacji, konieczności i proporcjonalności.
Dyrektywa 2006/123/WE art. 15 § 3
Dyrektywa 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 12 grudnia 2006 r. dotyczącej usług na rynku wewnętrznym
Wymogi krajowe muszą być niedyskryminacyjne, uzasadnione nadrzędnym interesem publicznym i proporcjonalne.
Karta art. 16
Karta praw podstawowych Unii Europejskiej
Wolność prowadzenia działalności gospodarczej, która może podlegać ograniczeniom w interesie ogólnym.
Karta art. 38
Karta praw podstawowych Unii Europejskiej
Wysoki poziom ochrony konsumentów w politykach Unii.
ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami art. 5 § 1 i 2
Zakon o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr‑C
Określenie maksymalnej prowizji (4%) w przypadku sprzedaży lub najmu nieruchomości.
Pomocnicze
Karta art. 7
Karta praw podstawowych Unii Europejskiej
Prawo do poszanowania życia prywatnego i rodzinnego, domu. Nie dotyczy prawa do nabycia lub wynajmu domu.
TFUE art. 49
Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej
Swoboda przedsiębiorczości.
TFUE art. 56
Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej
Swobodny przepływ usług.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Ograniczenie prowizji jest zgodne z prawem UE, jeśli spełnia wymogi proporcjonalności i jest uzasadnione nadrzędnym interesem publicznym. Ochrona konsumentów i dostępność mieszkań stanowią nadrzędny interes publiczny. Wolność prowadzenia działalności gospodarczej nie jest absolutna i może podlegać ograniczeniom.
Odrzucone argumenty
Krajowe ograniczenie prowizji narusza wolność prowadzenia działalności gospodarczej. Krajowe ograniczenie prowizji jest nieproporcjonalne i istnieją mniej restrykcyjne środki alternatywne.
Godne uwagi sformułowania
środek taki jak rozpatrywany w postępowaniu głównym, który przewiduje pułap prowizji z tytułu usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, może zostać dopuszczony w świetle kumulatywnych warunków przewidzianych w art. 15 ust. 3 dyrektywy 2006/123 ochrona konsumentów stanowi nadrzędny interes publiczny wymogi promujące dostęp do lokali mieszkalnych dla osób o szczególnych potrzebach lub osób o niskich dochodach mogą stanowić nadrzędny interes publiczny wolność prowadzenia działalności gospodarczej nie jest uprawnieniem bezwzględnym, lecz powinna być rozpatrywana w świetle swojej funkcji społecznej
Skład orzekający
C. Lycourgos
prezes izby
S. Rodin
sędzia
N. Piçarra
sędzia
O. Spineanu-Matei
sędzia
N. Fenger
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 15 dyrektywy o usługach w kontekście regulacji cen usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, analiza proporcjonalności ograniczeń swobody przedsiębiorczości w interesie ochrony konsumentów i zapewnienia dostępności mieszkań."
Ograniczenia: Ostateczna ocena proporcjonalności i istnienia alternatywnych środków należy do sądu krajowego, który musi zbadać konkretne okoliczności faktyczne i dowody.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia kosztów związanych z zakupem lub wynajmem nieruchomości, co jest interesujące dla szerokiego grona odbiorców, w tym konsumentów i profesjonalistów z branży nieruchomości.
“Czy ograniczenie prowizji dla pośredników nieruchomości jest zgodne z prawem UE? TSUE wyjaśnia zasady.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI