C-537/19
Podsumowanie
Trybunał Sprawiedliwości UE oddalił skargę Komisji Europejskiej przeciwko Austrii, uznając, że umowa najmu niewybudowanego budynku biurowego przez podmiot publiczny nie stanowiła zamówienia na roboty budowlane wymagającego przetargu.
Komisja Europejska zarzuciła Austrii naruszenie przepisów o zamówieniach publicznych w związku z umową najmu budynku biurowego Gate 2 w Wiedniu, zawartą przez miejską spółkę Wiener Wohnen bez przetargu. Komisja twierdziła, że wpływ Wiener Wohnen na projekt budynku wykraczał poza zwykłe wymagania najemcy, co kwalifikowało umowę jako zamówienie na roboty budowlane. Trybunał Sprawiedliwości UE oddalił skargę, stwierdzając, że wpływ Wiener Wohnen nie był decydujący, a specyfikacje techniczne mieściły się w zwykłych wymaganiach najemcy, a także że kluczowe elementy projektu były już ustalone przed negocjacjami.
Skarga Komisji Europejskiej dotyczyła zarzutu naruszenia przez Austrię dyrektywy 2004/18/WE w sprawie zamówień publicznych. Komisja twierdziła, że umowa najmu budynku biurowego Gate 2 w Wiedniu, zawarta przez miejską spółkę Wiener Wohnen z prywatnym przedsiębiorcą bez przeprowadzenia postępowania przetargowego, stanowiła zamówienie na roboty budowlane. Według Komisji, wpływ Wiener Wohnen na projektowanie budynku, w tym na budowę dodatkowych pięter i mostów łączących skrzydła, wykraczał poza zwykłe wymagania najemcy, co uniemożliwiało zastosowanie wyłączenia dotyczącego najmu nieruchomości (art. 16 lit. a dyrektywy). Republika Austrii argumentowała, że planowanie budynku było już w dużej mierze zakończone przed negocjacjami, a wpływ Wiener Wohnen ograniczał się do standardowych wymagań najemcy, takich jak podział pomieszczeń czy wybór wyposażenia zgodnego z normami technicznymi i ekologicznymi. Podkreślono, że budowa dodatkowych pięter i mostów była przewidziana w pierwotnych planach, a opcja najmu dodatkowych pięter była jedynie możliwością, a nie wymogiem. Trybunał Sprawiedliwości UE oddalił skargę Komisji. Stwierdził, że choć kwestia kwalifikacji umowy podlega prawu Unii, to w tym przypadku wpływ Wiener Wohnen na projekt budynku nie był decydujący. Trybunał uznał, że budowa dodatkowych pięter i mostów była już uwzględniona w pierwotnych planach architektonicznych, a specyfikacje techniczne, w tym dotyczące certyfikacji ekologicznej (ÖGNI), mieściły się w zwykłych wymaganiach najemcy lub wynikały z inicjatywy wynajmującego. Brak pozwolenia na budowę w momencie zawarcia umowy oraz długi okres najmu nie były wystarczające do uznania umowy za zamówienie na roboty budowlane. W związku z tym Trybunał uznał, że Republika Austrii nie naruszyła przepisów dyrektywy 2004/18/WE.
Potrzebujesz głębszej analizy? Agent AI przeanalizuje tę sprawę na tle orzecznictwa i odpowiedniego stanu prawnego.
SprawdźZagadnienia prawne (2)
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli wpływ najemcy na projektowanie nie wykracza poza zwykłe wymagania najemcy, a kluczowe elementy projektu były już ustalone przed negocjacjami.
Uzasadnienie
Trybunał stwierdził, że choć umowa dotyczyła budowy budynku, wpływ najemcy (Wiener Wohnen) na projekt nie był decydujący. Kluczowe elementy, takie jak dodatkowe piętra i mosty, były już uwzględnione w pierwotnych planach architektonicznych. Specyfikacje techniczne mieściły się w standardowych wymaganiach dla budynków biurowych i nie wykraczały poza to, czego można oczekiwać od najemcy. Brak pozwolenia na budowę w momencie zawarcia umowy oraz długi okres najmu nie były wystarczające do zmiany kwalifikacji umowy.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
oddalono_skarge
Strona wygrywająca
Republika Austrii
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Komisja Europejska | instytucja_ue | skarżąca |
| Republika Austrii | panstwo_czlonkowskie | pozwana |
Przepisy (11)
Główne
Dyrektywa 2004/18/WE art. 1 § ust. 2 lit. b
Dyrektywa 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 31 marca 2004 r. w sprawie koordynacji procedur udzielania zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi
Definicja zamówienia publicznego na roboty budowlane, obejmująca wykonanie obiektu budowlanego odpowiadającego wymogom określonym przez instytucję zamawiającą.
Dyrektywa 2004/18/WE art. 2
Dyrektywa 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 31 marca 2004 r. w sprawie koordynacji procedur udzielania zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi
Zasada równego i niedyskryminacyjnego traktowania wykonawców oraz zasada przejrzystości.
Dyrektywa 2004/18/WE art. 16 § lit. a
Dyrektywa 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 31 marca 2004 r. w sprawie koordynacji procedur udzielania zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi
Wyłączenie zamówień publicznych na usługi dotyczące nabycia lub dzierżawy gruntu, budynków lub innych nieruchomości.
Dyrektywa 2004/18/WE art. 28
Dyrektywa 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 31 marca 2004 r. w sprawie koordynacji procedur udzielania zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi
Obowiązek stosowania krajowych procedur dostosowanych do celów dyrektywy, w tym procedur otwartych lub ograniczonych.
Dyrektywa 2004/18/WE art. 35 § ust. 2
Dyrektywa 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 31 marca 2004 r. w sprawie koordynacji procedur udzielania zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi
Obowiązek publikowania ogłoszeń o zamówieniu w przypadku stosowania procedury otwartej, ograniczonej lub negocjacyjnej z publikacją.
TFUE art. 258
Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej
Podstawa prawna skargi o stwierdzenie uchybienia zobowiązaniom państwa członkowskiego.
Pomocnicze
TFUE art. 3
Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej
Zasada swobodnego przepływu towarów.
TFUE art. 49
Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej
Zasada swobody przedsiębiorczości.
TFUE art. 56
Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej
Zasada swobody świadczenia usług.
TUE art. 4 § ust. 3
Traktat o Unii Europejskiej
Zasada lojalnej współpracy państw członkowskich.
TUE art. 17 § ust. 1
Traktat o Unii Europejskiej
Rola Komisji Europejskiej w czuwaniu nad stosowaniem prawa Unii.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wpływ Wiener Wohnen na projekt budynku nie był decydujący. Kluczowe elementy projektu (dodatkowe piętra, mosty) były już uwzględnione w pierwotnych planach architektonicznych. Specyfikacje techniczne mieściły się w zwykłych wymaganiach najemcy i odpowiadały obowiązującym normom technicznym i ekologicznym. Wyłączenie z art. 16 lit. a dyrektywy 2004/18/WE miało zastosowanie, ponieważ nie wykazano, że umowa stanowi zamówienie na roboty budowlane. Brak pozwolenia na budowę w momencie zawarcia umowy oraz długi okres najmu nie są wystarczające do zmiany kwalifikacji umowy.
Odrzucone argumenty
Umowa najmu niewybudowanego budynku stanowi zamówienie na roboty budowlane, ponieważ wpływ najemcy na projekt wykraczał poza zwykłe wymagania. Specyfikacje techniczne i wpływ na projektowanie budynku świadczą o tym, że umowa nie podlega wyłączeniu z art. 16 lit. a dyrektywy 2004/18/WE.
Godne uwagi sformułowania
kwestia, czy dana transakcja stanowi zamówienie publiczne na roboty budowlane, podlega prawu Unii jeżeli obiekt budowlany jest oferowany do wynajmu przed rozpoczęciem jego realizacji, głównym przedmiotem takiej transakcji jest realizacja tego zadania wyłączenie to nie ma bowiem zastosowania wówczas, gdy wykonanie zaprojektowanego obiektu odpowiada precyzyjnym potrzebom instytucji zamawiającej specyfikacje odnoszą się do szczegółowego opisu budynku, który ma zostać zbudowany, jego jakości i wyposażenia oraz gdy wykraczają one w ten sposób znacznie poza zwyczajne wymagania najemcy struktura budynku Gate 2 opisana w owej ocenie wykonalności z dnia 23 stycznia 2012 r. oraz struktura znajdująca się w ocenie z dnia 4 maja 2012 r. [...] są zasadniczo identyczne sam fakt, że Wiener Wohnen skorzystała z zaoferowanych jej opcji, [...] nie wystarcza do wykazania, że podmiot ten wywierał decydujący wpływ na projekt danego obiektu budowlanego żądania te nie wykraczały poza to, czego zazwyczaj może wymagać najemca nie można uznać za stanowiącą nadmiernie wygórowany wymóg [...] woli posiadania budynku, którego cechy charakterystycznie nie będą się ograniczały do przestrzegania standardów obowiązujących w chwili zawierania rozpatrywanej umowy najmu, lecz które będą charakteryzować się pewną stabilnością w zakresie przestrzegania standardów mających zastosowanie na przestrzeni czasu.
Skład orzekający
M. Campos Sánchez-Bordona
rzecznik generalny
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia 'zamówienia publicznego na roboty budowlane' w kontekście umów najmu niewybudowanych budynków oraz stosowania wyłączenia z art. 16 dyrektywy 2004/18/WE. Określenie, kiedy wpływ najemcy na projektowanie budynku jest na tyle znaczący, że wyklucza zastosowanie wyłączenia i wymaga przeprowadzenia przetargu."
Ograniczenia: Dotyczy stanu prawnego przed wejściem w życie dyrektywy 2014/24/UE. Konkretne ustalenia faktyczne dotyczące wpływu na projektowanie mogą być trudne do przeniesienia na inne sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia praktycznego dla sektora nieruchomości i zamówień publicznych – kiedy umowa najmu wymaga przetargu. Pokazuje, jak Trybunał analizuje granice między zwykłymi wymaganiami najemcy a decydującym wpływem na projektowanie.
“Czy najem biura na etapie planowania wymaga przetargu? TSUE wyjaśnia granice wpływu najemcy na projekt.”
Sektor
nieruchomości
Masz pytanie dotyczące tej sprawy?
Zapytaj AI Research — przeanalizuje to orzeczenie w kontekście ponad 1,4 mln innych spraw i aktualnych przepisów.
Powiązane tematy
Nie znalazłeś odpowiedzi?
Zadaj pytanie naszemu agentowi AI — przeszuka orzecznictwo i przepisy za Ciebie.
Rozpocznij analizę