C-488/11
Podsumowanie
Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że umowa najmu mieszkania między przedsiębiorcą a konsumentem podlega dyrektywie o nieuczciwych warunkach, a sąd krajowy musi z urzędu badać nieuczciwość klauzul i nie może ich modyfikować, lecz musi je pomijać.
Sprawa dotyczyła wykładni dyrektywy o nieuczciwych warunkach w umowach konsumenckich w kontekście umowy najmu mieszkania zawartej między przedsiębiorcą a konsumentem. Sąd odsyłający pytał, czy taka umowa podlega dyrektywie, czy sąd krajowy powinien z urzędu badać nieuczciwość warunków, oraz czy może modyfikować nieuczciwe postanowienia (np. kary umowne). Trybunał potwierdził, że dyrektywa ma zastosowanie, a sądy krajowe są zobowiązane do zbadania z urzędu nieuczciwego charakteru warunków i ich niestosowania, zamiast ich modyfikowania.
Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym dotyczył wykładni dyrektywy Rady 93/13/EWG w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich, w szczególności jej art. 6 ust. 1. Sprawa wywodziła się ze sporu między najemcami a firmą wynajmującą mieszkanie, gdzie pojawiła się kwestia nieuczciwego postanowienia dotyczącego kar umownych. Pierwsze pytanie dotyczyło zakresu stosowania dyrektywy do umowy najmu mieszkania zawartej między wynajmującym prowadzącym działalność gospodarczą a najemcą nieprowadzącym takiej działalności. Trybunał, analizując różne wersje językowe dyrektywy i jej cel, stwierdził, że dyrektywa ma zastosowanie do takich umów, o ile nie dotyczą one warunków odzwierciedlających bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa krajowego. Drugie pytanie dotyczyło obowiązku sądu krajowego do zbadania z urzędu nieuczciwego charakteru warunku umownego oraz konsekwencji tego stwierdzenia. Trybunał potwierdził, że art. 6 ust. 1 dyrektywy jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, a sądy krajowe mają obowiązek z urzędu oceniać nieuczciwy charakter warunków, jeśli dysponują niezbędnymi informacjami. Podkreślono, że procedury krajowe nie mogą utrudniać wykonywania praw wynikających z prawa UE. Sąd krajowy, który ma kompetencję do zbadania z urzędu naruszenia zasad porządku publicznego, powinien również z urzędu badać nieuczciwość warunków w świetle dyrektywy i stwierdzać ich nieważność, po umożliwieniu stronom wypowiedzenia się. Trzecie pytanie dotyczyło możliwości modyfikacji przez sąd krajowy nieuczciwego postanowienia dotyczącego kary umownej. Trybunał orzekł, że art. 6 ust. 1 dyrektywy nie pozwala sądowi na zmianę treści nieuczciwego warunku, a jedynie na jego niestosowanie wobec konsumenta. Modyfikacja mogłaby zagrozić celowi dyrektywy, jakim jest zapobieganie stałemu stosowaniu nieuczciwych warunków.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (3)
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu mieszkania zawarta między wynajmującym prowadzącym działalność gospodarczą w sektorze wynajmu a najemcą działającym w celach, które nie wchodzą w zakres jego działalności gospodarczej, podlega dyrektywie, z zastrzeżeniem warunków odzwierciedlających bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa krajowego.
Uzasadnienie
Analiza różnych wersji językowych dyrektywy i jej celu wykazała, że prawodawca zamierzał objąć nią umowy, w których konsument jest w słabszej pozycji negocjacyjnej i informacyjnej, co ma miejsce w przypadku najmu mieszkania przez osobę fizyczną od przedsiębiorcy.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
odpowiedz_na_pytanie
Strona wygrywająca
najemcy (konsumenci)
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Dirk Frederik Asbeek Brusse | osoba_fizyczna | skarżący |
| Katarina de Man Garabito | osoba_fizyczna | skarżący |
| Jahani BV | spolka | pozwany |
Przepisy (11)
Główne
Dyrektywa 93/13/EWG art. 1 § 1
Dyrektywa Rady 93/13/EWG
Celem dyrektywy jest zbliżenie przepisów państw członkowskich odnoszących się do nieuczciwych warunków umownych w umowach zawieranych pomiędzy sprzedawcą lub dostawcą a konsumentem.
Dyrektywa 93/13/EWG art. 3 § 1
Dyrektywa Rady 93/13/EWG
Definicja nieuczciwych warunków umownych (sprzeczność z dobrymi obyczajami, znacząca nierównowaga praw i obowiązków ze szkodą dla konsumenta).
Dyrektywa 93/13/EWG art. 6 § 1
Dyrektywa Rady 93/13/EWG
Nieuczciwe warunki nie są wiążące dla konsumenta, a umowa w pozostałej części obowiązuje, jeśli jest to możliwe po wyłączeniu nieuczciwych warunków.
BW art. 6:233 § akapit pierwszy lit. a
Burgerlijk Wetboek (Kodeks cywilny Niderlandów)
Postanowienie ogólnych warunków umownych może zostać unieważnione, gdy rażąco narusza interesy drugiej strony.
BW art. 6:94 § 1
Burgerlijk Wetboek (Kodeks cywilny Niderlandów)
Sądy mogą obniżyć uzgodnioną karę umowną, jeżeli jest oczywiste, że wymaga tego zasada słuszności.
Pomocnicze
Dyrektywa 93/13/EWG art. 1 § 2
Dyrektywa Rady 93/13/EWG
Warunki umowy odzwierciedlające bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe lub wykonawcze nie podlegają przepisom dyrektywy.
Dyrektywa 93/13/EWG art. 2
Dyrektywa Rady 93/13/EWG
Definicje 'konsumenta' i 'sprzedawcy lub dostawcy'.
Dyrektywa 93/13/EWG art. 3 § 3
Dyrektywa Rady 93/13/EWG
Załącznik zawiera przykładowy wykaz nieuczciwych warunków.
Dyrektywa 93/13/EWG art. 7 § 1
Dyrektywa Rady 93/13/EWG
Państwa członkowskie zapewnią stosowne i skuteczne środki zapobiegające stałemu stosowaniu nieuczciwych warunków.
BW art. 6:231–6:247
Burgerlijk Wetboek (Kodeks cywilny Niderlandów)
Przepisy dotyczące ogólnych warunków umownych.
BW art. 3:40
Burgerlijk Wetboek (Kodeks cywilny Niderlandów)
Czynność prawna sprzeczna z dobrymi obyczajami, porządkiem publicznym lub bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy jest nieważna.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Dyrektywa o nieuczciwych warunkach ma zastosowanie do umów najmu mieszkań między przedsiębiorcą a konsumentem. Sądy krajowe mają obowiązek z urzędu badać nieuczciwość warunków umownych. Sądy krajowe nie mogą modyfikować nieuczciwych warunków, a jedynie je niestosować.
Godne uwagi sformułowania
konsument znajduje się w słabszej pozycji niż przedsiębiorca, zarówno pod względem możliwości negocjacyjnych, jak i ze względu na stopień poinformowania ochrona jest szczególnie ważna w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego sąd krajowy powinien z urzędu oceniać nieuczciwy charakter danego warunku umownego sądy krajowe są zobowiązane do zaniechania stosowania nieuczciwego warunku umownego, aby nie wywierał on obligatoryjnych skutków wobec konsumenta, przy czym nie są one uprawnione do zmiany jego treści.
Skład orzekający
P. Mengozzi
rzecznik_generalny
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wykładnia dyrektywy 93/13/EWG w zakresie stosowania do umów najmu, obowiązku badania z urzędu nieuczciwych warunków oraz zakazu ich modyfikacji."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki prawa UE i jego implementacji w prawie krajowym; zastosowanie do konkretnych umów zależy od ich treści i przepisów krajowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich, zwłaszcza w kontekście najmu mieszkań, co jest istotne dla wielu osób. Wyjaśnia obowiązki sądów krajowych w ochronie konsumentów.
“Czy Twój wynajmujący może Cię oszukać? TSUE wyjaśnia, jak sądy chronią najemców przed nieuczciwymi klauzulami.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI